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如何計算出售繼承取得的不動產(含其所附有債務部分)之財產交易所得?

如何計算出售繼承取得的不動產(含其所附有債務部分)之財產交易所得?

本文將用案例解析,依房地合一稅新制規定,說明相關所得計算方式

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Aikey Wu

稅務投資部會計師

KPMG in Taiwan

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依現行法令規定,出售因繼承取得之不動產,其成本是以繼承時的土地公告現值及房屋評定現值計算,然個人卻可能在繼承不動產的同時也繼承其房貸,導致房貸要照繳,而這些債務負擔於賣房時卻無法視同成本扣除之情況發生。
  
KPMG安侯建業稅務投資部會計師吳能吉表示,財政部為解決上開問題,於今年7月15日發布解釋函令,明訂個人繼承取得不動產時,同時也繼承該不動產為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務餘額,若該未償債務餘額超過繼承時土地公告現值及房屋評定現值之差額(以下稱「差額部分」),因其屬繼承取得不動產所生之額外負擔,因此個人出售該不動產,無論適用「舊制」或「房地合一新制」,皆可將差額部分自不動產交易所得中減除,相關所得計算方式,以房地合一稅新制規定舉例說明如下:
  
陳先生於107年6月繼承其父105年3月購入之不動產,繼承時該不動產之土地公告現值及房屋評定現值合計500萬元,另併同繼承該不動產抵押貸款餘額700萬元,陳先生於109年8月以1,000萬元出售該不動產時,則房地交易所得為300萬元(=1,000萬元-500萬元-200萬元,暫不考慮土地漲價總數額),應納稅額為60萬元(=300萬元*20%)。
  
吳能吉也提到,個人因繼承取得不動產而併同繼承所遺未償債務餘額,因此債務後續仍需由該個人實際負擔償還,經整體衡量其經濟實質,財政部核釋得自不動產交易所得中減除差額部分,然實務上稅局是否認定納稅義務人於申報不動產交易所得時,主張貸款負擔之減除,則應視納稅義務人實際負擔貸款情形予以個案審查之。此外,若是個人受贈取得之不動產所附有之負擔(如:房貸),因贈與為雙方合意之行為,與繼承事實發生之情不同,故未來受贈人處分受贈之不動產時,縱使所負擔之未償債務大於不動產土地公告現值及房屋評定現值之差額部分,仍不得主張從不動產交易所得之減除,併請注意。

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