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Con el fin de reactivar el sector inmobiliario, e implementar un nuevo modelo de financiamiento para este tipo de transacciones, el Gobierno de la República de Panamá aprobó la Ley No.179 de 16 de noviembre de 2020, la cual regula el arrendamiento financiero de bienes inmuebles en Panamá. Esta ley trae una nueva alternativa para las personas que deseen adquirir un bien inmueble, sin tener de realizar el desembolso del abono inicial que actualmente se requiere para que las entidades bancarias otorguen hipotecas para la compra de una vivienda.

¿Qué es el Leasing Inmobiliario?

La ley define el Arrendamiento Financiero de Bienes Inmuebles como: “operación en Ia cual una parte, denominada El Arrendador Financiero, celebra, según la indicación de la otra parte, denominada El Arrendatario Financiero, un contrato en virtud del cual El Arrendatario Financiero adquiere el derecho de uso y goce de un bien inmueble, mediante el pago de alquileres por un plazo definido, al término del cual podrá ejecutar una opción de compra.”

En otras palabras, arrendamiento financiero inmobiliario consiste en que el arrendatario pague al arrendador por un determinado periodo de tiempo un canon de arrendamiento, y dichos pagos son reconocidos como parte del precio de compraventa del inmueble. Una vez terminado el contrato de arrendamiento financiero, el arrendatario puede optar por ejercer la opción de compra del bien inmueble, o devolver al arrendador financiero el bien inmueble objeto del contrato.

¿Qué debe contener el contrato de Leasing Inmobiliario?

  • El arrendatario debe elegir el inmueble de su preferencia, así como a su constructor, promotor y/o vendedor;
  • Se debe establecer el precio de adquisición, con el fin de determinar el alquiler mensual a pagar;
  • El plazo del contrato no puede ser menor a cinco (5) años;
  • Se deben establecer los posibles escenarios al finalizar el periodo de arrendamiento financiero en donde se puede: (I) Devolver al arrendador financiero el bien objeto del contrato, (II) Convenir un plazo adicional de arrendamiento, o (III) Adquirir los referidos bienes por su valor residual o por el precio pactado en el contrato.

¿Quiénes se pueden dedicar al arrendamiento financiero inmobiliario?

Para poder dedicarse a la actividad de Arrendamiento Financiero de Bienes Inmuebles, las empresas deberán contar con una licencia expedida por la Superintendencia de Bancos de Panamá. A esta última le corresponde la autorización, supervisión y fiscalización de las empresas que se dediquen a este tipo de negocio. La ley ha fijado una tarifa de registro única de US$30,000.00 para aquellas empresas que soliciten la autorización para ejercer esta actividad.

Las empresas que al momento de entrada en vigor de la ley se encuentren autorizadas para realizar este tipo de actividad por la Dirección de Empresas Financieras del MICI, deberán obtener las autorizaciones mencionadas previamente, mientras que los bancos y fiduciarias debidamente registradas no requerirán de autorizaciones adicionales para ejercer el negocio de arrendamiento financiero inmobiliario.

Aspectos fiscales

Arrendador financiero

Los intereses y cánones de alquiler pagados durante el arrendamiento financiero serán considerados como renta gravable para el arrendador financiero, y por ende estarán sujetos al pago del Impuesto Sobre la Renta y demás impuestos estipulados en el Código Fiscal de Panamá.

Como gastos deducibles que pueden atribuirse los arrendadores financieros, se encuentran todos los gastos en que incurra el arrendador financiero en concepto de las primas de seguros que amparen el bien inmueble, y cualquier otra erogación incurrida para la utilización y preservación del bien inmueble.

 De igual manera, el arrendador financiero podrá depreciar el bien inmueble durante el plazo del contrato del arrendamiento financiero con base a los criterios de depreciación admitidos por la ley.

Arrendatario financiero

Las sumas del alquiler pagadas en concepto de intereses podrán ser considerados como gasto deducible para el arrendatario, ya sean personas naturales o jurídicas, siempre y cuando el monto anual a deducir no exceda de quince mil dólares (US$15,000.00).

No obstante, en caso de que el valor del inmueble sea menor a doscientos mil dólares (US$200,000.00), el arrendatario podrá deducirse hasta el quince por ciento (15%) del componente de capital vinculado al alquiler mensual, pero solamente durante los primeros cinco años desde que se perfecciona el contrato de arrendamiento financiero de bienes inmuebles.

Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles

Una vez finalizado el contrato de arrendamiento financiero, si se traspasa el bien inmueble al arrendatario financiero, dicha transferencia del bien inmueble a favor de este o al beneficiario para fines sucesorios, no estará sujeta al Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles (ITBI). En caso de que el bien sea traspasado a favor de un tercero por instrucción del arrendatario, como puede ser una sociedad anónima u otra persona natural, sí se deberá pagar el ITBI según lo establecido por la normativa fiscal.

Otras consideraciones

Los cánones pagados bajo el arrendamiento financiero de bienes inmuebles no serán sujetos al pago del Impuesto Sobre la Transferencia de Bienes Corporales Muebles y la Prestación de Servicios (ITBMS).

De igual manera, dichos cánones tampoco serán objeto de la aplicación de retención de la sobretasa del Fondo Especial Compensación de Intereses (FECI) por un plazo de diez años en el caso de financiación de los siguientes bienes inmuebles:

  1. Inmuebles destinados al sector agropecuario;
  2. Inmuebles que constituyan vivienda principal;
  3. Inmuebles destinados para las ONG.

Por otro lado, se establece que el arrendatario financiero será responsable del pago de cualquier impuesto, tasa, gravamen, contribuciones, multas, sanciones, tal y como lo puede ser el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

Finalmente, se establece que los arrendamientos financieros de bienes inmuebles o fideicomisos en garantía ubicados en el Conjunto Monumental Histórico del Casco Antiguo gozarán de los beneficios previstos en la Ley 136 de 2013 para los préstamos hipotecarios preferenciales para la rehabilitación y puesta en valor del Conjunto.

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