close
Share with your friends

Minder kansen voor starters, wat vinden corporaties hiervan?

Minder kansen voor starters, wat vinden corporaties?

Starters op de woningmarkt hebben het nog moeilijker dan voorheen. Dit blijkt uit een afstudeeronderzoek van de TU Delft in samenwerking met KPMG. Hoe kijken corporaties naar dit probleem? Wat zien zij als de belangrijkste oorzaken en welke oplossingen dragen ze aan? KPMG sprak met bestuurders en experts van zeven woningcorporaties. De conclusie: corporaties willen en kunnen meer doen, maar de kaders knellen en de middelen zijn schaars. Daarbij helpen de nieuwe economische omstandigheden als gevolg van het coronavirus naar verwachting niet mee.

Gerelateerde content

Nl domino

Starters zijn personen die voor het eerst de woningmarkt betreden (koop en huur) en daarmee voor het eerst in een onafhankelijke woonsituatie terecht komen. Uit een data-analyse van de TU Delft blijkt dat de positie van starters daadwerkelijk is verslechterd. Dat is af te leiden uit tenminste drie indicatoren. Zo treden er in vergelijking met 1993 40% minder starters toe tot de woningmarkt, terwijl de groep die zich verplaatst op de woningmarkt, met al wel een woning, ongeveer gelijk is gebleven. Ten tweede zien we dat de gemiddelde starter sinds 1993 aanzienlijk ouder is geworden. In dat kader wordt gesproken van 'het leiden van een uitgesteld (zelfstandig) leven'. Een derde indicator is dat starters vaker in meerpersoonshuishouden wonen dan voorheen. Niet omdat ze dat zo leuk vinden maar vooral omdat het betaalbaarder is. 

Infographic ontwikkeling aandeel starters verhuisbewegingen

Uit gesprekken met bestuurders en experts van woningcorporaties kwamen twee hoofdthema's naar voren, namelijk de schaarste op de woningmarkt als gevolg van het gevoerde beleid en de wijze waarom de woningvoorraad wordt benut.

Een rampzalige woningbouwproductie

Wanneer we kijken naar de belangrijkste oorzaken die worden aangewezen voor de verslechterde positie van starters op de woningmarkt, dan staat de beperkte woningbouwproductie en de schaarste die dit heeft opgeleverd op één. Het simpele feit dat we in Nederland te weinig hebben geanticipeerd op de bevolkingsgroei maakt dat starters nog meer tussen wal en schip zijn komen te vallen.

Voor een starter is in deze overspanne woningmarkt een koopwoning niet of nauwelijks te betalen. Alleen al tussen 2013 en 2019 is de gemiddelde prijs van een koopwoning met 38% gestegen. Daarnaast worden er strengere voorwaarden aan hypotheekverstrekking gesteld en zonder opgebouwd vermogen vormt dit een behoorlijke drempel. Ook de concurrentie is moordend. Institutionele en particuliere beleggers zijn zeer actief op de huidige koopmarkt in gebieden waar starters willen wonen. Met schaarste en een prijsopdrijvend effect als gevolg.

Infographic ontwikkeling prijzen koopwiningen

Betaalbare huurwoningen zijn al net zo schaars. "De laatste jaren zijn er vooral veel woningen in het duurdere segment bij gebouwd", zo stelt een bestuurder. "Het beleid was gericht op het terugbrengen van de sociale voorraad. Als gevolg van misstanden in de sector, de politieke wind en de nieuwe Woningwet hebben corporaties zich moeten beperken."

Infographic ontwikkeling huurprijzen

Het middensegment wordt zo veel mogelijk overgelaten aan de markt, een misrekening volgens de meeste corporatie bestuurders die we hebben gesproken, "Wanneer je verhuurt voor het rendement vraag je vanzelfsprekend de hoofdprijs, daar hoef je geen econoom voor te zijn."

Het onvermogen van de landelijke en regionale overheden om tijdig betaalbare bouwlocaties te creëren is volgens bestuurders en experts mede oorzaak voor de schaarste op de woningmarkt. Maar ook de inperking van de investeringskracht van woningcorporaties als gevolg van hogere bouwkosten (verduurzaming, PFAS/stikstof en bouwbesluit) en extra heffingen en belastingen.

Samenvattend zegt één van de bestuurders hierover: "De woningmarktcrisis is geen onvoorspelbare natuurramp, het tekort aan woningen is ons niet overkomen. Dit is het effect van de beleidskeuzes die we jarenlang met elkaar hebben gemaakt."

Onevenwichtige verdeling van de voorraad

Naast het tekort aan woningen zijn de spelregels die we hanteren voor de verdeling van woningen een groot probleem voor starters. Ook daarover zijn de corporatiebestuurders en experts het snel eens. De systematiek die we in Nederland hanteren voor de verdeling van sociale huurwoningen maakt dat starters aan het kortste eind trekken. Een opgebouwde wachttijd is nog altijd de sleutel tot een sociale huurwoning. Vooral jongeren en nieuwe Nederlanders hebben deze wachttijd niet of nauwelijks opgebouwd.

Een andere spelregel is dat je makkelijker aan een woning komt wanneer je er eentje achter laat. Dat geldt voor zowel koop als huur. Daarmee is de woningmarkt een markt van insiders, zij hebben de beste uitgangspositie. Een bestuurder van een grote stedelijke corporatie verwoordt het als volgt: "De scheiding tussen de haves en have-nots in deze woningmarkt is groot. De haves hebben met hun woning niet alleen een betere uitgangspositie op de huidige markt, ze bepalen ook nog eens het toekomstige woonbeleid omdat ze beter zijn vertegenwoordigd in de (lokale) politiek. Denk aan de totstandkoming van woonvisies waarin beleid ten aanzien van verschillende doelgroepen wordt bepaald. Deze woonvisies zijn op hun beurt het spoorboekje voor woningcorporaties."

Infographic aandeel huurtransacties boven en onder 1000

Eén van de bestuurders uit de stedelijke regio Amsterdam schetste het proces waarbij gewerkt wordt aan een meer evenwichtige verdeling van woningen. "Door bijvoorbeeld gebruik te maken van een puntentelling die  naast wachttijd rekening houdt hoe actief men zoekt, krijgen starters meer kans. Het realiseren van dergelijke nieuwe spelregels is een moeizaam proces, juist vanwege de belangen van diegenen die al een woning hebben en wachttijd hebben opgebouwd."

Verwende starter?

Bestuurders zetten ook vraagtekens bij de eisen die starters stellen aan een woning. "Hoe erg vinden we het als een starter niet in de stad een woning kan vinden maar in het buitengebied op een half uur reizen met de trein wel? Dat is een belangrijke vraag die we met elkaar moeten beantwoorden zodat we de urgentie van het probleem kunnen duiden." Een andere bestuurder zegt daarover: "Op een vrijgekomen woning in het centrum krijgen we meer dan 3.000 reacties maar in Zuid hebben we nog steeds woningen direct beschikbaar. De leefbaarheid is daar heel anders. Interessante vraag is hoeveel offers willen starters maken voor een zelfstandige woning en wat vinden we reëel?"

Tien oplossingsrichtingen om de positie van starters op de woningmarkt te verbeteren:

  1. Meer evenwichtige spelregels voor het verdelen van sociale huurwoningen (puntensysteem)
  2. Reserveren/labelen van huurwoningen voor starters door woningcorporaties
  3. Inzet van speciale contracten: jongerencontracten, tijdelijke contracten, contracten voor meerpersoonshuishoudens, etc.
  4. Optrekken van de sociale huurgrens van circa 750 tot 1000 euro per maand
  5. Beperken van mogelijkheden voor de verhuur van woningen door beleggers, in gebieden met grote schaarste
  6. Aantrekkelijk maken van woningen net buiten de gebieden met grote schaarste met bijvoorbeeld goede infrastructuur en middelen
  7. Bouwproductie vergroten door: gericht bouwen voor de doelgroep, markttoets versoepelen, meer bouwen in het groen, bouwprocedures versnellen, meer centrale regie o.a. op bouwlocaties, gezamenlijk aanbesteden
  8. Investeringskracht van corporaties vergroten door heffingen en belastingen te verlagen danwel de opbrengt in te zetten voor stimulering van de bouwproductie
  9. Politieke vertegenwoordiging van starters verbeteren danwel lobby
  10. Beinvloeden van de beeldvorming/managen van de verwachtingen: welke eisen stellen we aan een eerste zelfstandige woning, wat is reëel en wat ook niet? 

Bouwen, bouwen, bouwen

Naast de genoemde oorzaken voor de verslechterde positie van starters zijn in de gesprekken diverse oplossingsrichtingen verkend. 

Bestuurders en experts zien een belangrijke rol weggelegd voor woningcorporaties bij het verbeteren van de positie van starters op de woningmarkt, of geven aan dat zij hier misschien wel de aangewezen partijen voor zijn. In het verleden hebben corporaties zich meer dan eens grote aanjagers van nieuwbouwproductie getoond, daarnaast zijn deze professionele volkshuisvesters als geen ander geëquipeerd om verbeteringen op de woningmarkt te realiseren. Duidelijk is dat een belangrijk deel van de oplossing ligt in het vergroten van de woningvoorraad. Er moeten simpelweg meer huizen worden gebouwd in Nederland, niet alleen voor starters, maar in brede zin. Diversificatie van beleid en type nieuwbouw lijken daarbij de sleutel. Waar de afgelopen jaren de focus van beleid lag op stedelijke verdichting, moet toekomstige productie volgens bestuurders en experts juist een combinatie zijn van zowel verdichten als uitbreiden in het groen. Een bestuurder zegt hierover: "We moeten ook uitwijken naar de randen onze steden voor bijbouwen, in het groen kunnen meer meters worden gemaakt."

Eenvoudig is het opschroeven van de bouwproductie echter niet. Bestuurders en experts wijzen onder meer op de dalende investeringsruimte van woningcorporaties en problemen in de bouwsector waar de vraag naar woningen al jarenlang niet kan worden bijhouden. De huidige stikstofproblematiek heeft daarbij veel bouwprojecten die wel doorgang konden vinden inmiddels stilgelegd. Door nieuwe aanbestedingsvormen te verkennen en door de handen ineen te slaan, kunnen corporaties grotere (aantrekkelijkere) opdrachten in de markt zetten voor bouw- en onderhoudspartijen. Dit kan een oplossing zijn voor stijgende bouwprijzen die belemmerend werken. Bestuurders kijken daarnaast nadrukkelijk naar centrale en lokale overheden die samen gericht voldoende nieuwe bouwlocaties moeten aanwijzen. Daarbij vragen bestuurders om meer landelijke regie op de woningbouwproductie. Het versnellen van procedures is daarbij ook een belangrijke oplossingsrichting. Volgens de bestuurders kunnen aanpassingen in de verhuurdersheffing en onder meer de vennootschapsbelasting er aan bijdragen de dalende operationele kasstroom van woningcorporaties een halt toe te roepen. Waarmee de investeringskracht snel kan worden opgeschroefd.  

Een andere manier om de woningvoorraad voor starters te vergroten is om de kaders voor woningcorporaties te verruimen. Als woningcorporaties weer makkelijker woningen mogen bouwen die buiten de sociale huurgrens vallen kan de druk op het middensegment wat worden verlicht en ontstaat een groter aanbod voor starters. Een mogelijkheid daarbij is bijvoorbeeld het verder versoepelen van de markttoets of het verder optrekken van de sociale huurgrens. Daarbij werd door bestuurders en experts een mogelijke bovengrens van 1.000 euro opvallend vaak genoemd.

Beter benutten van de bestaande voorraad

Volgens bestuurders schuilt een belangrijk onderdeel van de oplossing ook in het beter benutten van het aantal (beperkte) woningen. De systematiek van wachttijd is nadelig voor starters, wachttijd hebben zij namelijk niet, of slechts beperkt opgebouwd. Alternatieve manieren van woningtoewijzing kunnen soelaas bieden. Door starters voorrang te verlenen of door woningen te verloten wordt de uitgangspositie van starters voor het verkrijgen van een betaalbare woning sterk verbeterd. Ook kan worden gekozen voor het speciaal reserveren van een deel van de goedkope woningvoorraad voor starters. Een van de bestuurders zegt hierover: "Wij hebben gelabelde woningen waarbij jongeren voorrang krijgen, met specifieke jongerencontracten voeren wij actief beleid voor starters."

De keerzijde van dergelijke maatregelen is dat de positie van andere doelgroepen daarmee relatief verslechterd. Daarin moet balans worden bewaard. Eén van de bestuurders zegt hierover: "Waar met het vergroten van de woningvoorraad een grotere taart wordt gebakken, kan het anders aansnijden van de stukken leiden tot een verschuiving van het probleem."

Andere mogelijkheden om de bestaande voorraad beter te benutten hebben betrekking op het aanpakken van scheefwonen en het mogelijk maken van woningdelen. Dit zijn oplossingen die het aanbod van betaalbare woningen voor starters kunnen vergroten en waarvoor bestuurders nadrukkelijk naar de landelijke politiek kijken. Dit vraagt aanpassingen in wet- en regelgeving en effectieve handhavingsmechanismen.

Hoop in bange dagen?

Is er hoop voor de starter en is er op korte termijn zicht op verbetering van hun positie op de woningmarkt? Positief is de grondhouding van de corporaties die we aantroffen. Alle vertegenwoordigers van de corporaties die we gesproken hebben erkennen het probleem en zien een rol voor corporaties om bij te dragen aan de oplossing. Daarbij hoorden we tegelijkertijd de voorbehouden. In de gesprekken werd benadrukt dat corporaties uitvoeringsorganisaties zijn die landelijk en lokaal beleid hebben op te volgen. Wanneer overheden geen prioriteit geven aan deze doelgroep en ook de bewegingsruimte voor corporaties (kaders en middelen) niet verruimen, dan lijken corporaties maar beperkt impact te kunnen maken voor deze doelgroep.  

Daar komt bij dat in de huidige tijd de belemmeringen om deze groep verder te helpen naar verwachting eerder groter worden dan kleiner. De impact van het coronavirus op onze economie kan voor deze doelgroep zeer nadelig uitpakken. Er worden mogelijke positieve effecten genoemd zoals het inzakken van prijzen van woningen en minder concurrentie van expats en short stay. Echter, de nadelige effecten lijken de boventoon te voeren. De onzekere (financiële)omstandigheden maken dat minder mensen bereid zijn te verhuizen, waarmee de doorstroming, die zo van belang is voor de starter, wordt vertraagd. Verder lijken juist starters tot de groep te behoren die financieel hard worden getroffen. Denk aan studenten aan het einde van hun studie, zelfstandigen aan het begin van hun carrière of mensen met een tijdelijk contract. Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) verwacht dat de investeringen in nieuwbouw en de bestaande bouw cumulatief met ruim 20% terugloopt in 2020 en 2021. De aanpak van het woningtekort komt hiermee onder druk te staan. Daar komt bij dat het maar zeer de vraag is of de overheid in tijden van kostbare noodmaatregelen bereid om kritisch te kijken naar een verhuurderheffing en belastingen.  

Meer informatie

Neem voor andere vragen contact op met :

1. Jan Joost Wobben
Director, segmentleider branchegroep Woningcorporaties

2. Floris Dekter
Senior consultant Public Sector

3. Stijn Nijssen
Senior consultant Public Sector

Sources

Voor dit artikel is dankbaar gebruik gemaakt van de volgende onderzoeken, artikelen, nieuwsberichten en overige bronnen.

Gesprekken met bestuurders en experts van zeven woningcorporaties, in willekeurige volgorde: De Key, Havensteder, Mitros, Portaal, Eigen Haard, Woonbron, Ymere.

Onderzoek TU Delft en masterthesis Lieve van der Putte, Een analyse op de toegankelijkheid voor starters op de Nederlandse woningmarkt, Januari 2020.

Johan Conijn, Mogelijke consequenties coronacrisis voor de woningmarkt en de corporatiesector, 10 april 2020.

Studiegroep Interbestuurlijke en Financiële Verhoudingen, Nederland heeft een overheid nodig, 8 april 2020.

Videoseminar Rochdale Amsterdam, Woningcorporaties tijdens de crisis, 16 april 2020.

https://www.bnr.nl/nieuws/bouw-woningmarkt/10403550/huidige-generatie-starters-heeft-het-lastiger-dan-vorige 

https://www.rtlz.nl/algemeen/economie/artikel/4979011/huizenprijzen-stijging-20-twintig-jaar-onderzoek-rtl 

https://jumba.nl/pressroom/huizenmarkt-onbetaalbaar-modale-starter/ 

https://www.aedes.nl/artikelen/bedrijfsvoering/corona/mogelijke-consequenties-coronacrisis-voor-corporatiesector.html 

https://www.nrc.nl/nieuws/2020/04/27/30-jaar-fulltimebaan-maar-nog-altijd-de-badkamer-delen-a3997934 

https://www.ser.nl/nl/actueel/Nieuws/jongeren-minder-snel-zelfstandig 

https://www.eib.nl/publicaties/arbeidsmarkt/notitie-vooruitzichten-voor-de-bouw-na-de-coronacrisis/ 

© 2021 KPMG N.V., a Dutch limited liability company and a member firm of the KPMG global organization of independent member firms affiliated with KPMG International Limited, a private English company limited by guarantee. All rights reserved.


For more detail about the structure of the KPMG global organization please visit https://home.kpmg/governance.

Neem contact met ons op

 

Wilt u een offerte van ons ontvangen?

 

loading image Vraag een offerte aan

Mijn profiel

Blader door artikelen en kies uw interesses.

Sign up today