Grundstück-Gewinnsteuern Grundstück-Gewinnsteuern

Die politisch geförderte steuerliche Gleichstellung von Energiesparmassnahmen an Gebäuden mit Unterhaltskosten macht bei Vorsorgeeinrichtungen keinen Sinn. Wertvermehrende Investitionen in Energiesparmassnahmen müssen aufgrund einer objektiv-technischen Analyse bei der GGSt abzugsfähig bleiben. 

Bei Investitionen in Immobilien ist steuerlich zwischen wertvermehrenden und werterhaltenden Kosten zu unterscheiden. Wertvermehrende Aufwendungen schaffen neue Werte, während werterhaltende Aufwendungen bestehende Werte bewahren. Nur die wertvermehrenden Kosten können bei einem Verkauf einer Immobilie bei der Grundstückgewinnsteuer als Teil der Anlagekosten steuerlich abgezogen werden. Sie reduzieren somit den Grundstückgewinn. Im Gegensatz dazu reduzieren die werterhaltenden (Unterhalts-)Kosten den Grundstückertrag und sind entsprechend laufend bei den Einkommens- oder Gewinnsteuern abzugsfähig. 

Die Unterscheidung der Kosten in wertvermehrend und werterhaltend ist aber oftmals nicht so einfach und hängt neben steuerlichen u.a. auch von miet- und handelsrechtlichen Aspekten ab. Aus steuerlicher Sicht hat die Unterscheidung nach objektiv-technischen Kriterien zu erfolgen. Einige Steuerbehörden bieten Richtlinien an, wie eine solche Qualifizierung vorzunehmen ist (Bsp. Kt. Zürich - Abgrenzungskatalog Ziffer K). 

Einen Bruch erfährt die Unterscheidung bei Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen. Denn diese stellen bei den Einkommenssteuern abzugsfähige Kosten dar. Dies wurde in den letzten Jahren politisch gefördert (vgl. Verordnungen des Eidgenössischen Finanzdepartements 642.116.1 sowie 642.116). Es erfolgt somit grundsätzlich keine Unterscheidung in werterhaltend oder wertvermehrend, obwohl solche Investitionen sehr wohl wertvermehrenden Charakter haben können (Verbesserung Gebäudesubstanz, Reduktion Betriebskosten, Erhöhung Ertragspotenzial). Das Ziel ist der steuerliche Abzug bei den Einkommenssteuern im Jahr der getätigten Investition und nicht erst bei einem allfälligen zukünftigen Verkauf einer Liegenschaft. 

Das Bundesgericht anerkennt aber mit dem Urteil vom 11. Februar 2015 (BGE 2C_674/2014, E. 3.3), dass Investitionen zur Energieeinsparung und zum Schutz der Umwelt in privat gehaltenen Liegenschaften als wertsteigernde nachhaltige Investitionen bei der Grundstückgewinnsteuer in Abzug gebracht werden können, sofern diese nicht bereits bei den Einkommenssteuern steuerlich geltend gemacht wurden. Das Bundesgericht hält in einem weiteren Entscheid vom 12. Mai 2020 (2C_926/2019, E. 2.2.5) bezüglich einer ebenfalls im Privatvermögen gehaltenen Liegenschaft weiter fest, dass falls ein Kanton für wertvermehrende Aufwendungen in Umweltschutz und Energiesparen eine gesetzliche Gleichstellung mit Unterhaltskosten vorsehe, dies nicht nur den Kanton sondern auch die steuerpflichtige Person binde. Oft handelt es sich in den Steuergesetzen aber lediglich um eine «Kann-Formulierung» (vgl. z.B. Art. 9 Abs 3 StHG oder §30 Abs. 2 StG-ZH), sodass hier eine flexible Auslegung möglich bleibt.

Einrichtungen der beruflichen Vorsorge unterliegen gemäss Art. 23 Abs. 4 StHG in allen Kantonen der Grundstückgewinnsteuerpflicht (wobei in Genf eine spezielle Praxis zu berücksichtigen ist). Die Steuerbefreiung für die Zwecke der Gewinn- und Kapitalsteuern beruht auf der Ausführung ihres Vorsorgeauftrags. Saniert eine Vorsorgeeinrichtung ein Gebäude, macht die Zuweisung von wertvermehrenden Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen in den Bereich der Gewinnsteuern aber keinen Sinn. Denn dies führt dazu, dass solche Massnahmen durch Vorsorgeeinrichtungen steuerlich gar nicht abgezogen werden können. Praxiserfahrungen zeigen jedoch, dass sich gewisse Steuerbehörden auf den Standpunkt stellen, dass Vorsorgeeinrichtungen aufgrund einer Gleichstellung solcher Investitionen mit Unterhaltskosten diesen Nachteil zu akzeptieren hätten. Es gilt jedoch zu bedenken, dass die steuerliche Gleichstellung von wertvermehrenden Energiesparmassnahmen mit Unterhaltskosten auf den vorgenannten Verordnungen des Eidgenössischen Finanzdepartments basieren, die nur auf Liegenschaften des Privatvermögens ausgerichtet sind.

Die politisch gewollte steuerliche Förderung von Investitionen in Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen, hat sicher nicht darauf abgezielt, dass Einrichtungen der beruflichen Vorsorge aus objektiv-technischer Sicht als wertvermehrende Investitionen qualifizierende Massnahmen gar nicht mehr steuerlich abziehen können. Eine solche Schlechterstellung von Vorsorgeeinrichtungen und insbesondere die dadurch entstehenden falschen Steueranreize machen keinen Sinn. Eine solche Auslegung ist insbesondere vor dem Hintergrund problematisch, dass in den nächsten Jahren substanzielle Investitionen in diesem Bereich zu erwarten sind (Schweizer Pensionskassen halten über 23% des Investitionsvermögens in Schweizer Immobilienanlagen).

Bei Vorsorgeeinrichtungen sollte somit ausschliesslich eine objektiv-technische Analyse der Investitionen erfolgen und die entsprechenden wertvermehrenden Anteile der Investitionen bei der Grundstückgewinnsteuer als werterhöhende Anlagekosten akzeptiert werden.