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El proceso de rehabilitación de inmuebles vacíos y degradados: un largo camino

El proceso de rehabilitación de inmuebles vacíos y...

Ley 19.676.

Autora

giovanna lorenzi

Gerente Senior del Departamento de Asesoramiento Tributario y Legal

KPMG in Uruguay

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El 26 de octubre pasado se promulgó la Ley 19.676 que establece un proceso a ser disparado o bien por el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MVOTMA) o bien por la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) a fin de evitar y revertir situaciones en las que los inmuebles urbanos se encuentren, en forma simultánea, vacíos y degradados.

La ley se encuentra alineada con los deberes a cargo de los propietarios de inmuebles que impuso la Ley de Ordenamiento Territorial N° 18.308 de 2008 (deber de usar, conservar, cuidar y rehabilitar los inmuebles, entre otros)

Los presupuestos objetivos

Para que pueda prosperar el proceso de rehabilitación existen tres presupuestos objetivos que tienen que verificarse acumulativamente:

1) Inmueble urbano

El inmueble, sin importar su destino, debe ubicarse en suelo urbano “consolidado”, es decir ubicarse en un área urbanizada dotada de al menos redes de agua potable, drenaje de aguas pluviales, red vial pavimentada, evacuación de aguas servidas, energía eléctrica y alumbrado público. 

2) Vacío

Se entiende que el inmueble está “vacío” cuando se encuentre desocupado de personas por un plazo no menor a los 24 meses continuos contados para atrás desde que se ejecuta la diligencia preparatoria que debe realizarse previo a iniciar el proceso con el fin de constatar el estado de conservación y ocupación o la existencia de edificaciones paralizadas. Se presume que el inmueble estuvo vacío si durante los 24 meses a que hace referencia la norma no había conexión de agua o luz eléctrica. Además se prevé que si hay en el inmueble ocupantes precarios que ejercen la tenencia del inmueble sin contrato y por ignorancia o mera tolerancia del propietario, el tiempo de ocupación precaria se computará dentro del plazo de 24 meses.

3) Degradado

El inmueble se considerará degradado cuando se verifiquen alguna de las siguientes condiciones:

  • Ruinoso: con patologías importantes en su estructura sustentante que en corto plazo puedan provocar una falla total o parcial; mal estado constructivo que genere riesgo de muerte.
  • Deteriorado: las condiciones del inmueble pone en riesgo la integridad física de las personas, la salubridad pública o comprometa la habitabilidad de los linderos.
  • Con edificaciones paralizadas: el inmueble se encuentra con obras inconclusas e interrumpidas por un plazo no menor a 24 meses continuos desde la fecha de la diligencia preliminar judicial previa que lo constata hacia atrás.
  • Baldío: aquel que no contiene edificación alguna o insignificantes que lo hacen susceptible de ser ocupado.

El proceso para lograr la rehabilitación del inmueble

El camino para lograr la rehabilitación del inmueble se tramita en vía judicial, no administrativa, recayendo en el MVOTMA o en la ANV la carga de iniciar y continuar las distintas etapas que se regulan en la ley, lo que busca otorgar amplias garantías al titular registral del inmueble.

Todo comienza con una diligencia judicial previa para inspeccionar el inmueble y determinar el estado de conservación y si hay o no ocupantes de modo de verificar en forma fehaciente que se cumplen los presupuestos objetivos para que prospere el proceso. Realizada la medida el Juez debe solicitar un informe técnico a la Intendencia Departamental (ID) que corresponda para que confirme la ubicación del inmueble y su degradación en cuyo caso el informe deberá contener las observaciones técnicas mínimas a levantar para rehabilitar el inmueble y que permitan ajustarlo a los requerimientos normativos.

Confirmados los presupuestos objetivos por la ID el solicitante de la diligencia previa debe intimar también judicialmente a los titulares registrales para que en un plazo de 20 días presenten un proyecto de rehabilitación del inmueble el que una vez presentado será sometido a la consideración técnica de la ID.  Se deja a cargo del Poder Ejecutivo reglamentar las condiciones técnicas y los plazos de inicio y ejecución de obras.

En caso que el o los titulares registrales no presenten ningún proyecto, tanto el MVOTMA como  la ANV pueden solicitar al Juez Letrado en lo Civil que declare al inmueble como vacío y degradado.

El proceso judicial se tramita por vía ordinaria, proceso que por su estructura es el más largo pero como contrapartida es el que otorga mayores garantías a las partes (se notifica la demanda y el titular registral podrá oponer las defensas que entienda pertinente, se realiza como mínimo con una audiencia –preliminar-, se puede alegar de bien probado, etc.)

Si bien el juicio se sigue contra los titulares registrales (demandados) también se noticiará a terceros interesados (ocupantes y titulares de derechos reales y personales inscriptos en los Registros Públicos y solicitantes de permisos de construcción de obras paralizadas) y se realizará emplazamiento genérico por edictos.

La demanda debe además inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble de modo de dar publicidad a los terceros.

Una vez desarrollado el proceso, el Juez debe dictar una sentencia estableciendo los puntos litigiosos –si los hubieron- los hechos que se tienen por ciertos, los que fueron probados y consignar los fundamentos de derecho que dan mérito a su resolución.

Si se declara al inmueble urbano vacío y degradado, el Juez condenará al titular registral a rehabilitar el inmueble, otorgándole un plazo de 20 días para presentar un proyecto de rehabilitación.

En caso que el proyecto no se presente, la sentencia firme será título de ejecución y el MVOTMA o la ANV (según cual haya accionado) podrán pedir la venta judicial del bien. En la ejecución no se agregan ni se estudian u aprueban los títulos, debiendo el tribunal disponer  de oficio el levantamiento o cancelación de los embargos, interdicciones, hipotecas, promesas de compraventa, y demás afectaciones al bien vendido, sean de la fecha que fueren. Los derechos que surjan de las cancelaciones de embargos u otras afectaciones al bien, subsitirán y recaerán, por su orden de prioridad, sobre el precio obtenido en la venta judicial, deducidos los gastos del proceso del remate y las costas.

En cuanto al remate, habrá dos intentos. En el primero, el precio base será del 75 % del valor de tasación de catastro. Si no se presentan interesados, el ejecutante (MTOVMA o ANV) podrá adquirir al 50% del valor de catastro. Si hubiere un mejor postor, el ejecutante tiene derecho de preferencia para adquirir al mismo precio ofrecido por el mejor postor.

Si en el primer remate no se produce la venta, podrá realizarse un segundo remate con un precio base del 50% del valor de catastro existiendo el mismo derecho de preferencia en favor del estado en caso de existir un mejor postor.

Artículo del Departamento de Asesoramiento Tributario y Legal de KPMG en la edición N° 175 de la revista En Obra de diciembre.

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