close
Share with your friends

Изменение договоров аренды в связи с пандемией коронавирусной инфекции, вызванной 2019-nCOV

Ключевые правовые аспекты для сохранения арендных отношений либо отказа от их продолжения

Пандемия коронавирусной инфекции и акты государственных органов, направленные на борьбу с ней, существенным образом влияют на обязательства сторон по договору аренды. Возможные юридические последствия и риски стали предметом оживленных дискуссий среди экспертов, а законодатель на федеральном уровне принимает новые правила, призванные упорядочить рынок аренды в кризисное время. Назревающие (а местами уже разгоревшиеся) конфликты между арендаторами и арендодателями в будущем неизбежно перейдут в плоскость судебного разбирательства. В связи с этим арендаторам и арендодателям уже сейчас важно оценить влияние мер, введенных Правительством, разработать дальнейшие шаги с тем, чтобы защитить свои интересы и сохранить взаимоотношения с контрагентами.

В текущей ситуации для сторон договора аренды возможны два варианта поведения: сохранение арендных отношений либо отказ от их продолжения. Ниже приводятся ключевые правовые аспекты для каждого варианта.

Если арендные отношения сохраняются

  • Само по себе возникновение обстоятельств непреодолимой силы не влечет прекращения договора, поскольку исполнение остается возможным после снятия ограничений1.
  • Согласно Федеральному закону от 01.04.2020 года № 98-ФЗ2  арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества. Этот подход может быть обоснован общими нормами ГК РФ, согласно которым ответственность за невозможность использования имущества по причинам, за которые арендатор не отвечает, возлагается на арендодателя. Неоднозначным является ответ на вопрос, в каких обстоятельствах присутствует «невозможность использования». На данный момент прямо приостановлена работа только предприятий по ограниченному перечню. Также порядок определения размера уменьшенной арендной платы законом не установлен, он может быть согласован сторонами.
  • Арендодатели, уменьшающие арендную плату, могут рассчитывать на меры поддержки со стороны государства. Так, например, 31 марта 2020 года было принято Постановление Правительства Москвы, в соответствии с которым собственникам зданий и помещений, используемых для размещения торговых объектов, в том числе торговых центров (комплексов), а также объектов общественного питания и бытового обслуживания, которые предоставили своим арендаторам скидку по арендной плате в установленном размере (но не менее чем на 50 процентов изначально действовавшей арендной ставки), предоставляются меры поддержки в объеме суммы налога на имущество организаций, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту недвижимости за соответствующий период3. Порядок предоставления поддержки устанавливается Правительством Москвы, такой нормативный акт еще не опубликован. Не исключаем, что аналогичные меры поддержки будут приняты в ближайшей перспективе в других регионах.
  • Пункт 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ предусматривает также иную опцию, согласно которой в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году актов о борьбе с инфекцией, в течение 30 дней со дня обращения арендатора, арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. В этом случае ставка аренды не изменяется, но срок оплаты переносится на более поздний срок.
  • Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством РФ. Согласно проекту соответствующего Постановления отсрочка должна быть предоставлена в части арендной платы, приходящейся на период с 1.04.2020 по 1.10.2020. Размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, определяется по определенной формуле, расчет должен предоставить арендатор. За вычетом части, в отношении которой предоставлена отсрочка, арендная плата должна продолжать уплачиваться в соответствии с договором. Важно отметить, что отсрочка предоставляется только по договорам, заключенным на срок более года и по перечням отраслей, наиболее пострадавших от распространения инфекции.

Вводимые государством меры направлены на выстраивание диалога между арендодателями и арендаторами, однако в условиях сложившейся экономической ситуации и неоднозначности применения вышеуказанных норм в каждом конкретном случае на практике может возникнуть множество судебных разбирательств. При этом, каждая из опций: (1) договориться об уменьшении ставок аренды, а арендодателю воспользоваться мерами государственной поддержки (при их наличии), (2) договориться об отсрочке без изменения ставок, (3) отказаться от переговоров с учетом возможной перспективы судебных разбирательств - потребует тщательной проработки, расчета влияния как на денежные потоки, так и на всю бизнес модель.

Если арендатор заявляет отказ от договора аренды

  • Наша практика показывает, что арендаторы начали обращаться с требованиями об отказе от договоров аренды.
  • Отказ совершается во внесудебном порядке4. Отказ является односторонней сделкой, если он совершен без надлежащих к тому оснований, он не влечет юридических последствий5. Отказываясь от договора, арендатор должен действовать добросовестно и разумно, учитывая права и законные интересы другой стороны. В ином случае отказ от договора может быть признан судом ничтожным6.
  • Отказ возможен при условии, что утрата интереса в исполнении была вызвана именно просрочкой исполнения, возникшей в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы. Иные обстоятельства, повлиявшие на утрату арендатором интереса в получении исполнения (например, финансовые трудности), не должны приниматься во внимание. В случае судебного спора арендатор несет бремя доказывания утраты им интереса в исполнении7. На практике в этом отношении учитывается масса обстоятельств, в частности: насколько существенным является нарушение обязательства для решения вопроса о продолжении выполнения сторонами договора и возможно ли такое дальнейшее исполнение в принципе8; длительность просрочки и поведение стороны, заявившей отказ, в процессе исполнения договора (свидетельствует ли оно о заинтересованности в исполнении договора)9; насколько своевременно заявлен отказ от договора и сообщал ли кредитор должнику об утрате интереса к исполнению10.
  • В договорных отношениях прекращение договора является наиболее радикальной реакцией и основания для такой реакции должны быть очень весомыми. При этом вопрос о наличии таких оснований (является ли просрочка существенной и утрачивает ли арендатор интерес) должен являться предметом субъективной оценки в каждом конкретном случае. Учитывая длящийся характер арендных отношений, полагаем, что на практике арендаторам будет сложно обосновать наличие оснований для расторжения договора в рассматриваемом случае.

Арендодателям же придется столкнуться с необходимостью оценивать обоснованность доводов, которые приводят арендаторы при отказе от договоров. Мы не исключаем, что вопросы об обоснованности отказа будут разрешаться в суде по искам, связанным с неисполнением арендатором принятых на себя обязательств по действующему договору аренды. В то же время вполне возможно Арендодатель сам будет инициировать расторжение договора аренды по причине несвоевременной оплаты или иного нарушения, если это предусмотрено договором, с целью замещения некредитоспособных арендаторов новыми, что также может привести к судебным разбирательствам, так как позиции сторон могут быть неоднозначны.

Команда КПМГ включает опытных юристов и налоговых специалистов, которые готовы оказать комплексную поддержку в урегулировании споров в области аренды как в досудебном, так и в судебном порядке с учетом новых правовых норм и применяемых государством стимулирующих мер.

Настоящий документ не является юридической консультацией. Анализ и рекомендации, содержащиеся в настоящем документе, могут быть изменены применительно к каждой конкретной ситуации.

1 Пункт 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7 (ред. от 07.02.2017).

2 Пункт 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

3 Пункт 5 Постановление Правительства Москвы от 31 марта 2020 года № 273-ПП «О внесении изменения в Постановление Правительства Москвы от 24 марта 2020 г. № 212-ПП».

4 См., напр.: п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 г. № 35 «О последствиях расторжения договора».

5 Пункты 50 и 51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

6 Пункт 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 г. № 54.

7 См., напр.: Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 17.02.2015 г. № Ф03-200/2015 по делу № А73-7350/2014; Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21.02.2019 г. № Ф01-28/2019 по делу № А43-27022/2017; Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2016 г. № 06АП-3221/2016 по делу № А73-17591/2015; Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2016 г. № 07АП-6299/2016 по делу № А27-3832/2016.

8 Постановление ФАС Московского округа от 09.07.2013 г. по делу № А40-93657/12-76-897.

9 Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.07.2018 г. № Ф07-8206/2018 по делу № А56-4813/2017.

10 Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.10.2018 г.  № Ф04-4379/2018 по делу № А75-17147/2017.