房地合一2.0即將於7月1日上路,我們回顧台灣不動產課稅史,可知早期如果是以移轉獲利為目的,大多會以個人而非營利事業之方式持有土地,待處分時,不但有機會適用舊制的土地交易所得免納所得稅,也省去營利事業分配盈餘予個人時產生之應稅營利所得。但時有所聞稅捐機關會以「經常且持續的營利行為」為由,認定個人出售土地之所得為獨資營利事業分配之營利所得,或為隱名合夥認定取得之土地分配款屬其他所得,不論是否應辦理稅籍登記課徵營業稅,均應課徵綜合所得稅。而這些情形,若發生在房地合一2.0之新制下,又應如何認定課稅呢?

KPMG安侯建業稅務投資部會計師葉建郎說明,在房地合一2.0實施後所為之處分,仍應依土地取得時點判斷是否有新制的適用。倘土地是在104年12月31日以前取得,由於係適用舊制,其個人之土地交易所得免納所得稅;然如經認屬經常性、持續性以營利為目的從事不動產銷售之營業活動,而視同獨資、合夥組織營利事業分配之營利所得,將有課徵個人綜合所得稅之虞,最高稅率為40%。

例如個人甲以105年7月1日取得之土地與建設公司合建,於110年6月30日以前銷售房地,且符合房地合一1.0認屬營利行為而構成營利事業之要件,應計算個人之營利所得課徵綜合所得稅,最高稅率為40%;然若於110年7月1日以後銷售房地,由於係適用房地合一2.0,如可無須視同獨資、合夥組織營利事業分配之營利所得,而直接課徵個人之房屋、土地交易所得稅,則適用稅率為20%,其持有土地期間逾10年者,為15%。

最後,葉建郎提醒房地合一2.0對於個人買賣房地及以自有土地自地自建,在按個人課稅規定辦理時,由於非屬與營利事業合建之情形,其原不動產持有期間在5年以內者,仍有45%或35%稅率之適用。鑑於土地及房屋課稅過程及規定複雜,針對個人從事之不動產交易,是否涉及營利行為及在房地合一2.0實施後之課稅影響,宜洽詢專業機構意見,以掌握可能的稅負並做好交易籌劃。

aaron-yeh

稅務投資部會計師, 海外業務發展中心印尼區主持會計師

KPMG in Taiwan

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