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土地增值稅法徵求意見暫告一段落,後續細則尚待觀察

土地增值稅法徵求意見暫告一段落,後續細則尚待觀察

土地增值稅法徵求意見暫告一段落,後續細則尚待觀察

2019/08/29

劉中惠  會計師
任之恒  協理

土地增值稅自1993年開徵,作為中國其中一項非常重要但又最為繁複的稅種,最近頒布了法令修正的徵求意見稿,並在8月15日完成了第一階段的公開徵求意見。

土地增值稅表面上是針對移轉房地產利益課稅,然有別於企業所得稅,係以「每個房地產項目」為核算單位,不像企業所得稅是針對公司「每年」所賺取的利潤課稅。故此,房地產商如果只有某部分發展項目賺錢,另一些項目虧損的話,因為項目間彼此無法盈虧互抵,也有可能發生整體利潤不高,但卻要繳納巨額土地增值稅的情況。

這和行業型態及申報制度也有關。因為房地產開發項目進行往往需要一段很長的時間,而目前法令規定之徵管程序要求納稅主體「分期」進行土地增值稅清算。每期項目的成本需要獨立核算,但以主要成本之一融資成本來說,往往在前期就先發生,這便容易造成前期增值低估,後期增值高估的情況。尤其土地增值稅是採超率累進制課徵,增值越高,稅率越高,因此,前述成本核算不平衡的問題,也是導致房地產商負擔高額土地增值稅的主因之一。

另一項導致土地增值稅高負擔的原因竟是藏在「優惠政策」裡。依現行規定,如果是普通住宅的轉讓,增值率不超過20%,則可免徵土地增值稅。所謂普通住宅,指的是按一般民用住宅標準建造的居住用住宅[1],大部分地區規定室內面積不超過120平米(平方公尺)或建築面積不超過144平米。

按照中國房地產市場的現況,普通住宅的增值率大部分僅在個位數字間,甚或負增值,故此上述政策的免稅效益其實非常有限,然因法令規定,即便為同一開發項目,普通住宅需與其他部分進行單獨的成本核算,故而可能拉高同一項目其他應稅部分的增值率。即便企業試圖與稅務機關爭取放棄普通住宅優惠,藉此減輕同一項目的整體稅負,然在法無明文的情況下,稅務機關普遍否准有關操作。

這情況有無改善作法呢?其實,我們可以利用重新檢查成本核算,例如將室內裝潢費用或高級建材做直接歸屬,與普通住宅做區隔,藉此平衡普通住宅與其他部分的增值率,將可有效減輕土地增值稅稅負。

上述說明足見,核算單位的定義、成本歸屬及分攤將大大影響土地增值稅的稅負,惟目前法令缺乏較為細緻的規定,此次徵求意見稿似乎亦未帶來太大驚喜,對於很多先前常見的爭議問題仍未見明確,其中,針對普通住宅優惠政策,徵求意見稿僅規定各地方政府可決定對普通標準住宅增值率未超過20%者免徵土地增值稅 ,亦或將目前由稅務機關進行清算審核並告知納稅人結果的做法,改為納稅人自行完成清算的處理方式 ,均使納稅人面對不確定性更大的稅務風險。

注釋

[1] 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條

[2]  《中華人民共和國土地增值稅法徵求意見稿》第十二條一項

[3]  國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知 國稅發[2006]187號 第三十二條

[4] 《中華人民共和國土地增值稅法徵求意見稿》第十五條

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