Die Grunderwerbsteuer ist gemäß § 4 Abs 1 GrEStG grundsätzlich vom Wert der Gegenleistung, mindestens vom Grundstückswert zu berechnen. Gegenleistung ist gemäß § 5 Abs 1 GrEStG bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen.

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist Gegenleistung iSd § 5 GrEStG auch alles, was der Erwerber über den Kaufpreis hinaus für das Grundstück aufwenden muss. Laut VwGH gehören auch Leistungen an Dritte, die dem Veräußerer obliegen, aber aufgrund der Parteienabrede vom Erwerber getragen werden müssen, zur Gegenleistung iSd § 5 GrEStG.

In Fällen, in denen Käufer und Verkäufer einen Rechtsanwalt oder Notar beauftragen, sind die anfallenden (Vertragserrichtungs-)kosten zum Teil als Gegenleistung zu behandeln, wenn sich der Käufer in weiterer Folge dazu verpflichtet diese Kosten zur Gänze zu übernehmen. Da zivilrechtlich sowohl Verkäufer als auch Käufer dazu verpflichtet sind diese Kosten anteilig zu tragen, ist durch die Übernahme der zivilrechtlichen Verpflichtung des Verkäufers durch den Käufer die übernommene Verpflichtung zur Bezahlung der Vertragserrichtungskosten Teil der Gegenleistung iSd § 5 GrEStG.

Das BFG hatte in seiner jüngsten Rechtsprechung (ua zB BFG 04.06.2019, RV/3100356/2019, BFG 03.10.2019, RV/2100663/2019, BFG 14.01.2020, RV/2100661/2019) in zahlreichen ähnlichen Einzelentscheidungen über Fälle zu entscheiden, in denen die Beauftragung des Rechtsanwaltes durch den Käufer mit Unterzeichnung des Kaufvertrages und damit gleichzeitig mit der Verpflichtung zur Kostenübernahme erfolgte.

Dadurch war strittig, ob die Vertragserrichtungskosten zur Gänze Teil der Bemessungsgrundlage waren, oder ob es einen Anteil der Kosten gab, der auch vor Unterzeichnung des Kaufvertrages auf den Käufer entfiel und dadurch nicht Teil der Bemessungsgrundlage waren.

Aufgrund der Ähnlichkeit der Fälle, wird im Folgenden exemplarisch das Urteil des BFG vom 04.06.2019 (RV/3100356/2019) dargestellt:

In diesem Fall veräußerte eine GmbH (folgend: „Verkäuferin“), die dem Bauträgervertragsgesetz (BTVG) unterlag, eine größere Anzahl an Wohnungen an verschiedene Käufer – ua an die Beschwerdeführerin. Im gegenständlichem Kaufvertrag wurde vereinbart, dass die Käuferin die Vertragserrichtungskosten übernahm und dass die Käuferin den bereits von der Verkäuferin beauftragten Rechtsanwalt mit der rechtlichen Abwicklung und Durchführung des Vertrages beauftragte. Dadurch entstand das Auftragsverhältnis der Käuferin mit dem Rechtsanwalt erst mit Unterzeichnung des Kaufvertrages.

Formal hatte zwar nur die Käuferin die Kosten zu tragen; das BFG wies jedoch darauf hin, dass die grunderwerbsteuerliche Gegenleistung im wirtschaftlichen Sinn zu verstehen ist, für deren Beurteilung es nicht auf die äußere Form von Verträgen, sondern auf den wahren wirtschaftlichen Gehalt ankommt.

Nach Ansicht des BFG stellte sich die Situation „nach der Lebenserfahrung“ so dar, dass im Zuge der Projektentwicklung ein Rechtsanwalt durch die Verkäuferin mit der Erstellung eines Mustervertrages beauftragt wurde, der leicht adaptiert für jeden Käufer zur Anwendung kam. Da bereits vor Kaufvertragsunterzeichnung ein Auftragsverhältnis zwischen Verkäuferin und Rechtsanwalt bestanden haben muss und bei Nichtzustandekommen des Kaufvertrages die Verkäuferin das alleinige Kostenrisiko getragen hätte, kam das BFG zu dem Schluss, dass in wirtschaftlicher Betrachtung die Vertragserrichtung durch die Verkäuferin veranlasst wurde. Die Vertragserrichtungskosten waren daher zur Gänze als Gegenleistung zu qualifizieren, die die Grunderwerbsteuerbemessungsgrundlage entsprechend erhöhten.

Dass die Kosten nicht an die Verkäuferin, sondern an den Vertragserrichter bezahlt wurden, war nach Ansicht des BFG ebenso irrelevant, wie der Einwand, dass die nach BTVG zwingende Bestellung eines Treuhänders und dessen Tätigkeiten ausschließlich dem Schutz der Erwerber dienen.

Nach der VwGH-Rechtsprechung ist neben dem Kaufpreis auch jede andere Leistung, die der Käufer zur Erwerbung des Grundstücks leisten muss, Teil der Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.

Kosten für die Errichtung von Verträgen, deren Beauftragung durch Käufer und Verkäufer erfolgen, sind bei Übernahme des Kostenanteils des Verkäufers durch den Käufer anteilig Teil der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage.

Nach Ansicht des BFG erhöhen durch den Käufer übernommene Vertragserrichtungskosten aber zur Gänze die Bemessungsgrundlage, wenn die Beauftragung des Rechtsanwalts bzw Notars schon vor Unterzeichnung des Kaufvertrages durch den Verkäufer erfolgte und der Verkäufer wirtschaftlich das Kostenrisiko trägt. In der Praxis ist daher wohl insbesondere bei von Wohnbaugesellschaften oder Bauträgern gesteuerten Bauprojekten, wo mit mehreren Erwerbern gleichartige Verträge geschlossen werden, zu beachten, dass die Vertragserrichtungskosten uU der Grunderwerbsteuer unterliegen, sofern keine Beauftragung des Rechtsanwalts durch den Käufer erfolgt.

Dr. Markus Vaishor

Florian Popl, MSc (WU)