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라이프 사이언스 오피스(Life Science Office)란 바이오테크놀로지, 제약, 의료 기기 등의 라이프 사이언스 산업 분야에서 연구, 개발, 생산 등의 업무를 수행하는 데 필요한 시설을 제공하는 부동산으로 실험실과 사무공간을 합쳐 놓은 형태의 오피스이다. 소규모 스타트업부터 대형 헬스케어·리서치 협회 및 기관, 다국적 바이오 기업 등이 잠재 임차기관으로 입주해 운영된다.

라이프 사이언스 오피스 부동산 개발은 일반적인 상업용 부동산 개발보다 더 복잡하고 어려운 특수성이 있다. 가장 기본적으로 일반 오피스와는 평면 구성이나 시설 요건에서 차이가 있다. 라이프 사이언스 오피스는 일반적으로 건물의 50% 내외가실험실, 그 외 공간은 사무실로 구성되는데, 입주하는 기업들이 사용하는 실험실은 특수 장비 설치가 필요하기 때문에 기존의일반적인 오피스보다 더 넓은 개방형 공간이 필요하다.

더불어 실험실의 의료기기 및 특수장치 사용을 위해서는 전문화된 기초 지반공사가 필요하기도 하다. 특히 무거운 실험 장비를 지지해야 하므로 바닥이 견고해야 하고, 정밀한 실험이 가능하도록 진동을 흡수할 수 있어야 한다.

뿐만 아니라 실험과정 속에 발생할 수 있는 유해 물질을 효과적으로 관리하기 위한 통풍·환기 시스템이나, 갑작스러운 정전 등의 문제로 약품의 변질을 막을 수 있는 안전한 보조 전력원도 필요하다. 이처럼 라이프 사이언스 오피스 부동산 개발은 높은  기술적 요건 및 안전 요건을 충족시켜야 하기에 초기 투자 비용이 상대적으로 높은 특수성을 가지고 있다.

하지만 투자 비용의 부담에도 불구하고 라이프 사이언스 오피스는 다른 상업 부동산 대비 장기 임대계약, 안정적인 임대 수요 등의 경쟁력을 갖는다. 

입주한 대부분의 기업들은 바이오·의료 장비를 설치해야 하는데, 이러한 장비를 이동하는 이전 비용이 높기 때문에 대부분의 입주자들이 장기 임대 계약을 선호한다. 무엇보다 글로벌 전염병, 노령화 등 위기에 대한 근본적인 해결책 요구가 증가함에 따라 제약업계의 연구시설 확충 수요가 확대되면서 라이프 사이언스 산업이 향후에도 성장 잠재력이 높은 분야로 평가되고 있다.

라이프 사이언스 오피스의 수요를 이끄는 가장 주요한 요인은 바이오산업의 급격한 성장이다. 전 세계 바이오산업 시장 규모는 2020년 기준 5,041억 달러를 기록했다. 이 추세로 2027년까지 연평균 8.8%로 성장해 2027년에는 9,114억 달러를 기록할 전망이다. 국내 2021년 바이오산업 생산 규모는 20조 원을 돌파했다. 특히 코로나19 이후 바이오 관련 인력도 늘어나고 있다. 국내 바이오산업 인력은 2017년부터 연평균 5.5%로 증가해 2021년 5만 5,617명을 기록했으며, 고용 증가율은 2010년 대비 2020년 61.7%로 매우 큰 수치로 증가했다.

바이오 분야의 특성상 기술 혁신이 곧 신산업으로 연결될 수 있기에 스타트업도 지속적으로 증가할 것으로 전망된다. 이에 따라 벤처캐피털 투자도 활발하다. 국내 업종별 벤처캐피털 신규 투자 금액을 살펴보면 바이오 의료 분야가 2021년 1조 6,770억 원으로 전체 투자의 21.8%를 차지하며 ICT서비스 분야 다음으로 많은 투자를 받았다.

이렇듯 연구개발 수요가 늘어나고 있는 바이오산업에 맞춰 라이프 사이언스 오피스 생태계를 구축해서 기회를 선점해야 할 때이다. 특히 라이프 사이언스 오피스 입지 조건 중 가장 중요한 요인 중에 하나는 유관 산업들의 집적이다. 이에 라이프 사이언스 오피스는 병원, 대학, 스타트업, 벤처캐피털 등 유관 산업의 집적 경제 이익을 얻을 수 있는 곳에 입지해야 한다.

이처럼 밸류체인상에 있는 관련 기업들이 공간적으로 근접한 지역에 위치하게 되면 상호 정보를 교류하며 기술 혁신과 정보확산의 이익을 공유할 수 있어, 라이프 사이언스 산업에 특화된 노동시장에 접근성도 높아질 것이다.

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