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想在大陸地產開發分一杯羹?KPMG提醒四要點

想在大陸地產開發分一杯羹? KPMG提醒四要點

想在大陸地產開發分一杯羹?KPMG提醒四要點

2020/8/28


安侯建業China Practice 會計師 劉中惠
安侯建業China Practice 協理 任之恒

   

隨著大陸城市開發,加上近年粵港澳大灣區積極推展,不少台商持有的土地價值大幅躍升。面對地產開發商的招攬,台商直接處分土地或股權,獲利離場,方式固然最簡單,但卻不見得受喜愛,主因對開發商而言,買地使資金壓力加大,對土地持有方而言,也沒享受到房產開發階段的利益。

台商如想從房地產開發中分享獲利該注意什麼?  KPMG結合兩岸稅務團隊,就以往實際服務案例經驗,提出四項要點。

首先,拿房不拿錢。合作建房顧名思義就是一方出地,一方出資並負責開發運營,再共同分享開發利潤的業務型態,雙方可選擇按約定比例分配利潤或房屋。如果營運過程大部分由出資方控制,且出地一方不具備房地產相關專業知識,即使派員監控會計收支,仍不易掌握建案之財務及利潤情況。在此情況下,出地一方選擇分配部分房產的方式相對較能保障自身權益。

其二,審慎規劃程序並預留退場機制。常見的合作建房架構分為兩種型態,以持有土地的原公司名義進行開發;或土地持有方及出資方共同設立新公司,各自投入土地及資金,以新公司的名義進行房地產開發。前者因初期不涉及土地產權變更,合作前期的稅負較低;後者雙方之權利義務較能清楚切割,且稅負優化空間相對較高,故更為普遍採用。在此情況下,在辦理土地產權變更前,就要確立整體規畫與各個步驟的執行時點,包括設立合作公司、投入土地與資金、申請土地用途變更及房地產立項等事項,尤其土地用途變更及舊城改造的申請手續繁瑣耗時,應預設合作時限和申請不成功的退場機制,以保障自身利益和避免不必要的法律爭議。

第三,與信譽良好的大集團合作較有保障。即便小型建商提出的條件可能更誘人,但具規模的房地產集團除了違約風險較低外,通過各項政府審評、成功取得申請批文的機會相對較高。此外,其所具備之建築管理經驗和銷售管道等資源優勢,也是合作建房的成功關鍵。

最後,大陸30%~60%的土地增值稅對地産開發淨利潤具高度影響性,惟大陸土地增值稅計稅方式不同於台灣,且計算複雜,納稅人是否為房地產開發公司、土地移轉時點、能否取得當地城市規劃相關證明及建造住宅類型等均導致不同之列計扣除與免稅優惠項目,當然也間接影響後續企業所得稅計算,故建議稅務規劃上必先做足功課。

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