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Immer mehr Unternehmen erkennen das Potenzial, das in ihren Unternehmensimmobilien steckt. So bildet Corporate Real Estate (CRE) regelmäßig einen der höchsten Kostenblöcke in Unternehmen. Durch ein optimiertes Corporate Real Estate Management (CREM) lassen sich Kosten reduzieren, Liquidität für das Kerngeschäft schaffen und die Arbeitsproduktivität steigern. Dennoch werden diese Potenziale sehr häufig vom Management verkannt.

Der Grundstein zum Entwickeln einer Immobilien- und Portfoliostrategie liegt in der Analyse der Standort- und Flächenanforderungen des Kerngeschäfts. Dieses gibt die grundlegende Richtung vor, denn eine Immobilienstrategie kann nur der Unternehmensstrategie folgen. 

Vor dem Hintergrund der Unternehmensstrategie sind Portfolioanalysen des Immobilienbestands hinsichtlich ihrer Vereinbarkeit mit den strategischen Vorgaben der Unternehmensseite durchzuführen. Fokus dieser Analysen kann unter anderem die Identifizierung betriebs- und nichtbetriebsnotwendiger Immobilien, Identifikation der wesentlichen Kostentreiber sowie Aufdeckung von ungenutzten Potenzialen im Immobilienbestand sein. Darüber hinaus dient eine Personalanalyse zur Ableitung des Flächen- und Funktionsbedarfs der Organisation. Auf Basis dieser Analysen ist die Immobilien- und Portfoliostrategie entsprechend abzuleiten.

Wichtig hierbei ist, die abgeleitete Strategie nicht als starres Konstrukt zu betrachten, sondern als rollierend weiterzuentwickelndes Instrument zu nutzen. Insbesondere aufgrund von sich verändernden Rahmenbedingungen, wie zuletzt durch die Covid-19-Krise, werden zyklische Portfolioanpassungen notwendig. Es gilt zu prüfen, inwieweit der Bestand marktfähig ist bzw. wie er transformiert werden kann. Ein „Weiter so“ im Flächenverbrauch wird es nicht geben. Die Flächenbedarfe sind im Zeichen des Wandels der Arbeitswelten, Digitalisierung und Sharing Economy anzupassen. Freiwerdende Flächen können zum Beispiel anderen Unternehmensbereichen zur Verfügung gestellt werden. Betrieblich nicht notwendige Immobilien könnten verkauft und damit unrentable Kapitalbindung reduziert werden. Im Rahmen von Szenarioanalysen und darauf aufbauenden Business-Case-Berechnungen können die jeweils wirtschaftlichsten Alternativen ermittelt werden.

Ausgehend von der Unternehmens- oder Geschäftsbereichsstrategie wirkt sich die Immobilien- und Portfoliostrategie unmittelbar auf die Einzelobjektebene aus. Auf dieser Ebene gilt es, die strategischen und taktischen Vorgaben operativ umzusetzen. Auf Objektebene bieten sich häufig enorme Potenziale, die mittels Immobilienkosten- und Investitionsbedarfsanalysen (z. B. OpEx/CapEx) aufgedeckt werden können. Herauszufinden ist, durch welche Maßnahmen diese genutzt, (Miet-)Erträge erhöht und/oder immobilienbezogene Kosten reduziert werden können. Fragestellungen, die sich Unternehmen diesbezüglich stellen müssen sind u. a.: Erfolgt die Wartung proaktiv und vorausschauend? Wurden Kosteneinsparungen bereits erzielt? Wurden Erlös- und Ertragssteigerungspotenziale identifiziert? Werden Flächen nutzungsorientiert und effizient genutzt?

Zum Überprüfen der Wirksamkeit der entwickelten Strategie empfiehlt sich die Einführung von Steuerungsinstrumenten. Key Performance Indicators (KPIs) ermöglichen beispielsweise einen schnellen Überblick über das eigene Immobilienportfolio. Durch Benchmarking der KPIs lassen sich Ausreißer identifizieren und ermöglichen ein frühzeitiges Gegensteuern. Da Immobiliendaten bei vielen Unternehmen häufig noch manuell erfasst werden und umfassende IT-Einführungen meist sehr kostspielig sind, bieten sich agile Business-Intelligence-Lösungen als kostengünstige Alternative an, um den Bestand mit aktuellen Zahlen und Daten zu steuern. Hierdurch wird eine Verlagerung vom Unternehmer als Datenerfasser und -aufbereiter hin zu einem Immobiliensteuerer ermöglicht. 

Zur Abrundung der Immobilien- und Portfoliostrategie empfehlen wir, das Thema Nachhaltigkeit nicht zu vergessen. Als Buzzword in aller Munde, wurde das Thema lange Zeit gerne vernachlässigt. Doch insbesondere da dem Immobiliensektor eine Gewichtung von 40% des Energieverbrauchs und über ein Drittel der CO2-Emissionen zugeschrieben wird, ist Nachhaltigkeit tatsächlich aktueller denn je. Im Rahmen der Bestrebungen der Bundesregierung, bis 2050 einen klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen, sind Unternehmen bereits heute gefordert. Eine höhere Besteuerung auf fossile Brennstoffe verleiht zusätzliche Anreize, Energieeinsparungen zu erzielen. Darüber hinaus gewinnt im Bereich nachhaltige Immobilien insbesondere auch das Thema „Wellbeing“ an Bedeutung. Weitere Informationen hierzu finden Sie im Bereich Workplace Strategy.

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