Nieruchomości od lat uznawane są za dobre zabezpieczenie przed inflacją. Jest to oczywiście uproszczenie, ale rzeczywiście pewne mechanizmy rynku nieruchomości powodują, że wrażliwość tego rodzaju aktywów na zmiany inflacyjne jest złagodzona. Dlatego nieruchomości porównuje się czasem do statku, który na inflacyjnych falach unosi się i opada tylko nieznacznie, zachowując jednak obrany z góry kurs. Tokenizacja nieruchomości powoduje, że więcej osób może na ten statek wsiąść.
Inwestycje w nieruchomości
Wraz z postępującym bogaceniem się społeczeństwa, w kierunku nieruchomości coraz częściej spoglądają inwestorzy indywidualni. W ich przypadku jednak problem stanowi wysoki próg wejścia na rynek nieruchomości, czyli duża ilość środków finansowych niezbędnych do nabycia choćby niewielkiej nieruchomości. Z tego powodu najczęstszym nieruchomościowym aktywem inwestycyjnych dla inwestorów indywidualnych są w Polsce mieszkania przeznaczone następnie na wynajem lub też tzw. „flipowanie”, czyli zarabianie na różnicy pomiędzy ceną sprzedaży mieszkania a ceną jego zakupu, często pomniejszoną jeszcze o koszty remontu wykonanego przez flipera pomiędzy jedną a drugą transakcją.
Ze względu jednak na ograniczenia finansowe większości gospodarstw domowych, z inwestowania indywidualnego wyłączone są w większości nieruchomości komercyjne, których wartości są zwykle nieporównanie wyższe od wartości mieszkań. Może się to jednak niebawem zmienić.
Tokenizacja – nowy trend inwestycyjny w branży
W ślad za szybkim rozwojem shared economy polegającej na czasowym podziale dóbr i wspólnym z nich korzystaniu (np. car sharing) rozwija się także, choć nieco mniej spektakularnie, trend „frakcjonalizacji”, czyli prawnego podziału rzeczy (np. nieruchomości) i transferu uzyskanych w ten sposób tokenów do różnych podmiotów. Koncepcyjnie, mechanizm ten znamy już od dawna dzięki możliwości wydzielania udziałów np. w nieruchomościach, jednak dopiero niedawno rozwój technologiczny zaczął uzasadniać wydzielanie bardzo małych tokenów, w bardzo dużej liczbie, czyli tokenizację.
Dzięki dostępności znanej z rynku kryptowalut technologii blockchain dysponujemy już możliwością efektywnego i bezpiecznego przeprowadzenia procesu podziału praw do nieruchomości na tokeny tak małe, że ich nabycie mogłoby być w zasięgu większości inwestorów indywidualnych. Jest to niewątpliwie największą zaletą tokenizacji. Wśród innych zalet wymienić można łatwość tworzenia zdywersyfikowanych portfeli inwestycyjnych, brak ograniczeń geograficznych inwestycji, szybkość i niskie koszty transakcji, jak również większą płynność tokenów niż całych nieruchomości.
Pomimo istnienia na polskim rynku kilku podmiotów oferujących usługi tokenizacyjne, na rynku nieruchomości jest to wciąż postrzegane raczej jako egzotyczna ciekawostka, niż realna opcja inwestycyjna. Niemniej na świecie mamy już przykłady funkcjonujących giełd tokenów m.in. nieruchomościowych, jak choćby londyńska IPSX (International Property Securities Exchange). Niewykluczone, że z czasem taka forma inwestowania stanie się także popularna w Polsce, choć póki co IPSX nie odniosła spektakularnego sukcesu a wiarygodne informacje o stopach zwrotu z inwestycji w nieruchomościowe tokeny są wciąż niedostępne. Trudno też ocenić, czy powodem tego jest nowość zjawiska, jakim jest giełda tokenów, czy po prostu nie jest to udana inicjatywa.
Tymczasem w Polsce oferta usługodawców tokenizacji wydaje się być skierowana głównie do „pierwotnych” lub przyszłych właścicieli całych nieruchomości i dotyczy głównie pozyskiwania kapitału na zakup nieruchomości w formule crowdfundingu. Tokeny mogą więc stanowić swoistą pożyczkę lub „akcję” spółki.
Znacznie gorzej ma się sytuacja z tokenizacją polegającą bezpośrednio na podziale praw do nieruchomości i transferze tych praw do rozdrobnionej struktury właścicielskiej. Jest to bowiem dziedzina ściśle regulowana przez system prawny, choćby w zakresie ksiąg wieczystych, czy usług notarialnych. Na świecie coraz głośniej mówi się już jednak o koncepcji umożliwienia nabywania nieruchomości online, czemu tokenizacja może mocno pomóc.
