• Laurent Aillard, Expert |

Avec près de CHF 4.4 milliards investis (hors vente de société - share deal), le marché de l'investissement immobilier direct dans le canton de Genève a atteint un nouveau record en 2021, affichant une croissance de 18% par rapport à 2020. Le quatrième trimestre a été particulièrement dynamique, les volumes d'investissement sur ce seul trimestre ont atteint le montant record de CHF 1.86 milliard, soit 42% du volume annuel.

Ce très fort volume transactionnel résulte d'un nombre très élevé de grandes transactions. En effet, 19 transactions d'un montant supérieur à CHF 50 millions ont été recensées, représentant en cumulé près de CHF 2.8 milliards d'investissement, soit 63% du volume d'investissement annuel. A l'opposé, les transactions d'un volume compris entre CHF 5 et 10 millions ont représenté 39% des transactions pour 9% des capitaux investis, soit un montant cumulé de l'ordre de CHF 398 millions.

Les institutions de prévoyance ont été la catégorie d'investisseur la plus active à l'acquisition avec près de CHF 1.3 milliard d'investissement soit 30% des capitaux investis, suivies par les fonds immobiliers et les investisseurs privés avec des volumes investis d'environ CHF 1 milliard et CHF 940 millions, soit respectivement 23% et 22% des investissements totaux. A la vente, les investisseurs privés ont représenté 58% des volumes. Les banques constituent la seconde catégorie d'acteurs avec plus de CHF 885 millions d'actifs cédés, soit 20% des volumes annuels.

Quelles perspectives pour 2022?

En ce début 2022, l'inflation et la perspective d'un mouvement de remontée des taux d'intérêt par les banques centrales constituaient, les deux principales actualités économiques d'un monde que les investisseurs immobiliers envisageaient post-Covid. L’invasion d’Ukraine par la Russie a bouleversé l'ordre mondial. Après près de huit décennies de paix relative en Europe, la guerre nous plonge dans l’inconnu avec des conséquences sur le marché de l’investissement immobilier qui sont aujourd’hui difficiles à appréhender.

D’un côté, la hausse du prix des matières premières accroît les pressions inflationnistes. De l’autre, la dégradation des anticipations économiques risque, à moyen terme, de mettre à mal les stratégies de normalisation des banques centrales. Dans ce contexte, il est probable que le risque de stagflation entraîne une révision des stratégies d’allocation d’actifs des investisseurs dans les prochains mois.

Avec des marchés actions relativement volatiles et des marchés obligataires jugés peu attractifs en raison des perspectives de hausses de taux, l'immobilier suisse, et particulièrement l'immobilier genevois, dispose d'un couple rendement/risque qui devrait rester très attractif aux yeux des investisseurs.

Les capitaux à investir sur le marché sont toujours très importants. L'aversion au risque du marché et la sélectivité extrême qui en découle, obligent les investisseurs à réduire leur exigence de rendement pour les meilleurs objets, le spread entre les obligations et l'immobilier est donc encore attendu en baisse pour 2022.

Si le potentiel de baisse des rendements immobiliers semble arriver à sa fin, la très forte concurrence entre les investisseurs institutionnels, observée sur le marché, pourrait encore entraîner, pour les meilleurs objets, une légère contraction des rendements sur le segment résidentiel à Genève. 

La recherche d'actifs immobiliers respectant les critères ESG et des objectifs de durabilité forts dans une logique "Net Zéro Carbone" est devenu pour les institutionnels un nouveau moteur du marché immobilier. Côté vendeur, 2022 pourrait être un point de bascule. Avec le retour de l'inflation et le retournement des taux d'intérêt qui en découle, les prix des actifs prime pourraient atteindre leur plafond en fin d'année.

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