close
Share with your friends

Tax Alert: Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych

Opodatkowanie transakcji zbycia nieruchomości

11 grudnia 2018 r. Minister Finansów wydał objaśnienia podatkowe („objaśnienia”) przedstawiające okoliczności, w których dana transakcja zbycia nieruchomości komercyjnych, powinna być zakwalifikowana jako zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części („ZCP”), czyli jako czynność niepodlegająca ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług („ustawa o VAT”).

Powiązane treści

Kontener obok napisu Tax Alert

Cel wydawanych objaśnień

Wydane objaśnienia mają służyć zwiększeniu pewności stosowania prawa u podatników poprzez zmniejszenie ryzyka kwestionowania przez organy podatkowe poprawności kwalifikowania i opodatkowania VAT dostawy nieruchomości komercyjnych oraz zwrócenia uwagi podatników VAT dokonujących dostawy takich nieruchomości na czynniki warunkujące prawidłowy sposób opodatkowania dokonywanych transakcji.

Kryteria kwalifikacji zbycia nieruchomości komercyjnych jako przedsiębiorstwa lub ZCP dla celów podatku VAT

Zdaniem Ministra Finansów dla oceny, czy sprzedaż składników majątku stanowiących nieruchomości komercyjne powinna zostać zakwalifikowana jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub ZCP, należy wziąć pod uwagę następujące czynniki:

  • zamiar kontynuowania działalności gospodarczej prowadzonej przez sprzedawcę w oparciu o zestaw aktywów w granicach transakcji, oraz
  • faktyczną możliwość kontynuowania działalności gospodarczej w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Jednocześnie oceny, czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo czy ZCP, należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji.
 

 

Prawidłowy sposób opodatkowania VAT dostawy wynajętej nieruchomości komercyjnej

Zgodnie z objaśnieniami przeniesienie własności nieruchomości komercyjnej może być traktowane jako sprzedaż przedsiębiorstwa / ZCP poza zakresem VAT, jeżeli spełnione są łącznie następujące warunki:

  • składniki majątku będące przedmiotem transakcji pozwalają nabywcy na kontynuowanie działalności gospodarczej prowadzonej przez sprzedawcę i możliwe jest kontynuowanie tej działalności wyłącznie w oparciu o nabywane aktywa, oraz
  • nabywca zamierza kontynuować działalność gospodarczą prowadzoną przez sprzedającego, wykorzystując składniki majątku nabywane w ramach transakcji. 

Tym samym, w przypadku, gdy dla kontynuowania działalności gospodarczej sprzedającego konieczne jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji, lub podejmowanie dodatkowych czynności faktycznych lub prawnych (np. zawarcie umów), niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej na podstawie przejętych składników, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

W celu ustalenia, czy połączenie składników przekazanych nabywcy umożliwia kontynuację działalności sprzedawcy, konieczne jest ustalenie, czy oprócz przekazania nabywcy standardowych elementów typowych dla transakcji dotyczących nieruchomości podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT (jak nieruchomość, infrastruktura techniczna oraz prawa i obowiązki z umów najmu) nabywcy przekazywane są elementy takie jak:

  • prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, 
  • umowy o zarządzanie nieruchomością, 
  • umowy zarządzania aktywami, 
  • należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. 

Przy czym dla oceny czy zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP nie jest konieczne przeniesienie wszystkich wskazanych powyżej elementów, ale minimum pozwalającego na kontynuowanie działalności gospodarczej sprzedającego.

Natomiast dla oceny, czy nabywca nieruchomości komercyjnych zamierza kontynuować działalność prowadzoną przez sprzedawcę, należy wziąć pod uwagę wszystkie okoliczności związane z transakcją ocenianą w momencie zawarcia transakcji, a w szczególności podjęcie przez nabywcę działań potwierdzających zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez sprzedawcę.
 

Okoliczności niewpływające na ocenę czy zbycie danej nieruchomości komercyjnej stanowi dostawę towaru podlegającą VAT

W objaśnieniach zawarto również katalog elementów, które co prawda stanowią integralną część transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych, to jednak nie powinny być brane pod uwagę przy dokonywaniu oceny, czy sprzedaż danej nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT czy też poza jej zakresem jako sprzedaż przedsiębiorstwa lub ZCP. Do elementów tych zaliczyć należy:

  • ruchomości stanowiące wyposażenie budynku, 
  • prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców (np. prawa z gwarancji bankowych, depozytów, deklaracji o dobrowolnym poddaniu się egzekucji), 
  • prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami budowlanymi /remontowymi prowadzonymi w budynku, 
  • prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, w tym m.in. umów dotyczących świadczenia usług ochrony obiektu, sprzątania, obsługi nieruchomości (tzw. facility
    management agreement).
     

Ochrona podatników stosujących się do objaśnienia

Zastosowanie się przez podatnika do objaśnień przepisów prawa podatkowego wydawanych przez Ministra Finansów na podstawie ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa („Ordynacja podatkowa”), spowoduje objęcie go ochroną przewidzianą dla interpretacji podatkowych, co oznacza, że podatnik nie powinien ponosić ryzyka obciążenia go zobowiązaniem podatkowym w przypadku zmiany wykładni przepisów.

Jak możemy pomóc?

Jeżeli chcielibyście Państwo uzyskać więcej informacji na temat przedstawionego objaśnienia lub omówić jego wpływ na klasyfikację transakcji nieruchomościowych na gruncie ustawy o VAT, zarówno już dokonanych, jak i przyszłych, prosimy o kontakt. W szczególności chętnie wspomożemy Państwa w następujących kwestiach:

  • prawidłowej kwalifikacji transakcji nieruchomościowych dla celów VAT w celu zabezpieczenia rozliczeń podatkowych obu stron transakcji,
  • przygotowania wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej dla celów zabezpieczenia transakcji nieruchomościowych,
  • analizie transakcji nieruchomościowych już dokonanych w zakresie ryzyka zmiany kwalifikacji tych transakcji w kontekście wydanego objaśnienia.

Informacje zawarte w niniejszej publikacji mają charakter ogólny i nie odnoszą się do sytuacji konkretnej firmy. Ze względu na szybkość zmian zachodzących w polskim prawodawstwie prosimy o upewnienie się w dniu zapoznania się z niniejszą publikacją, czy informacje w niej zawarte są wciąż aktualne. Przed podjęciem konkretnych decyzji proponujemy skonsultowanie ich z naszymi doradcami.

Bądź z nami w kontakcie

 

Want to do business with KPMG?

 

loading image Zapytanie ofertowe (RFP)