Джерело:  Landlord

Потрібно змиритися з тим, що тіньовий ринок землі сільськогосподарського призначення в Україні вже існує. Але мораторій на продаж земельних ділянок знижує попит і, відповідно, ціни на паї. Аграрії давно і відкрито говорять про те, що ринок землі в Україні де-факто працює, щоправда, поки тільки в сірому, тіньовому вигляді. Укладаються довгострокові договори оренди, емфітевзису, сервітуту з передоплатою за весь термін користування. По суті, ціни, закладені в таких угодах, скажімо, при оренді на 50 років, відображають ринкову вартість земельних активів.

Через відсутність прозорої урегульованості ринку і високі ризики вкладення коштів у земельні ділянки з використанням вказаних інструментів, ціни на них занижені: пропозицій багато, а попит — досить обмежений. З іншого боку, анонсування перспектив зняття мораторію на землю привело до того, що вартість оренди в індивідуальних угодах між орендодавцем і бізнесом зростає. Справа в тому, що аграрні компанії в надії викупити орендовану землю після зняття мораторію намагаються переконати орендодавців продовжувати з ними співпрацю навіть в умовах відсутності юридичного захисту своїх інтересів.

Усе менше компаній готові платити за відступлення прав оренди за міфічний земельний актив.

Однак з огляду на те, що ціни на аграрну продукцію перебувають на досить низькому рівні (і передумов їх сплеску поки немає), слід очікувати, що ціни на оренду найближчим часом стабілізуються. Тому ми бачимо тенденцію, що все менше компаній готові платити значні суми за відступлення прав оренди (у межах навіть $500–700) за якийсь міфічний земельний актив, що не захищений жодними юридичними правами після закінчення цих самих договорів.

Як формується ринкова ціна на землю

 

Ціна на землю, як і на будь-який інший актив, формується в результаті балансу попиту і пропозиції. У всьому світі на це впливає, наприклад, рентабельність користування землею, тобто рентабельність агровиробництва. Логічно, що родючий ґрунт дає більшу рентабельність, а значить, коштує дорожче. І навпаки, якщо земля розташована в зоні ризикованого землеробства з малим обсягом опадів, то і ціна буде меншою. На вартість землі також впливають наявність інфраструктури та логістичні можливості (елеватори, залізничні гілки), близькість до ринків збуту, які дозволяють отримати більш високу ціну при продажу врожаю.

Ще одним драйвером ціни є прогноз щодо подальшого зростання її вартості. Якщо інвестор буде розуміти, що крім доходу від здачі в оренду можна також отримати інвестиційний дохід від зростання вартості, це також підвищуватиме ціну. Земля — це нерухоме майно, і ринок землі, безумовно, приверне фінансових інвесторів, мета яких — отримати прибуток від інвестицій безособової участі в сільськогосподарському виробництві. У цьому випадку земля найчастіше скуповується для подальшої здачі в оренду і вигідного продажу через 5–10 років.

Які етапи є важливими

 

Усі ці фактори є ключовими для відкритого ринку, якого в Україні поки немає. Оптимальною ситуацією для України є створення прозорого і регульованого ринку землі через зняття земельного мораторію.

Оптимальним для України є створення прозорого і регульованого ринку землі через зняття мораторію на продаж.

Але в умовах високої заполітизованості цієї теми, найімовірніше, відкрити ринок повністю для всіх можливих учасників одразу не вийде — занадто велике бажання місцевих еліт заробити на поетапному зростанні вартості. Буде тривати поступовий перехід на ліберальну модель ринку. Так, на першому етапі купівля землі може бути дозволена тільки для громадян України. На другому — для юридичних осіб — резидентів України. На третьому — для іноземних громадян і юридичних осіб. Чому так важливо реалізувати всі три етапи і забезпечити приплив іноземного капіталу в українську економіку? Чим більше ліберальна модель ринку буде прийнята, тим більше буде охочих її купити, і відповідно тим вищою буде вартість землі. Тобто тим більші суми від її продажу зможуть отримати поточні власники.

Участь іноземних інвесторів

 

Але в Україні сьогодні дуже мало вільних грошей для придбання серйозних обсягів землі. Їх немає ані у банків для кредитування, ані у самих агрокомпаній, ані у сторонніх приватних осіб. І пройде ще багато років, перш ніж українських ринок землі стане достатньо ліквідним, зі зрозумілими і передбачуваними цінами. Формування саме такого ринку буде передумовою активної участі банків у кредитуванні під заставу землі — фінустановам потрібно розуміти, що у разі дефолту позичальника вони зможуть цю землю продати за ціною, яка покриє позику.

Сьогоднішній підхід Національного банку до оцінки землі як застави є консервативним, і українські банки не зацікавлені у видачі таких кредитів. Тому найкращим виходом міг би стати сценарій, коли іноземному капіталу буде дозволено брати участь в українському ринку землі в тому чи іншому вигляді із самого початку його запуску. Тільки за такого сценарію можна очікувати швидкого формування справедливої ринкової вартості. Українська земля нікуди не дінеться, навіть якщо її куплять іноземні інвестори. Все одно максимальна її вартість може бути реалізована через агровиробництво, яке здійснюватимуть українські аграрні компанії. Завданням держави має бути не допустити монополізації ринку, сформувати рівні, прозорі та передбачувані умови для всіх гравців. Продовження мораторію на сільгоспземлю не має ніякого економічного сенсу.

Висновок

 

Виходить, що збереження мораторію не має ніякого економічного сенсу. І чим раніше Україна почне рухатися в напрямку світових практик управління ринком землі, тим краще. Залишається сподіватися, що закінчення політичних виборчих кампаній у поточному році дасть старт вирішенню цього питання.