W przypadku osób uzyskujących wpływy z tytułu najmu, dzierżawy lub innych podobnych umów, uzyskany przychód co do zasady stanowi osobne źródło podlegające opodatkowaniu.

Wynajmujący mają do wyboru jedną z dwóch metod opodatkowania przychodów z najmu: zasady ogólne lub ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Decyzja, która z możliwości okaże się najkorzystniejsza nie zawsze jest jednoznaczna i zależy od szeregu czynników jak wielkość dochodów, ponoszonych kosztów oraz indywidualnych preferencji.

Jeśli w przewidzianym przepisami terminie wynajmujący nie dokona wyboru ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, jego dochody z najmu będą opodatkowane na zasadach ogólnych.
 

Aktualnie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z najmu opłaca się według stawki 8,5%.

Opodatkowaniu podlega przychód a więc cała kwota otrzymywana z tytułu najmu. Poniesione koszty nie mają znaczenia.

Od 2018 roku ustawodawca wprowadził dwie stawki podatku w zależności od uzyskanego przychodu. W przypadku uzyskania rocznego przychodu w wysokości do 100 000 zł obowiązuje nadal stawka podatku w wysokości 8,5%. Jeśli wynajmujący zarobi więcej niż 100 tys. zł rocznie, od nadwyżki zapłaci 12,5 proc. podatku.
 

Pan Nowak wynajmuje dom. Otrzymuje z tytułu najmu przychód w wysokości 12 tys. zł miesięcznie. Rocznie zarabia 144 tys. zł. Płaci ryczałt. W 2017 r. jego stawka to 8,5 proc., bez względu na wysokość przychodu. Podatek wyniesie 12,24 tys. zł (144 tys. zł x 8,5 proc.). W 2018 r. obciążenia Nowaka wzrosną. Zryczałtowany podatek wyniesie 14 tys. zł. Wynika to z wyliczenia (100 tys. zł x 8,5 proc.) + (44 tys. zł x 12,5 proc.).
Podatek za dany rok należy rozliczyć w terminie do końca stycznia roku następnego na formularzu PIT-28.
Biorąc powyższe pod uwagę, w szczególności zmianę stawki podatku oraz wysokość ponoszonych kosztów związanych z wynajmem, warto zastanowić się czy w przypadku najmu prywatnego korzystniejsze nie będzie rozliczenie podatku na zasadach ogólnych.
 

Podstawową formą opodatkowania najmu są zasady ogólne, a więc podatek płacony według progresywnej skali podatkowej 18% i 32%. [KP1] Osoba preferująca opłacanie podatku na zasadach ogólnych nie musi składać żadnych informacji lub oświadczeń do urzędu skarbowego. Ten sposób opodatkowania stosuje się niejako automatycznie, gdy podatnik nie wybierze alternatywnej możliwości ryczałtu.

Dochód

W przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych, podatek opłaca się od uzyskanego dochodu a więc kwoty stanowiącej różnicę pomiędzy uzyskanym przychodem a kosztami poniesionymi przez wynajmującego. W takiej sytuacji czynsz od najemcy będzie stanowił dla właścicieli przychód z umowy najmu w momencie jego otrzymania, a poczynione przez nich wydatki będą kosztem uzyskania przychodu. Ta forma opodatkowania może być zatem korzystniejsza w przypadku osób ponoszących znaczne koszty.

Jeśli dochody z najmu są opodatkowane na zasadach ogólnych , podatnik jest obowiązany do
wpłacania comiesięcznych zaliczek na podatek, jeśli dochody z tego źródła przekroczą kwotę wolną od podatku czyli 3091 zł.

Koszty uzyskania przychodów

Aby dany wydatek mógł być zakwalifikowany jako koszt uzyskania przychodu, który można odliczyć od przychodu, musi on mieć związek z osiągniętym przychodem. Musi zatem mieć wpływ na osiągnięcie lub utrzymanie bądź zabezpieczenie źródła przychodu.

Do kosztów uzyskania przychodu z wynajmu można zaliczyć m.in.:

• koszty agencji pośredniczącej w wynajmie;
• koszty ogłoszeń o wynajmie;
• koszty bieżącego utrzymania nieruchomości;
• koszty utrzymania (za gaz, wodę, ogrzewanie, telefon, internet) jeżeli nie
  są ponoszone przez najemcę
• utrzymanie pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej,
  domofonu oraz zieleni;
• podatek od nieruchomości.

Do kosztów zaliczamy również:

• odsetki od kredytu hipotecznego zaciągniętego przez wynajmującego na zakup
• wynajmowanego lokalu mieszkalnego,
• ubezpieczenie lokalu,
• opłaty związane z lokalem (np. wpłaty na fundusz remontowy),
• wydatki związane z bieżącymi remontami,
• wydatki związane z zakupem wyposażenia do lokalu niezbędnego do
• funkcjonowania pod wynajem

 Wynajmowany lokal mieszkalny może również być amortyzowany, a odpis amortyzacyjny będzie wówczas stanowił dodatkowy koszt podatkowy dla wynajmującego. Zgodnie z przepisami amortyzacji podlegają lokale stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu ich przyjęcia do używania.

Podatek za dany rok należy rozliczyć w terminie do końca kwietnia roku następnego na formularzu PIT-36. Podatnik w przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych zachowuje możliwość korzystania z dostępnych ulg i preferencyjnej możliwości wspólnego rozliczenia z małżonkiem i opodatkowania przewidzianego dla samotnych rodziców.

Uwaga:

(Omawiana kwestia dotyczy osób, które nie prowadzą działalności gospodarczej. W przypadku uzyskiwania dochodów z najmu w ramach prowadzenia działalności gospodarczej zasady opodatkowania uregulowane są

zgodnie z zasadami przewidzianymi dla osób prowadzących działalność
gospodarczą).