V roku 2023 mal na banky a spôsob financovania komerčných nehnuteľností najsilnejší vplyv prudký nárast úrokových sadzieb, negatívny ekonomický vývoj krajiny, v ktorej banka pôsobí, a v menšej miere aj ekonomická situácia v celej Európe a tiež nedostatok prvotriednych nehnuteľností a developerských projektov. Z prieskumu KPMG Property Lending Barometer, v ktorom sa vyjadrilo 48 bánk z 10 krajín strednej a východnej Európy, vrátane Slovenska, je však aj napriek tomu cítiť opatrný optimizmus, čo sa týka budúcnosti trhu s nehnuteľnosťami a jeho financovania.
Očakáva sa, že rok 2023 bude z hľadiska celkového objemu investícií najslabší od roku 2009, a to tak na Slovensku, ako aj v celom regióne strednej a východnej Európy. V dôsledku vysokých úrokových sadzieb prinášali investície alternatívne k nehnuteľnostiam lepší výnos.
Slovenský realitný trh sa v súčasnosti nachádza v období, ktorého trajektóriu ovplyvňuje viacero faktorov. V tomto vyvíjajúcom sa prostredí sa banky intenzívnejšie zameriavajú na kvalitu projektov, dôkladne skúmajú skúsenosti developerov a uprednostňujú nadviazané vzťahy.
Žiadny prudký nárast problémových úverov
Financovanie komerčných nehnuteľností je pre banky stále dôležité a väčšina z opýtaných neočakáva žiadne významné zmeny vo svojich úverových portfóliách - snáď okrem pomalšieho rastu. Mnohí budú čoskoro čeliť tomu, že v priebehu nasledujúcich dvoch rokov budú musieť refinancovať podstatnú časť svojich portfólií. V segmente čoskoro splatných úverov na nehnuteľnosti je v priemere 17 % z nich splatných do 12 mesiacov a 32 % do dvoch rokov. Úvery poskytnuté pred pandémiou Covid-19, keď boli transakcie s nehnuteľnosťami na historicky najvyššej úrovni, sú čiastočne zodpovedné za vysoký objem úverov, ktoré budú splatné v nasledujúcich dvoch rokoch.
Napriek výraznému nárastu úrokových nákladov a celkovému negatívnemu ekonomickému vývoju nezaznamenali opýtaní bankári výrazný nárast problémových úverov. Počet úverov s menšími problémami však vzrástol.
Prísnejšie požiadavky na vlastné zdroje
Napriek tomu, že minimálne požiadavky na DSCR zostávajú z dlhodobého hľadiska stabilné, prudký nárast úrokových nákladov znamená, že práve DSCR je pri nových úveroch najviac ovplyvnený, čo znamená, že na jeho splnenie sú potrebné dodatočné kapitálové alebo investorské zdroje. Okrem toho je splnenie DSCR dôležité aj pri ďalších kľúčových kritériách, ako je LTV, miera dohodnutého prenajatia alebo predpredaj.
„Očakáva sa sprísnenie požiadaviek na vlastný kapitál, čo odráža opatrnejší prístup k poskytovaniu úverov. Celkovo sa slovenský trh s nehnuteľnosťami prispôsobuje meniacej sa hospodárskej situácii, pričom sa zameriava na obozretnosť a selektívnosť,“ vysvetľuje Michal Maxim.
Úrokové marže zostávajú relatívne stabilné
Viac ako 60 % respondentov potvrdilo, že ich úrokové marže v porovnaní s minulým rokom vzrástli, avšak na rozdiel od prudkého nárastu referenčných úrokových sadzieb, ktorý spôsobil prudký nárast úrokových nákladov, išlo o oveľa jemnejší rast. Vďaka konkurenčnému prostrediu zostávajú úrokové marže bánk stále veľmi stabilné.
Vzhľadom na oživenie odvetvia cestovného ruchu po pandémii bol zaznamenaný mierny pokles úrokových marží pri hotelových projektoch, pričom financovanie tohto typu nehnuteľností sú stále ochotné poskytovať len niektoré z opýtaných bánk.
Podobne ako v predchádzajúcich rokoch si najnižšie úrokové marže udržiavajú slovenské a české banky, pričom väčšina bánk uplatňuje vyššie marže na developerské projekty. Viac ako 80 % opýtaných bankárov uviedlo, že ich banky vyžadujú zabezpečenie variabilných úrokových sadzieb derivátmi a viac ako 22 % uviedlo, že minimálne 80 % hodnoty úveru musí byť zabezpečených.
Logistika predbieha rezidenčné nehnuteľnosti
Po prvýkrát po rokoch sa projektom súvisiacim s logistikou podarilo získať miernu prevahu nad rezidenčnými nehnuteľnosťami v "súťaži popularity" medzi bankami, hoci rezidenčné projekty si dokázali udržať prvé miesto v Srbsku a Bulharsku. Na Slovensku sa na treťom mieste umiestnili maloobchodné nehnuteľnosti a za nimi kancelárske budovy.
„Rezidenčný sektor čelí poklesu cien v dôsledku hypotekárnych sadzieb a spomaleniu celkového predaja. V kancelárskom sektore pretrváva miera neobsadenosti a dokonca sa zvyšuje v starších a menej udržateľných priestoroch,“ dodáva Michal Maxim.
Splnenie kritérií ESG je teraz nevyhnutné na získanie financovania
Viac ako 80 % respondentov prieskumu potvrdilo, že majú schválenú stratégiu ESG pri financovaní komerčných nehnuteľností. V prípade Slovenska, Česka, Maďarska a Chorvátska všetky opýtané banky uviedli, že sú na to pripravené.
Banky dosiahli veľký pokrok, pokiaľ ide o implementáciu kritérií ESG do svojich politík hodnotenia úverov, interného vykazovania, zberu a monitorovania údajov a ďalších činností súvisiacich s ESG. Napriek tomu prieskum odhalil veľké rozdiely medzi jednotlivými bankami spôsobené rozdielnymi stratégiami ich materských spoločností a tým, ako aktívne sú centrálne banky jednotlivých krajín.
19 % opýtaných bankárov uviedlo, že odmietli úver konkrétne z dôvodu, že dlžník nespĺňa kritériá ESG, pričom 25 % odmietlo úver z tohto dôvodu v kombinácii s inými faktormi. Napriek tomu, že počet bankárov s takouto skúsenosťou sa v porovnaní s minulým rokom zhruba zdvojnásobil, viac ako polovica respondentov prieskumu sa v takejto situácii nikdy neocitla alebo nemá záväzné kritériá ESG na hodnotenie úverov.
Počet bánk ponúkajúcich špeciálne úvery zamerané na ESG - väčšinou s nižšou úrokovou maržou a dlhšou splatnosťou - zostáva rovnako ako vlani nízky, pričom medzi týmito úvermi a štandardnou ponukou nie je veľký rozdiel.
O prieskume
Property Lending Barometer je prieskum zameraný na bankové financovanie komerčných nehnuteľností, ktorý spoločnosť KPMG realizuje už 14 rokov. Tento rok sa prieskumu zúčastnilo 48 bánk z Bulharska, Česka, Chorvátska, Maďarska, Poľska, Rumunska, Severného Macedónska, Slovenska, Slovinska a Srbska.
