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Tax News: Das Ende vom Ende: VwGH bestätigt verschärfte Judikatur zu Mietvertragsdauer

Das Ende vom Ende: VwGH bestätigt verschärfte Judikatur

Der VwGH bestätigte einmal mehr mit Beschluss vom 04.12.2019 (Ro 2018/16/0004) seine strenge Judikaturlinie zur Frage der gebührenrechtlichen Vertragsdauer bei Vereinbarung der Kündigungsgründe nach § 30 Abs 2 MRG hinsichtlich der Unterscheidung zwischen bestimmter und unbestimmter Vertragsdauer. Eine Gewichtung und eine Unwahrscheinlichkeit der Realisierung der vertraglich vereinbarten Kündigungsgründe nach § 30 Abs 2 MRG können demnach zum Ergebnis führen von einem Vertrag auf bestimmte Dauer auszugehen. Damit dürfte sich die strengere Sichtweise des BFG nun endgültig auch auf VwGH-Ebene gefestigt haben.

Für den Inhalt verantwortlich

Markus Vaishor

Partner, Tax

KPMG Austria

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Gebührenpflicht für Bestandverträge nach § 33 TP 5 GebG

Grundsätzlich unterliegen gem § 33 TP 5 GebG schriftliche Mietverträge einer Rechtsgeschäftsgebühr iHv 1 %. Die Mietvertragsgebühr für Wohnraum wurde im November 2017 abgeschafft (vgl Tax News 11/2017), sodass von der Gebühr insbesondere Mietverträge zu gewerblichen Zwecken betroffen sind. Die Bemessungsgrundlage für die Gebühr hängt einerseits von den vertraglich vereinbarten Leistungen (insb Höhe der Miete, USt etc) und zum anderen von der vereinbarten Dauer ab. Hinsichtlich der Dauer wird im Gebührenrecht zwischen bestimmter und unbestimmter Dauer unterschieden:

Für Verträge mit bestimmter Dauer ist der entsprechend vervielfachte Jahreswert (höchstens der 18fache Jahreswert) die Bemessungsgrundlage. Bei Verträgen mit unbestimmter Dauer ist der 3fache Jahreswert als Bemessungsgrundlage heranzuziehen.
Durch mehrere BFG-Judikate kam es zu Verschärfungen bei der Abgrenzung zwischen bestimmter und unbestimmter Vertragsdauer, die auch durch den VwGH bestätigt wurden, der damit von seiner langjährigen Judikatur abging (vgl Tax News 07+08/2018).

VwGH 04.12.2019 (Ro 2018/16/0004)

Mit Beschluss vom 04.12.2019 (Ro 2018/16/0004) bestätigte der VwGH wohl endgültig die strengere Judikaturlinie.

In diesem Fall hatten Mieter und Vermieter im Mietvertrag eine Mietdauer von 10 Jahren vereinbart und dem Mieter wurde einseitig das Recht eingeräumt den Vertrag zweimal, um je 5 Jahre zu verlängern. Zudem wurden die Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 MRG vereinbart.

Das BFG (GZ. RV/7105121/2016) folgte dem Ergebnis der Beschwerdevorentscheidung, wonach keine unbefristete Vertragsdauer vorlag, sondern eine bestimmte Dauer von 20 Jahren. Das BFG gestattete eine ordentliche Revision, da das BFG es für fraglich hielt, ob es für die Annahme eines auf unbestimmte Dauer abgeschlossenen Bestandvertrages ausreichend sei, wenn die Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 MRG vereinbart würden, ohne dass bei diesen vereinbarten Kündigungsgründen auf deren Gewicht und die Wahrscheinlichkeit von deren Realisierung abzustellen sei.

Der VwGH wies diesbezüglich auf die bisherige Rechtsprechung hin, wonach die Frage, was eine Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit auf einzelne im Vertrag ausdrücklich bezeichnete Fälle darstellt, nach Gewicht und Wahrscheinlichkeit einer Realisierung der vertraglich vereinbarten Kündigungsgründe von Fall zu Fall verschieden behandelt werden muss.

Zudem verwies der VwGH auf die zuletzt verschärfte Judikatur, dass im Falle, dass die Vereinbarung aller Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 MRG allein noch keine ausreichende Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten darstellt, eine Gewichtung und eine Unwahrscheinlichkeit der Realisierung von vertraglich vereinbarten Kündigungsgründen zu dem Ergebnis führen kann, dass von einem Vertag auf bestimmte Dauer auszugehen ist.

Da das BFG den Fall durch Beurteilung der Wahrscheinlichkeit der vereinbarten Kündigungsgründe – und damit entsprechend der VwGH-Rechtsprechung beurteilte, wies der VwGH die Revision mit Beschluss ab.

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