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Das Grundsteuergesetz wurde 2019 reformiert. Auf den 1. Januar 2022 sollen alle in Deutschland belegenen 36 Mio. Grundstücke für die Grundsteuerreform neu zu bewerten sein. Ab dem 1. Januar 2025 wird diese Bewertung für die Höhe der Grundsteuer maßgeblich sein. Nach derzeitigem Stand werden die Steuererklärungen ab Juli 2022 bei den Finanzämtern einzureichen sein. 

Kirchliche Rechtsträger sind von dieser Reform ebenfalls betroffen. Auch bei Grundstücken in Kirchenbesitz wird eine Neubewertung vorgenommen. Zwar sieht das Grundsteuergesetz zahlreiche Befreiungen vor, doch diese erfassen nicht alle vorhandenen Grundstücke. Zudem kann eine Grundsteuerbefreiung je nach Art der Nutzung des Grundstücks unter Umständen auch nur für einen Teil des Grundstücks gelten.

Grundsteuerwert: Alle sieben Jahre neu erklären

Geeinigt hat man sich im Rahmen der Reform auf ein wertabhängiges Modell. Wie im bisherigen System wird im Wesentlichen unterschieden zwischen Wohnimmobilien, für die ein typisierter Ertragswert zu ermitteln ist, und Geschäftsgrundstücken bzw. sonstigen bebauten Grundstücken, für die ein vereinfachtes Sachwertverfahren zur Anwendung kommt. Alle sieben Jahre sind die Grundsteuerwerte neu zu erklären. Dabei könnte es zu einer Erhöhung der Grundsteuerwerte kommen, denn beide Verfahren nutzen marktgetriebene Datengrundlagen, wie zum Beispiel Mietindex, Normalherstellungskosten und Bodenrichtwerte, die derzeit steigen.

Gleichzeitig räumt eine Grundgesetzänderung den Ländern im Rahmen einer Öffnungsklausel das Recht ein, von der Regelung des Bundes (Bundesmodell) abzuweichen und eigene Regeln festzulegen (Ländermodelle). Diese Tabelle bietet einen Überblick über die Modelle in den einzelnen Bundesländern:

Land Bundesmodell Landesmodell Keine Tendenz
Baden-Württemberg   x  
Bayern   x  
Berlin x    
Brandenburg x    
Bremen x    
Hamburg   x  
Hessen   x  
Mecklenburg-Vorpommern x    
Niedersachsen   x  
Nordrhein-Westfalen x    
Rheinland-Pfalz x    
Saarland Bundesmodell mit angepassten Messzahlen    
Sachsen Bundesmodell mit angepassten Messzahlen    
Sachsen-Anhalt x    
Schleswig-Holstein x    
Thüringen x    

Als nunmehr letztes Bundesland hat sich auch Nordrhein-Westfalen entschieden. Mit Pressemitteilung vom 06.05.2021 des Ministeriums der Finanzen des Landes Nordrhein-Westfalen wurde die Anwendung des Bundesmodells bekanntgegeben.

Herausforderungen für Grundbesitzer

Aus Sicht der Immobilienbesitzer wird die Reform - und bei länderübergreifenden Standorten auch die Öffnungsklausel - wohl zu einem erheblichen Verwaltungsaufwand führen.

Die wesentlichen Herausforderungen in der Praxis:  

  1. Es werden Bruttogrund-, Wohn- und Nutzflächen nach der relevanten DIN-Norm benötigt, die (noch) nicht vorliegen. 
  2. Bodenrichtwerte liegen nicht oder nicht für die relevante Nutzung vor. 
  3. Baujahre liegen nicht vor bzw. Baumaßnahmen müssen dahingehend geprüft werden, ob sie die „wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes wesentlich verlängern“ und damit das Baujahr  verschoben werden kann. 
  4. Aktuelle Informationen über die derzeitige Nutzung der Grundstücke liegen nicht bzw. unvollständig vor. Hiervon ist jedoch eine etwaige Grundsteuerbefreiung abhängig.
  5. Unterschiedliche Bewertungssysteme werden zu beachten sein, wenn Grundstücke in mehreren Bundesländern vorhanden sind.

Konkret gilt:

  • Vorhandene Daten müssen im Hinblick auf die Anforderungen einer Neubewertung regelmäßig überprüft und aktualisiert werden. 
  • Es sollte rechtzeitig geklärt werden, ob die Neubewertung durch die vorhandenen IT-Systeme unterstützt wird oder die Anschaffung eines entsprechenden Tools, z.B. zur Erstellung der entsprechenden Steuererklärungen, notwendig ist.

Wir empfehlen Ihnen, sich frühzeitig mit der Grundsteuer in den für Sie relevanten Bundesländern auseinander zu setzen und Ihre Datenlage zu klären. Unsere Expertinnen und Experten unterstützen Sie dabei sehr gerne.