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台灣房地合一自105年上路後,土地交易所得自此不再免徵所得稅,然而在房地合一1.0時,營利事業課徵房地合一維持20%單一稅率,較個人45%或35%有利,因此於購入房屋、土地時可能會以營利事業持有。KPMG安侯建業聯合會計師事務所會計師葉建郎表示,日前7月1日實施的進階版房地合一修正內容,參照個人課稅規定,營利事業亦按持有期間課徵差別稅率,另考量營利事業興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地之交易,屬供給不動產市場之生產性營業活動,乃規定其產生之所得應併計營利事業所得額,無須分開計算應納稅額。則對於營利事業從事不動產開發銷售房屋、土地,究應採分開計稅方式或併計營利事業所得額?基本上可按以下方式進行區分:

一、   有關以自有土地參與開發者,倘係與建商合建分屋、合建分售或合建分成,則土地開發後銷售該土地(即合建分售或合建分成)或房屋、土地(即合建分屋),其所得應採分開計稅方式,適用稅率為20%;倘係自地自建而為起造人,屬交易其興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地,應併計一般營利事業所得額,雖適用稅率亦為20%,但其虧損可抵減一般營利事業所得額。

二、   有關房屋興建者,而以起造人名義交易興建房屋完成後第一次移轉之房屋(即合建分售或合建分成)或房屋、土地(即合建分屋),其所得應併計一般營利事業所得額。

三、   有關以自有土地依都市更新條例參與都市更新,或依都市危險及老舊建築物加速重建條例參與重建者,亦應區分是否屬以起造人名義交易興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地情形,以決定其所得應採分開計稅方式或併計一般營利事業所得額。

葉建郎說明,有關營利事業從事不動產開發,不論應採分開計稅方式或併計一般營利事業所得額,其稅率均為20%,惟適用分開計稅之虧損無法抵減一般營利事業所得額,因此必須能正確區分,避免造成申報錯誤,建議適用前宜洽詢專業意見,審慎評估不同合建模式之稅負影響,以維護自身租稅權益。

aaron-yeh

稅務投資部會計師, 海外業務發展中心印尼區主持會計師

KPMG in Taiwan

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