根据国家统计局于3月16日公布的2020年1—2月份全国房地产开发投资和销售情况,全国房地产开发投资同比下降16.3%,商品房销售面积同比下降39.9%,商品房销售额下降35.9%。

突如其来的新冠肺炎疫情对房地产市场造成明显冲击,房地产企业的财务团队必须了解疫情对运营和财务风险影响的性质和程度,协助管理层对企业持续经营能力进行评估,并考虑对财务报表的潜在影响,以及需要在财务报表中进行适当的披露。

毕马威中国房地产行业服务团队根据我们以往的服务经验,结合疫情变化以及由此引发的市场波动,为房地产企业汇总了多项疫情下财务报表编报应注意的事项。

一、对2019年财务报表的影响

虽然于2019年年末国内已出现零星的新冠肺炎病例,但由于疫情的广泛传播、政府和企业采取应对措施以及疫情对市场造成的影响主要开始于2020年,而有关影响在2019年是不可预见的,所以对2019年度的财务报表而言,疫情直接引致的财务影响一般属于资产负债表日后发生的非调整事项,无需调整2019年的资产负债表和利润表。但房地产企业仍应根据疫情对2020年企业的经营和财务状况的影响程度在2019年年度财务报表内就此进行适当披露

有些时候,期后发生的事项在2019年年底是否属于完全未能预见事项也涉及到一定程度的判断。例如某房地产企业的一个重要租客于2020年2月倒闭,在2019年12月31日时的应收租金(金额重大)估计未能收回而需要计提坏账准备。如果该租客的倒闭仅仅是因为疫情导致业务量大跌而引起的,有关的坏账准备在2020年才需要计提;如果该租客在2019年年底已因为中美贸易纠纷等因素而令其业务变差,导致出现租金拖欠的情况,疫情可能只是次要因素时,该房地产企业应该在2019年年度财务报表内对该应收租金计提坏账准备。即便房地产企业财务以及业务团队最后判断该租客有关的事项是疫情直接引起的,该房地产企业也需要在2019年的资产负债表日后披露相关事项,以及量化披露该事项对其2020年财务报表的影响。

尽管疫情对财务报表的影响一般情形下属于资产负债表日后发生的非调整事项,但如果疫情对企业的经营成果及财务状况影响严重,导致企业的持续经营能力出现问题时,即便有关的事项在资产负债表日后发生,企业也不能再按持续经营的假设编制其2019年的年度财务报表。

二、对2020年财务报表的影响


新冠疫情对2020年房地产企业的经营成果及财务状况产生直接影响,而有关影响最快会在2020年第一季度财务报告中浮现。房地产企业应当现在就要评估疫情就下列各方面对企业的影响,并采取适当措施,以减少对企业的负面影响。

 

收入确认

一般房地产企业在年初会结合来年的销售,工程进度及物业的交付状况,作出年度经营及业绩预算。受疫情影响,部分项目存在停工或建设进度延误的情况,导致项目无法按时交付,影响来年预售或收入目标的达成率。我们建议房地产企业注意以下几方面的财务处理:

  • 如企业采用完工百分比确认收入,在新冠疫情的影响下买受人可能因为房地产企业无法如期交付或者其自身支付能力等其他种种原因而要求退房。在此情况下,企业不单需要转回以前年度确认的收入,甚至需要重新评估以完工百分比确认收入的依据是否充分且适当。
  • 房地产企业也可能因延迟交付而产生的违约金支付义务。因此,我们建议企业重新检视已签下的销售合同,结合在疫情下企业延迟交付的法律义务(如有关疫情是不是不可抗力的事项使企业能免除部分的延迟交付责任),评估对收入确认的影响,以及是否需要就可能出现的违约义务进行拨备。
  • 由于售楼处因应疫情的临时关闭,网上卖房成为房地产企业的新销售渠道。为了减少购房者的顾虑,部分房地产企业为购房者提供了许多优惠条款,如一段时间内的无条件退房、付款优惠等,房地产企业需要及时分析这些条款对收入确认金额和时点的影响。
  • 一部分持有出租型商业物业的房地产企业可能会对租户提供租金优惠,如免除部分租金、延长免租期,或在租期后期补回疫情期间提供的租金优惠等。在厘定租金优惠政策时,我们建议财务部门也应该参与其中,从而第一时间掌握有关优惠到财务报表的影响以及进行最有利企业的财税安排,从而降低减租事项对企业的影响。

资产减值

房地产企业最重要的资产就是其持有的物业,以及应收款及与房地产业务相关的投资款等。疫情的出现可能会影响到有关资产的价值认定,令企业需要就有关资产计提减值准备。

  • 就存货而言,疫情的爆发导致房地产市场交易活跃度下降,物业销售价格在经济下行的情况下存在下跌风险,而项目工期的延迟也增加了项目的建造及财务成本。我们建议企业的财务部门应与销售及工程部门加强沟通,重新检视各项目的利润情况,以评估存货是否存在减值风险。
  • 商场、酒店、文旅等行业受疫情的直接影响较大,这些物业资产的出租率、租金价格、市场上同类型资产的交易价格以及企业为疫情向租户提供的舒缓疫情优惠措施都可能影响企业持有物业的价值。另一方面,由于疫情导致的总体经济形势的下滑,对办公室租赁的出租率和单位租金亦有一定的下滑预期。财务部门需要和资产管理部门尽早开始物业价值的评估,及时考虑是否应对有关物业计提减值准备或者调整公允价值。
  • 此外,房地产企业也应梳理应收款项的坏账风险,比如与合作方的往来款、在非操盘项目公司的往来款、对客户的应收账款、应收租金和物业管理费等,关注应收对象的信用评级、财务状况、现金流情况及抵押品价值变动等,并采取适当的增信措施,以评估及减低企业的坏账风险。
  • 除了上述的资产外,房地产企业也应关注经济环境变化和金融市场价格波动对其持有的长期股权投资、金融资产、联合营公司、商誉和无形资产等资产价值的影响,以评估需要为该等资产计提减值准备。

现金流控制

房地产企业面对销售回款及经营收入的下降,抗击疫情的现金流出增加,经营性现金流将承受更大压力,同时房地产企业普遍面对偿还借款、债券本金及利息的压力,对现金流做压力测试,及时预警,就显得尤其重要。房地产企业应及时评估疫情对现金流的影响,合理规划资金安排、调整资本性支出计划以及拓宽融资渠道

此外,由于财务指标可能在短期内受到不利影响,比如资产负债率可能升高,销售完成率可能无法按时达成,房地产企业应及时关注这些指标的变化是否会导致触发提早偿还贷款或债券的条款,并尽早与银行及投资者商讨豁免相关条款的可行性,以减少对财务指标的不利影响。如若触发,企业则需要在2020年定期财务报表内进行恰当的账务处理以及披露。

随着疫情在海外的蔓延,多国的资本市场近期发生大幅波动,人民币对美元等外币的汇率也持续波动。部分房地产企业存在大量的外币借款和发行以外币计价的债券,人民币对美元等主要货币的持续贬值,导致房地产企业将承受较大的汇兑损失。房地产企业应持续关注汇率变动情况,并考虑汇率风险对财务报表的影响及在财务报表中对汇率风险作适当的披露。

对外担保义务的履约风险

部分房地产企业会为其关联方、其他第三方或其投资的项目提供对外担保。在疫情影响下,房地产企业应重点关注被担保方会否因财务状况恶化而导致其可能需要承担履约义务,房地产企业需持续评估此类担保事项的潜在履约义务对其财务报表的核算及披露的影响。

内部控制实施有效性风险

为了有效控制疫情,政府和企业采取了多种限制性措施,如出行限制、居家办公等,这可能导致企业员工无法按照此前设计的内部控制流程执行工作。同时,经营和现金流压力、不可预见事件的发生等,都可能会对内部控制的有效执行带来风险。房地产企业应及时评估内部控制实施有效性风险,考虑是否需要推出新的内控举措,升级IT系统,以预防或补偿可能的内控失效

 

疫情发展变化迅速,并给金融市场带来了巨大震荡,房地产企业应密切关注和评估这些变化对财务状况、经营业绩和现金流量的影响,加强前瞻性的风险评估,及时与董事会、审计委员会、外部审计师、法律顾问和监管机构等沟通讨论,并在财务报表中有针对性地披露疫情对企业的财务影响和企业采取的风险应对措施,以符合财务报告准则及监管机构的要求。