Buildings

Digitaal, het nieuwe normaal!

  • Sander Grunewald, Partner |

5 minuten leestijd

Op 23 maart dit jaar kondigde de Nederlandse overheid aan een intelligente lockdown te starten in ons land. Nu een half jaar later is het duidelijk dat niet alle maatregelen van korte duur zullen zijn. Ondernemers hebben harde klappen te verduren gekregen en er zijn nog veel resterende onzekerheden: het leed is nog niet geheel geleden. Tegelijkertijd boden de maatregelen groeimogelijkheden voor bijvoorbeeld techbedrijven en bezorgdiensten. Deze werden gevoed door de tijdens de pandemie versnelde digitale transformatie op het gebied van werken en winkelen.

Wij vroegen ons binnen de vastgoedadviesafdeling van KPMG af welke trends we kunnen identificeren en welke conclusies we na zes maanden lockdown kunnen trekken over de gevolgen van het 'nieuwe normaal' voor de vastgoedsector. Het is namelijk goed mogelijk dat door digitalisatie een 'paradigm shift' zal plaatsvinden met uiteenlopende effecten voor het vastgoed waarin we wonen, werken en winkelen.

Een 'paradigm shift' – een dramatisch ander beeld van de werkelijkheid – is een heel sterke bewering. Echter, de realiteit is dat miljoenen Nederlanders een weg moeten vinden in de digitale manier van werken. De een gaat dat beter af dan de ander. Werk je tegenwoordig thuis of leef je op het werk?

De KPMG 2020 CEO Outlook laat zien dat CEO's over de hele wereld verwachten dat COVID-19 langdurige impact zal hebben op de manier van werken en veel veranderingen blijvend zullen zijn.

Hexagon

Bron: KPMG 2020 CEO Outlook COVID-19 Special Edition, KPMG International

Als we deze veranderingen vertalen naar de vastgoedsector, zien we dat toegenomen digitalisering als gevolg van de pandemie uiteenlopende effecten kan hebben op verschillende vastgoedmarkten:

  • Wonen. Mede door de lage rentestand en de woningschaarste trokken de verkoop- en huurprijzen in Nederland sterk aan sinds de afgelopen kredietcrisis. Met name steden werden na 2011 weer aantrekkelijk en booming. Ze boden kansen in vele aspecten van levenskwaliteit: de beste banen, diversiteit aan mensen en eindeloze opties aan vrijetijdsactiviteiten. Echter, nu thuiswerken normaler is geworden (en deels opgelegd) vragen steeds meer mensen zich af wat de toegevoegde waarde van de stad nog is. Een groter huis buiten de stad, mét kantoor en tuin in het groen, lonkt. Dit blijkt in ieder geval voor gezinnen een steeds aantrekkelijkere keuze.

    Deze overwegingen en daaruit volgende verhuisbewegingen kunnen natuurlijk een effect hebben op de woningmarkt als geheel, waarbij prijzen in steden stabiliseren en huizen in landelijke gebieden door de vraag juist duurder worden. Deze nieuwe de-urbanisatietrend zou nieuwe kansen kunnen bieden voor starters in de steden, maar vraagt ook om nieuw beleid. Wat betekent dit voor gemeenten, gebruikers, beleggers en ontwikkelaars, oftewel de volledige waardeketen? En welk effect zou dit kunnen hebben op u en uw medewerkers? Hierbij moeten we niet uit het oog verliezen dat een starter wellicht helemaal niet zit te wachten op thuiswerken vanuit de provincie en juist extra behoefte ontwikkelt om in de stad te wonen.
  • Werken. In het nieuwe normaal werkt een groot gedeelte van onze bevolking vanuit huis. Dit betreft niet alleen de 'standaard'-kantoorbanen: ieder beroep waarbij het gereedschap verplaatsbaar is, wordt mogelijk (gedeeltelijk) naar huis verplaatst. Denk hierbij ook aan leraren, rechters en fysiotherapeuten. De vrijheid voor werknemers is groot en het vertrouwen in werknemers essentieel.

    Het nieuwe normaal heeft een enorme impact op de vraag naar kantoorruimten en hoe deze gebruikt worden. Als minder mensen op kantoor werken, hoeveel ruimte is er dan benodigd? Zijn de panden voorzien van alle benodigde faciliteiten om de gezondheid van medewerkers te waarborgen? Hoe is de logistiek van hoogbouw met liften? Hoeveel vierkante meter per werknemer is nodig? Het is duidelijk en onvermijdelijk dat de invulling van kantoren anders wordt naar de toekomst toe – concreet zou dit kunnen betekenen dat er behoefte ontstaat aan meerdere (regionale) kantoren als ontmoetingsplaats.

    Hier ligt derhalve voor organisaties de belangrijke taak om de optimale bezetting te achterhalen en een duidelijke vastgoedstrategie te formuleren en te implementeren, waarbij rekening moet worden gehouden met de mogelijkheden van digitalisatie. Uiteraard kan dit niet in isolement. Een aantrekkelijke werkgever zijn, het binden van mensen en daarmee talent behouden is een grote uitdaging in deze tijd. De organisatie-identiteit en de uiting middels het vastgoed vervullen daarbij een sleutelfunctie.
  • Winkelen. Alhoewel supermarkten (onder andere door de tijdelijke sluiting van horeca) en bijvoorbeeld bouwmarkten uitstekende resultaten hebben laten zien de afgelopen maanden, bevindt de retailsector zich al langere tijd in een transitie. De 'digital age' biedt meer kansen om een dynamische en customer-centrische focus aan te brengen. De stap naar een online verkoopkanaal wordt niet alleen steeds laagdrempeliger, maar ook noodzakelijk. Als werken vanuit huis kan, waarom zou men dan het risico nemen om op een drukke plek te belanden? Hierdoor daalt het aantal fysieke bezoekers aanzienlijk, maar stijgen de online verkopen navenant en groeit daarmee de behoefte aan logistiek vastgoed. Om winkelcentra en binnenstedelijke winkelclusters aantrekkelijk te houden, zullen deze moeten worden voorzien van extra impulsen. Niet alleen een verzameling van winkels, maar ook een centrum met activiteiten en vermaak. Het gaat om de beleving en er moet iets extra's worden geboden om het voor bezoekers aantrekkelijk te maken de winkels te bezoeken. Dit biedt fysieke winkels kansen hun brand recognition te vergroten en service te bieden.

    Daarnaast zullen beleggers rekening moeten houden met genoemde ontwikkelingen door bijvoorbeeld flexibelere contracten aan te bieden en daarmee de continuïteit van de retailer te ondersteunen. Daarbij moet goed worden onderzocht op welke wijze een gebied aantrekkelijker kan worden gemaakt. Gaan de omzetafhankelijke huurovereenkomsten de trend worden? Blijft logistiek vastgoed een van de snelst groeiende categorieën? Is er een mogelijke transformatieopgave?

Voor elke categorie hebben de huidige ontwikkelingen gevolgen. Het is de kunst om deze ontwikkelingen om te draaien naar mogelijkheden. Centraal daarin is de grote rol van digitalisering nu en in de toekomst. Als slechts 10% van de bovenstaande ontwikkelingen doorzet, zijn de effecten voor de vastgoedsector al immens groot. Kortom, de digitale strategie moet worden herzien, of opgesteld. Deze strategie is cruciaal om duurzaam toekomstbestendig te worden.

Als KPMG Real Estate Advisory adviseren we onze klanten in de vastgoedsector rondom dit vraagstuk. Daarvoor hanteren we de 'Route to digital'-aanpak, met specifiek aandacht voor de impact van COVID‑19. Deze aanpak maakt inzichtelijk wat er speelt binnen en buiten uw organisatie, en wat uw ambities hierin zijn. Hierbij wordt de gehele organisatie meegenomen – van de ontdekkings- tot aan de implementatiefase – om samen voor de gewenste verandering te zorgen, op zowel technisch als cultureel vlak.

Visual

Wat is uw digitale strategie als vastgoedinvesteerder of eindgebruiker in deze nieuwe werkelijkheid?

Neem voor meer informatie contact op met Sander Grünewald of Michiel Beijersbergen.