Zmiany zasad opodatkowania najmu prywatnego

Co więcej, kosztem uzyskania przychodów mogą być również odpisy amortyzacyjne od nieruchomości mieszkalnych, przy czym nieruchomości które przed ich nabyciem przez podatnika były użytkowane co najmniej 5 lat, mogą być amortyzowane indywidualną stawką, tj. przez okres min. 10 lat.

Alternatywną formą rozliczenia podatku od dochodów z tzw. najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. W takim scenariuszu opodatkowany jest przychód, a obowiązujące stawki to 8,5% lub 12,5% od przychodów przekraczających 100.000 zł. Tę formę opodatkowania wybierają najczęściej podatnicy, którzy cenią sobie prostotę rozliczeń i brak obowiązków dokumentacyjnych, a w szczególności osoby, które nie mogą dokonywać odpisów amortyzacyjnych według w/w stawki indywidualnej (w szczególności gdy nieruchomość została nabyta na rynku pierwotnym).

Obecnie obowiązujący stan prawny, dający wybór formy opodatkowania, ulegnie jednak radykalnej zmianie. Ustawodawca postanowił bowiem zlikwidować opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych. Jak wynika z uzasadnienia nowych przepisów, możliwość uwzględniania kosztów podatkowych, które z uwagi na dynamiczny wzrost cen nieruchomości często były niewiele niższe lub wręcz wyższe niż przychody uzyskiwane z najmu, powoduje znaczne obniżenie obciążenia podatkowego a nawet brak podatku, szczególnie w tych przypadkach, gdzie możliwa jest amortyzacja nieruchomości. Dodatkowo, sprzedaż nieruchomości po 5 latach nie rodzi obowiązku podatkowego. Zdaniem ustawodawcy nieruchomości mieszkaniowe (w szczególności nabyte na rynku wtórnym) korzystają więc z nieuzasadnionych preferencji podatkowych i stały się wyjątkowo atrakcyjną formą inwestowania, a fakt ten miał wpłynąć na wzrost cen na rynku mieszkaniowym.

Zgodnie z regulacjami zawartymi w Polskim Ładzie, podatek od przychodów z najmu prywatnego będzie można rozliczać już tylko podatkiem zryczałtowanym. Zasady ogólne pozostaną alternatywą jedynie dla podatników prowadzących działalność gospodarczą.

W konsekwencji opodatkowaniu będzie podlegał przychód z najmu prywatnego. Stawki ryczałtu pozostaną na obecnym poziomie (8,5% oraz 12,5%).

Podatnicy, którzy do tej pory rozliczali koszty podatkowe, mają nieodwracalnie stracić taką możliwość. Dodatkowo, z przepisów zniknie możliwość amortyzowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym. Zakaz amortyzacji dotyczyć będzie zarówno podatników prowadzących działalność gospodarczą, jak i tych którzy wynajmują nieruchomości prywatnie, i obejmie również te nieruchomości, które dotychczas były i są nadal amortyzowane.

Brak przepisów przejściowych w zakresie amortyzacji, które umożliwiłyby kontynuację rozpoczętych odliczeń do końca okresu amortyzacji, w oczywisty sposób godzi w zasadę ochrony interesów w toku i należy ocenić go negatywnie. Z tego powodu wielu podatników, którzy zainwestowali spore kwoty w nieruchomości, w oparciu o długoterminowe plany biznesowe, w tym m. in. zaciągnięte kredyty, znajdzie się w niekorzystnej sytuacji. Nie można więc wykluczyć przerzucenia kosztów zwiększonego podatku na najemców w postaci wzrostu cen najmu.

Należy zwrócić uwagę, że wprowadzane zmiany z pewnością zrównają w prawach podatników wynajmujących mieszkania nabyte na rynku wtórnym z podatnikami, którzy zainwestowali w nieruchomości na rynku pierwotnym (i w obecnym stanie prawnym nie mogą uwzględniać wydatków poniesionych na nabycie mieszkania w postaci odpisów amortyzacyjnych według korzystnej stawki przewidzianej dla używanych środków trwałych). Cel ten jednak mógłby być osiągnięty poprzez wprowadzenie jednolitych zasad amortyzacji dla mieszkań nowych jak i wcześniej użytkowanych. Zapewne zmiany ukierunkowanej w ten sposób oczekiwaliby uczestnicy rynku nieruchomości.

Tymczasem nowe regulacje mają charakter głównie profiskalny. Zgodnie z nowymi przepisami od każdej złotówki przychodu z tytułu najmu prywatnego będzie trzeba naliczyć podatek zryczałtowany (w ramach ryczałtu nie ma bowiem kwoty wolnej od opodatkowania, a ta od 2022 roku ma być wyższa i wynosić 30.000 zł).

W końcowym etapie procesu legislacyjnego uchwalone zostały przepisy przesuwające o rok termin wejścia w życie nowych zasad opodatkowania przychodów z najmu. Zgodnie z nimi, podatnicy osiągający przychody z najmu w 2022 roku będą mogli stosować zasady rozliczania najmu obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 roku. Ponadto, będą mogli zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych będących odpowiednio budynkami mieszkalnymi, lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębną nieruchomość, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego lub prawem do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, nabytych lub wytworzonych przed dniem 1 stycznia 2022 roku, nie dłużej jednak niż do 31 grudnia 2022 roku.

Nowe zasady będą więc obowiązywać dopiero od 2023 roku.

Podatnikom rozliczającym najem prywatny na zasadach ogólnych zostaje zatem ponad rok na dokonanie ewentualnych inwestycji w lokal. Poniesione w 2021 lub w 2022 roku koszty mogą być jeszcze uwzględnione w rozliczeniu podatkowym za 2021 rok i odpowiednio za 2022 rok. Ponadto, w przypadku wygenerowania straty z najmu prywatnego opodatkowanego na zasadach ogólnych, istnieje możliwość jej rozliczenia na obowiązujących zasadach z przychodami z najmu prywatnego uzyskanymi w kolejnym roku/latach (tj. w ramach tego samego źródła przychodów), nawet w sytuacji, kiedy przychody te będą już opodatkowane obowiązkowo ryczałtem.

Podatnicy, którzy ponoszą znaczące koszty i będą chcieli je w dalszym ciągu odliczać, mogą rozważyć założenie działalności gospodarczej i wybrać opodatkowanie na zasadach ogólnych (również i tutaj czekają podatników nowości – od 2022 roku zmianie ulegnie skala podatkowa, w tym kwota wolna od podatku i progi podatkowe) bądź podatek liniowy. Wprawdzie odpisy amortyzacyjne od lokali mieszkalnych od 2023 roku nie będą mogły być kosztem podatkowym, ale możliwe będzie odliczanie innych wydatków ponoszonych w związku z wynajmowaną nieruchomością.

Justyna Kandziora, menedżer w Zespole Global Mobility Services w KPMG w Polsce