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지난해부터 시작된 공사비와 PF 대출금리 인상으로 주거 개발 프로젝트 사업성이 저하되는 추세이다. 오피스 시장은 양극화 추세로 소수 우량매물의 경우 투자자 관심이 집중되나, 대부분 공사비 및 금리 이슈로 자본환원율(Cap rate)과 비교 시 역레버리지가 지속되고 있다. 물류센터는 시장 상황 악화로 대규모 공실 및 개발사업장 공사 지연 발생 등 불확실성이 두드러지고 있다.  데이터센터(DC)는 상품 전망이 긍정적이나, 신규 수전 용량 확보가 어려워 공급 확대에 어려움을 겪고 있다.

아울러 최근 아파트 미분양이 급속도로 증가하면서 건설사의 매출채권과 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실화 우려가 확산되고 있다. 2023년 4월 한국신용평가 발행 보고서에 따르면 2022년 9월 기준 2023년 1분기 예상 증권사(26개) 만기도래 부동산 PF채권 규모는 약 14조 원이다. 그 중 약 58.4%가 브릿지론으로 구성된 것으로 파악된다. 한편으로는 2023년 현재 만기도래 부동산 PF채권의 추가 만기 연장혹은 정책금융 확대로 PF채권 부실화를 임시방편으로 억제하고 있는지 모른다. 이에 곧 다가올 부동산 NPL 성격의 PF채권 부실화가 명확해질 시점이 언제일지, 업계의 관심이 집중되고 있다. PF채권 부실화가 명확해진 후에는 사후 대응이 어려운 게 사실이다. 이에 사전에 전문가를 통해 대처 방안을 진단받는 것을 제안한다. 

삼정KPMG는 건설사, 금융사, 시행사 등 이해관계자의 요구에 선제 대응하기 위해 PF채권의 종합 해결 방안을 제시하는 ‘PF채권 토털케어 센터’를 신설했다. 부동산 사업재편 및 부실채권(NPL) 전문가인 김정환 전무가 센터장을 맡았으며, 부동산 스페셜리스트 장주항 상무, PF채권 스페셜리스트 배재환 상무와 권기현 상무를 포함해 30여 명의 베테랑 전문가들로 구성됐다. PF채권·부동산·사업재편 등의 전문가들이 PF채권과 관련해 매각, 투자유치, 정상화, 가치평가, 사업성 검토 등 PF채권 관련 케어 서비스를 제공한다.

구체적으로 건설사를 대상으로 PF채권 투자, PF사업장의 시공권 확보, PF사업장 정상화를 위한 서비스를 지원한다. 증권사 및 자산운용사에는 PF채권의 회수 가능성 평가, PF채권 매각, PF사업장 투자유치를 자문한다. 금융지주사를 대상으로는 투자 또는 보유한 PF채권의 평가와 함께 사업 정상화 서비스를 제공한다. 시행사에는 부동산 개발 보유 사업장의 EOD(기한이익상실) 위험 조기 진단 후 PF채권 만기 도래예정 사업장에 대한 리파이낸싱 구조 수립 및 투자자 유치, 투자회수(엑시트) 전략 등을 자문한다. 제2금융권에는 PF채권 및 브릿지대출 매각, 담보물 매각, 사업권 매각 등 PF채권 관련 자문을 수행한다.

한편 삼정KPMG PF채권 토털케어 센터는 최근까지 불확실성이 지속되고 있는 부동산 시장에서 건설사, 금융기관, 시행사 등 다양한 이해관계자들의 요구사항에 선제적으로 대응해 나갈 계획이다. 이로써 PF채권의 종합적인 해결 방안을 제시해 나가고자 한다.