Cómo determinar la valuación del activo fijo Cómo determinar la valuación del activo fijo

 

Por: Rubén Luengas y Abrahám Sánchez

 

A raíz de la pandemia, la gran mayoría de los sectores productivos han tenido que mitigar los efectos de la interrupción sin precedentes de las interacciones sociales, comunitarias y comerciales. Por ello, en el contexto de la nueva normalidad, las empresas e individuos podrían atravesar un periodo prolongado de recesión económica que seguirá afectando los sistemas comerciales y financieros establecidos.

Derivado de lo anterior, resulta crucial que las organizaciones midan el impacto que todo ello tiene en la valuación de bienes raíces, ya sea para fines de elaboración de estados financieros o a largo plazo. Mientras las consecuencias son aún incalculables, se espera que la volatilidad actual en los ingresos y los efectos de la interrupción de las cadenas de suministro impacten los parámetros de valuación de inmuebles, dependiendo del sector al que pertenezca cada bien analizado.

 

Hemos identificado algunos aspectos que vale la pena tener en cuenta en cada enfoque de valuación de diversos tipos de inmuebles.

1. Enfoque de ingresos: más allá de considerar un ajuste en el riesgo de inversión que pueda verse reflejado en las tasas de capitalización y descuento (por el momento, es prudente no realizar cambios, sino hasta contar con información lo más certera posible), resulta imperativo aplicar los ajustes correspondientes en las proyecciones de flujos de efectivo. Ante una perspectiva macroeconómica incierta, con escenarios que van desde la interrupción económica durante unos meses, hasta un largo periodo de paralización, desencadenante de una recesión significativa, se debe considerar que la incertidumbre en las estimaciones será considerablemente más alta de lo normal y habrá un amplio rango de proyecciones de flujo de efectivo razonablemente posibles.

 

2. Enfoque de mercado: es necesario actualizar constantemente los pronósticos, a fin de reflejar el impacto de la crisis. Debido a que en América Latina suele ser difícil obtener información pública relevante de las transacciones de bienes raíces, los pronósticos resultan especialmente valiosos a la hora de realizar ajustes, por negociación o comercialización, en los comparables utilizados para la estimación de un valor justo de mercado.

 

3. Enfoque de costos: además de las consideraciones anteriores relativas al valor de mercado del terreno, como parte integral del enfoque de costos deberá revisarse constantemente el impacto inflacionario, así como el derivado de una posible cuarentena extendida que afecte los costos paramétricos de construcción.

 

La vocación del inmueble y cómo afecta su valor

Los sectores comercial y hotelero han sido los más afectados por la crisis, mientras que el industrial ha enfrentado comparativamente menores riesgos hasta el momento.

Retail: se ha observado un fuerte impacto negativo en el sector del comercio minorista, exceptuando las grandes cadenas de supermercados. A pesar de que el fin de la cuarentena podría ofrecer cierto alivio a corto plazo, se esperan efectos generalizados y significativos para este sector a mediano y largo plazo.

Hoteles: debido a las restricciones del distanciamiento social, así como a la perspectiva de una lenta recuperación en los índices de ocupación ante la posibilidad de segundas o hasta terceras olas de contagio, deberán realizarse los ajustes aplicables dependiendo del enfoque de valuación seleccionado.

Oficinas: con la paulatina reincorporación del personal a las oficinas y las adaptaciones físicas que requieren los espacios de trabajo, podrán surgir ajustes en las condiciones de los contratos de arrendamiento y modificarse la oferta de mercado.

Industrial: aunque a primera vista es el sector menos afectado por la crisis, debido a sus particularidades (contratos de arrendamiento a largo plazo; eventual carácter de actividad esencial, entre otras), deberá analizarse el riesgo de desocupación a largo plazo por la posible falta de liquidez de los arrendatarios, o a corto plazo por interrupciones en las cadenas de suministro.

 

En general, el perfil de cada sector y su ritmo de recuperación determinará el impacto en las valuaciones, más que los movimientos en los mercados de renta variable.

Es necesario tener presente que las conclusiones de valor suelen derivarse de la aplicación de un solo enfoque, usualmente el más ad hoc a la vocación del inmueble analizado. Dadas las incertidumbres actuales y la información limitada para el cálculo del impacto inicial en las valuaciones, este riesgo puede reducirse significativamente si las conclusiones se presentan, ya sea mediante una ponderación de enfoques debidamente justificada, o utilizando un rango. Este último puede determinarse a partir de observaciones de mercado en el transcurso de la investigación, procurando reflejar el porcentaje de variación en el que se sitúa el bien valuado.

 

Pruebas de deterioro

El impacto negativo en las condiciones económicas de muchas empresas y el aumento de la incertidumbre económica pueden constituir eventos desencadenantes para realizar una prueba de deterioro financiero.

Ciertos tipos de propiedades de inversión (principalmente las identificadas como de mayor riesgo; por ejemplo, los sectores comercial y hotelero) pueden verse considerablemente afectadas por esta situación, a corto, mediano y largo plazo.

Por otra parte, los arrendatarios que se han visto obligados a suspender sus operaciones quedan, frecuentemente, imposibilitados para cubrir el alquiler a corto plazo o buscan renegociar una cuota más baja al volverse menos solventes, lo cual afecta su capacidad crediticia.

Consideraciones similares serían aplicables a las empresas que arriendan sus activos, como los desarrolladores inmobiliarios o quienes emplean el esquema de sale and lease back (que permite a la compañía volver líquidos sus activos y utilizarlos como capital de trabajo).

En conclusión, resulta primordial que las empresas de los distintos sectores cuenten con soluciones de valuación que equilibren cuidadosamente las implicaciones de la crisis a corto y largo plazo con miras a tomar mejores decisiones de negocio en el marco de una nueva normalidad.