Wraz z początkiem 2021 roku w życie wchodzi szereg istotnych zmian w przepisach podatkowych. Z punktu widzenia rynku nieruchomości, najważniejsze z nich dotyczą wprowadzenia nowego pojęcia tzw. spółki nieruchomościowej i nałożenie licznych obowiązków na podmioty, które spełnią warunki dla uznania je za takie spółki.
Jak nowe przepisy definiują spółkę nieruchomościową?
Definicja spółki nieruchomościowej odnosi się do struktury majątkowej podmiotu, a więc spółkami nieruchomościowymi mogą być też spółki, które nie mają osobowości prawnej ani nie są podatnikami CIT, a nawet spółki zagraniczne, jeśli spełnią poniższe warunki.
Zgodnie z nowelizacją, spółka nieruchomościowa to podmiot obowiązany do sporządzania bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości, który:
- w przypadku podmiotów rozpoczynających działalność – na pierwszy dzień roku podatkowego co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów (bezpośrednio lub pośrednio) stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych w Polsce lub praw do takich nieruchomości, a wartość tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł;
- w przypadku pozostałych podmiotów:
- na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy (obrotowy) co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów (bezpośrednio lub pośrednio) stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych w Polsce lub praw do takich nieruchomości, a wartość tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł albo równowartość tej kwoty określoną według stosownego kursu; oraz
- w roku poprzedzającym rok podatkowy (obrotowy) przychody podatkowe (przychody ujęte w wyniku finansowym netto), z tytułu:
- najmu, dzierżawy, leasingu (umów o podobnym charakterze); lub
- z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości, oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych,
stanowiły co najmniej 60% ogółu odpowiednio przychodów podatkowych (przychodów ujętych w wyniku finansowym netto).
Polskie regulacje a postanowienia umów o unikaniu podwójnego opodatkowania (UPO)
Zaznaczenia wymaga, iż wprowadzenie do ustaw podatkowych pojęcia spółki nieruchomościowej i stosowanie tych przepisów w praktyce wymagać będzie także odniesienia się do UPO. W większości UPO, których Polska jest stroną, zaimplementowano tzw. klauzulę nieruchomościową, zgodnie z którą za spółkę objętą taką klauzulą uważa się podmiot, którego majątek składa się głównie (w większości przypadków w co najmniej 50%), bezpośrednio lub pośrednio, z nieruchomości położonych na terytorium jednego z umawiających się państw; natomiast państwo, na terenie którego położone są takie nieruchomości, ma prawo do opodatkowania dochodu ze zbycia udziałów/akcji w takim podmiocie.
Tym samym, prawidłowa identyfikacja obowiązków podatkowych spółek nieruchomościowych wymagać będzie analizy zarówno przepisów polskich przepisów, jak i właściwej UPO, które nie są ze sobą do końca spójne.
Pobór zaliczki przez spółki nieruchomościowe – praktyczne wątpliwości
Najbardziej istotną zmianą związaną ze spółkami nieruchomościowymi jest nałożenie na nie obowiązków płatnika. W przypadku sprzedaży powyżej 5% udziałów, akcji (lub innych praw) spółki nieruchomościowej przez podmiot zagraniczny, spółka nieruchomościowa będzie zobowiązana rozliczyć jako płatnik zaliczkę na podatek dochodowy od zrealizowanego dochodu ze sprzedaży w imieniu sprzedającego.
Co istotne, nowe przepisy z góry zakładają, że może dojść do sytuacji, w której spółka nieruchomościowa nie będzie mieć wiedzy co do wysokości dochodu, który sprzedający uzyskał na transakcji. W takim przypadku ustawodawca nakazuje spółce nieruchomościowej pobrać 19%-ową zaliczkę na podatek od wartości rynkowej zbywanych udziałów (akcji lub podobnych praw), a zatem bez powiązania z realną kwotą transakcji i bez prawa rozliczenia kosztów podatkowych. Podkreślić należy, że nowelizacja przewiduje brak możliwości ograniczenia (wyłączenia) odpowiedzialności spółki nieruchomościowej jako płatnika za niepobrany podatek.
W nowelizacji dodano także zapis, który nakazuje sprzedającym (czyli podatnikom) przekazywać spółkom nieruchomościowym (czyli płatnikom) kwotę zaliczki na podatek przed upływem terminu jej zapłaty. Praktyczne wątpliwości może jednak wywołać kwestia takiego przeprowadzenia transakcji, by zabezpieczyć prawidłowo interesy wszystkich stron.
Pozostałe obowiązki spółek nieruchomościowych
Oprócz wskazanego wyżej obowiązku zapłaty zaliczki spółki nieruchomościowe będą miały w szczególności obowiązek:
- raportowania do Szefa KAS informacji o swoich udziałowcach/wspólnikach (analogicznie udziałowcy spółek nieruchomościowych będą mieli obowiązek raportowania o udziałach/wkładach posiadanych w tych spółkach);
- ustanowienia przedstawiciela podatkowego, jeżeli nie mają siedziby lub zarządu na terenie EOG;
- sporządzenia informacji z realizacji strategii podatkowej (jeśli wchodzą w skład PGK lub przekroczą próg 50 mln przychodów).
Podsumowanie
Wydaje się, że zmiany spowodują, iż rynek nieruchomości musi przygotować się na wypracowanie rozwiązań, które będą zapewniać pewność obrotu i eliminować ryzyko ponoszenia przez spółki nieruchomościowe dodatkowej odpowiedzialności za rozliczenia podatkowe wynikające z nowych obowiązków.
Autorzy:
Katarzyna Nosal-Gorzeń, Partner w Zespole ds. Fuzji i Przejęć w KPMG w Polsce
Anna Wnuczek, Konsultant w Zespole ds. CIT w KPMG w Polsce
