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Reglamentación de la Ley sobre rehabilitación de inmuebles urbanos vacíos y degradados

Reglamentación de la Ley sobre rehabilitación de inmueb

Artículo publicado en la revista Ciudades N° 76 de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya.

Autora

giovanna lorenzi

Gerente Senior del Departamento de Asesoramiento Tributario y Legal

KPMG Uruguay

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A exactamente diez meses de la promulgación de la Ley 19.676 sobre rehabilitación de inmuebles urbanos vacíos y degradados, el pasado 26 de agosto, el Poder Ejecutivo aprobó el Decreto reglamentario N° 242/2019.

Recordemos que la ley que ahora se reglamenta establece un proceso a ser disparado o bien por el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MVOTMA) o bien por la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) a fin de evitar y revertir situaciones en las que los inmuebles urbanos se encuentren, en forma simultánea, vacíos y degradados, lo que se alinea con los deberes a cargo de los propietarios de inmuebles que impuso la Ley de Ordenamiento Territorial N° 18.308 de 2008 (deber de usar, conservar, cuidar y rehabilitar los inmuebles, entre otros).

El proceso judicial de “rehabilitación del inmueble” que puede incluso terminar con la venta del inmueble en remate público, inicia con una diligencia preliminar judicial destinada a que el Juez constate que se cumplen los presupuestos objetivos para considerar que se está ante un inmueble urbano vacío y degradado.

Esta nueva regulación representa una alerta para propietarios omisos en el cumplimiento de los deberes de usar y conservar sus inmuebles en una situación tal que no represente un peligro a la seguridad de los demás ciudadanos de las distintas urbes que componen nuestro país.

¿Cuáles son esos presupuestos objetivos?

Para que pueda prosperar el proceso de rehabilitación existen tres presupuestos objetivos que tienen que verificarse acumulativamente:

1)      Inmueble urbano: El inmueble, sin importar su destino, debe ubicarse en suelo urbano “consolidado”, es decir ubicarse en un área urbanizada dotada de al menos redes de agua potable, drenaje de aguas pluviales, red vial pavimentada, evacuación de aguas servidas, energía eléctrica y alumbrado público.

2)      Vacío: Se entiende que el inmueble está “vacío” cuando se encuentre desocupado de personas por un plazo no menor a los 24 meses continuos contados para atrás desde que se ejecuta la diligencia preparatoria que debe realizarse previo a iniciar el proceso con el fin de constatar el estado de conservación y ocupación o la existencia de edificaciones paralizadas. Se presume que el inmueble estuvo vacío si durante los 24 meses a que hace referencia la norma no había conexión de agua o luz eléctrica. Además se prevé que si hay en el inmueble ocupantes precarios que ejercen la tenencia del inmueble sin contrato y por ignorancia o mera tolerancia del propietario, el tiempo de ocupación precaria se computará dentro del plazo de 24 meses.

3)      Degradado: el inmueble se considerará degradado cuando se verifiquen alguna de las siguientes condiciones:

  • Ruinoso: con patologías importantes en su estructura sustentante que en corto plazo puedan provocar una falla total o parcial; mal estado constructivo que genere riesgo de muerte.
  • Deteriorado: las condiciones del inmueble ponen en riesgo la integridad física de las personas, la salubridad pública o comprometa la habitabilidad de los linderos. El decreto agrega las medidas paliativas que se hubieren aplicado al inmueble, con el fin de controlar momentáneamente los riesgos, pero sin resolver sus causas, no modifican la condición de deterioro, explicitando a título enunciativo -es decir, sólo como ejemplo- algunas de dichas medidas (apuntalamientos, medidas auxiliares de protección, saneado preventivo de las construcciones, acciones provisorias para evitar filtraciones a los linderos, etc.)
  • Con edificaciones paralizadas: el inmueble se encuentra con obras inconclusas e interrumpidas por un plazo no menor a 24 meses continuos desde la fecha de la diligencia preliminar judicial previa que lo constata hacia atrás. La ley establece algunas presunciones relativas (admiten prueba en contrario) de la interrupción de obras, a saber: a) existencia de informe técnico de la Intendencia Departamental que así lo establezca; b) carencia durante los 24 meses previos de permisos de construcción o el mismo estuvo vencido, c) durante ese mismo período no se pagaron contribuciones especiales de seguridad social. A efectos que el MVOT o la ANV puedan tomar conocimiento de esta situación, el decreto reglamentario establece que el BPS queda obligado a brindarles toda la información relativa al desarrolla de actividad en el inmueble durante el plazo de 24 meses previos a la diligencia preparatoria inicial.
  • Baldío: aquel que no contiene edificación alguna o insignificantes que lo hacen susceptible de ser ocupado. El decreto reglamentario específica que debe entenderse por “edificaciones insignificantes”, entiendo por tales aquellas que cumplan con al menos una de las siguientes condiciones: a) su área construida sea inferior a 25 metros cuadrados y b) por su naturaleza o por ser remanentes a otras construcciones, no sean aptas para que se desarrolle en ellas destinos comerciales, industriales o habitacionales. 

El proceso para lograr la rehabilitación del inmueble

El camino para lograr la rehabilitación del inmueble se tramita en vía judicial, no administrativa, recayendo en el MVOTMA o en la ANV la carga de iniciar y continuar las distintas etapas que se regulan en la ley, lo que busca otorgar amplias garantías al titular registral del inmueble.

Todo comienza con una diligencia judicial previa para inspeccionar el inmueble y determinar el estado de conservación y si hay o no ocupantes de modo de verificar en forma fehaciente que se cumplen los presupuestos objetivos para que prospere el proceso. Realizada la medida, el Juez debe solicitar un informe técnico a la Intendencia Departamental que corresponda para que confirme la ubicación del inmueble y su degradación en cuyo caso el informe deberá contener las observaciones técnicas mínimas a levantar para rehabilitar el inmueble y que permitan ajustarlo a los requerimientos normativos. El Decreto 242/2019 incluye un Anexo (1) que fija el formato y el contenido mínimo de dicho informe.

Confirmados los presupuestos objetivos por la Intendencia, el solicitante de la diligencia previa debe intimar también judicialmente a los titulares registrales para que en un plazo de 20 días presenten un proyecto de rehabilitación del inmueble el que una vez presentado será sometido a la consideración técnica de la Intendencia que corresponda.  

¿En qué consiste el proyecto de rehabilitación?

El proyecto que el propietario debe presentar para rehabilitar el inmueble, se deberá estructurar en dos partes, una destinada a las acciones inmediatas y otra a las definitivas.

Las acciones inmediatas son las que permitan eliminar o controlar los riesgos o afectaciones indicados por el informe técnico de la Intendencia Departamental que surjan del peritaje, prueba hidráulica o manométrica, cateos destructivos o no destructivos u otra actividad que se haya solicitado, así como en medidas de mitigación o compensación conforme a las especificaciones del informe técnico de la Intendencia.

Se deberá indicar en el proyecto un plazo para la ejecución de estas acciones inmediatas, que no podrá superar los 30 días hábiles.

Sobre las acciones definitivas, el decreto establece que deberán tener por objeto:

  • Eliminar todas las causas en que se fundó la categorización de inmueble degradado o vacío (este último caso, supone la construcción de una edificación que permita terminar con el baldío).
  • Que el inmueble quede en condiciones de habitabilidad, higiene y seguridad óptimas para el destino que se defina.
  • Lograr la habilitación de la obra (se incluye el permiso de construcción, el permiso de obra sanitaria o cualquier otro requisito que la Intendencia Departamental exija para la habilitación de las obras).
  • Cumplir con las normas y obtener los permisos y habilitaciones de alcance nacional, requeridos para la actividad definida en el proyecto de rehabilitación, como ser, entre otros, los relativos a la Dirección Nacional de Bomberos del Ministerio del Interior, la Dirección Nacional de Medio Ambiente del Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente, la Administración Nacional de Usinas y Transmisiones Eléctricas y la Administración de las Obras Sanitarias del Estado. Adicionalmente, en la parte destinada a las acciones definitivas, el proyecto de rehabilitación deberá contener como mínimo lo siguiente:
  • Un anteproyecto arquitectónico en que se indique la expectativa de rehabilitación del inmueble.
  • La enumeración exhaustiva de todas las gestiones, permisos y habilitaciones necesarias para concretar el anteproyecto presentado, así como un cronograma de los tiempos de elaboración de los recaudos de estas gestiones.
  • Un cronograma de obra representado en diagrama de Gantt o similar. 

¿Qué sucede si los titulares registrales no presentan ningún proyecto de rehabilitación?

En caso que el o los titulares registrales no presenten ningún proyecto o que la Intendencia haya formulado observaciones al proyecto que no hayan sido levantadas, tanto el MVOTMA como la ANV pueden solicitar al Juez Letrado en lo Civil que declare al inmueble como vacío y degradado.

El proceso judicial se tramita por vía ordinaria, proceso que por su estructura es el más largo pero como contrapartida es el que otorga mayores garantías a las partes (se notifica la demanda y el titular registral podrá oponer las defensas que entienda pertinente, se realiza como mínimo con una audiencia –preliminar-, se puede alegar de bien probado, etc.)

Si bien el juicio se sigue contra los titulares registrales (demandados) también se noticiará a terceros interesados (ocupantes y titulares de derechos reales y personales inscriptos en los Registros Públicos y solicitantes de permisos de construcción de obras paralizadas) y se realizará emplazamiento genérico por edictos.

La demanda debe además inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble de modo de dar publicidad a los terceros.

Una vez desarrollado el proceso, el Juez debe dictar una sentencia estableciendo los puntos litigiosos –si los hubieron- los hechos que se tienen por ciertos, los que fueron probados y consignar los fundamentos de derecho que dan mérito a su resolución.

Si se declara al inmueble urbano vacío y degradado, el Juez condenará al titular registral a rehabilitar el inmueble, otorgándole un nuevo plazo de 20 días para presentar un proyecto de rehabilitación.

En caso de que el proyecto no se presente o que aún presentado, no se levanten las observaciones que hubiere formulado la Intendencia, la sentencia firme será título de ejecución y el MVOTMA o la ANV (según cual haya accionado) podrán pedir la venta judicial del bien en remate público.

En la ejecución no se agregan ni se estudian u aprueban los títulos, debiendo el tribunal disponer  de oficio el levantamiento o cancelación de los embargos, interdicciones, hipotecas, promesas de compraventa, y demás afectaciones al bien vendido, sean de la fecha que fueren. Los derechos que surjan de las cancelaciones de embargos u otras afectaciones al bien, subsistirán y recaerán, por su orden de prioridad, sobre el precio obtenido en la venta judicial, deducidos los gastos del proceso del remate y las costas.

El remate

En cuanto al remate, habrá dos intentos. En el primero, el precio base será del 75 % del valor de tasación de catastro. Respecto de este valor, el decreto estableció que la Dirección Nacional de Catastro lo fijará de acuerdo al valor de mercado del inmueble.

Si no se presentan interesados, el ejecutante (MTOVMA o ANV, según el caso) podrá adquirir al 50% del valor de catastro. Si hubiere un mejor postor, el ejecutante tiene derecho de preferencia para adquirir al mismo precio ofrecido por el mejor postor, pero sólo podrá ejercer este derecho luego de que el rematador baje el martillo.

Si en el primer remate no se produce la venta, podrá realizarse un segundo remate con un precio base del 50% del valor de catastro existiendo el mismo derecho de preferencia en favor del estado en caso de existir un mejor postor.

Si el MTOVMA o ANV (según quien sea el accionante) ejerce el derecho de preferencia, quedará como el mejor postro por el precio resultante del remate.

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