modern white building facade

  • Christoph Frey, Director |

Wohnbaugenossenschaften setzen sich für bezahlbaren Wohnraum ein. Dies ist ein wichtiges Anliegen in der heutigen Zeit. Der Bereich des gemeinnützigen Wohnbaus ist stark reglementiert. Das dadurch entstehende Korsett z.B. aufgrund der anzuwendenden Kostenmiete, führt dazu, dass das handelsrechtliche Ergebnis moderat und konstant gehalten werden muss. Mit Abschreibungen und Rückstellungen gelangt man dabei über die Jahre an steuerliche Grenzen.

Die Kostenmiete in Zürich

Rund ein Viertel aller Wohnungen in der Stadt Zürich sind im Besitz von gemeinnützigen Wohnbauträgern, die sich verpflichtet haben, das Prinzip der Kostenmiete einzuhalten. Dabei dürfen die Mieteinnahmen nur die anfallenden Kosten inkl. der Rückstellungen decken und keine Rendite abwerfen.
Die Kostenmiete berechnet sich vereinfacht anhand der Kapitalkosten zzgl. übrige Kosten, wobei folgendes gilt:
 

  • Anlagekosten x Verzinsung = Kapitalkosten
  • Geb. vers. Summe x Betriebsquote = übrige Kosten

Diese Faustregel ergibt folgenden Zusammenhang: Steigen die Anlagekosten aufgrund wertvermehrender Investitionen, müssten sodann auch die Mieten erhöht werden. Ein Effekt, den es zu vermeiden gilt. Ohne Einhaltung der Anlagekostenlimiten des Bundesamtes für Wohnungswesen können keine Finanzhilfen wie Direktdarlehen, Darlehen aus dem Fonds de Roulement und Bürgschaften vom Bund bezogen werden. Auf kantonaler Ebene ist in diesem Zusammenhang das Merkblatt 04 der Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Zürich zum Thema Wohnbauförderung relevant.

Steuerliche Grenzen

Wohnbaugenossenschaften machen die üblichen laufenden Kosten im Zusammenhang mit den Liegenschaften steuerlich geltend. Dazu gehören auch Abschreibungen und Zuweisungen an den Erneuerungsfonds. Dadurch kann der handelsrechtliche Gewinn reduziert und möglichst konstant gehalten werden. Bei langen Haltedauern der Liegenschaften stösst man aber an folgende Grenzen: Land ist nicht abschreibbar und der Erneuerungsfonds ist in den meisten Kantonen betraglich steuerlich begrenzt (z.B. in Zürich 15% des Gebäudeversicherungswerts). Führt man die Abschreibungen und äufnet man den Erneuerungsfonds weiter, sind steuerliche Aufrechnungen die Folge. Stellt man diese dagegen ein, kann sich der handelsrechtliche Gewinn und damit die Rendite stark erhöhen, was der Grundidee des gemeinnützigen Wohnbaus diametral entgegensteht.

Wohnbaugenossenschaften können bei Grossrenovationen zudem versucht sein, werterhaltende Investitionen direkt über den Aufwand und nicht über den Erneuerungsfonds (erfolgsneutral) zu buchen. Gleichzeitig kann aufgrund der Anlagekostenlimiten eine Tendenz bestehen, an sich wertvermehrende Investitionen nicht zu aktivieren.

Fazit

Die steuerlichen Vorschriften hinsichtlich Abschreibungsuntergrenzen (Land) und begrenzten Rückstellungen für Grossrenovationen bzw. begrenzter Äufnung des Erneuerungsfonds führen somit dazu, dass Wohnbaugenossenschaften mit langjährigem Liegenschaftsbesitz in eine Zwickmühle geraten können. Wollen sie den handelsrechtlichen Gewinn tief und konstant halten, sind steuerliche Korrekturen zu erwarten. Ein Weiterführen von unterschiedlichen handelsrechtlichen und steuerlichen Werten können zu komplexen Steuererklärungen und administrativem Mehraufwand führen (z.B. in Bezug auf versteuerte stille Reserven, interkantonale Steuerausscheidungen etc.).

Erfahrungen aus der Praxis zeigen, dass bei der strategischen Planung der Unterhaltsarbeiten, Reparaturen und Grossrenovationen an den Immobilien sowie der Planung von Neubauprojekten auch Steueraspekte berücksichtigt werden sollten. Drohen aufgrund von langjährigen Abschreibungen der Immobilien und Äufnungen des Erneuerungsfonds steuerliche Aufrechnungen seitens der Steuerbehörden, sind die weiteren Handlungsoptionen oftmals begrenzt. Gewisse Lösungsansätze sind aber bekannt, um nicht in diese steuerliche Sackgasse zu geraten. Spätestens bei der Jahresabschlussplanung sollten diese Möglichkeiten analysiert und implementiert werden.

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