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Prop Tech. La interrogante actual de Real Estate

Prop Tech. La interrogante actual de Real Estate

Durante la última década, innovaciones tecnológicas han moldeado rápidamente la forma de manejar los recursos financieros, la construcción, las transacciones, los modelos de inversión y hasta la experiencia del usuario en relación con su entorno a través del Internet de las Cosas. A estas opciones hay que agregarle aquello relacionado con los nuevos nichos del mercado del Prop Tech (Shared Economy, Constech y Smart Real Estate), creados hace también algunos años durante un periodo que ya comienza a conocerse como Prop Tech 1.0. La unión de estos dos mundos ha originado la creación de un sector ante el cual se alzan numerosas interrogantes: Real Estate Fintech.

 

Pero para comprender la síntesis tecnológica llamada Real Estate Fintech, es fundamental conocer su raíz.

 

El origen del término PropTech se basa en la unión de dos conceptos básicos: propiedad y tecnología. Sin embargo, contrario a su apariencia, la implementación ha sucedido con anterioridad a la década de los noventa con la primera ola, Early PropTech (1980 – 2000), generada por el boom del internet y la tecnología. Estos factores llevaron a la introducción de software cuya base era el análisis de mercado, búsqueda de propiedades y administración de activos para fondos de inversión, pero que incluyó también software de diseño asistido (CAD). En 2019, estos programas son vigentes. Han sufrido actualizaciones y especialización, pero el origen continúa siendo el mismo y su utilización, más extendida que nunca antes.
Una segunda ola de PropTech (1.0) se desenvuelve a partir del año 2000, con la tecnología portable y el sector de venta inmobiliaria en línea, que incluyen información pública referente a transacciones y precios. Esta ola es rápidamente sobrepasada en una década, con la llegada de las redes sociales, el e-commerce y las start-ups. Los nuevos modelos requerían un modelo financiero adecuado a las nunca antes vistas necesidades y el Fintech se unió a ellos originando una nueva etapa, definida actualmente como PropTech 2.0, fundamentada en el procesamiento, almacenamiento y consumo de datos, pero organizada en un proceso transaccional vertical, integrando todas las partes de la cadena de consumo y borrando de la ecuación a los gestores.

 

De entre los pilares determinantes de este sector tecnológico se encuentran el Fracking Inmobiliario, User Experience (UX) y Smart Real Estate.

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Real Estate Fracking

La propiedad es generalmente definida como un activo tangible altamente ilíquido que es susceptible de sufrir deterioro físico y obsolescencia, factores que conllevan depreciación; la comercialización y administración de estos activos involucra costos y riesgos diversos; y su oferta tiende a ser inelástica en materia de precios, dependiendo de la regulación de uso y planeación urbanos para el incremento de inventario.

 

En su alcance original, los servicios de consultoría inmobiliaria visualizan al sector como una clara dualidad de activos tangibles e intangibles, pero en cuanto la industria comienza a contemplar la apertura hacia mercados tecnológicos se vuelve preciso abrazar la disrupción.

 

La economía compartida es uno de los pilares fundamentales del Real Estate Fintech. Clara expresión de la transición de los modelos de renta-venta tradicionales, los espacios compartidos colaborativos surgen como respuesta al estilo de vida millennial, marcando como target a esta generación que consume experiencias y busca espacios creativos sin ataduras, que les permitan crear conexiones “significativas”, pero fundamentalmente buscan que esto se lleve a cabo a través de una transacción directa/sin intermediarios que elevan los costos de gestión (y, por ende, de la renta o venta).

 

Opciones disruptivas

La evolución en el uso y destino de los espacios conduce también a un enfoque distinto para su análisis y, por lo tanto, para la estimación de su valor. En una realidad en la que los co-working comienzan a ganar terreno, la economía del espacio y su utilización eficiente son esenciales. Los espacios que solían ser de uso común se traducen en áreas rentables si tienen las características apropiadas, cambiando el paradigma de las cuatro paredes y los lugares de trabajo definidos. Y aunque las oficinas compartidas y los short-term-rentals son el ejemplo más recurrente dentro de las referencias de los espacios compartidos, no son el único negocio contemporáneo que comienza a incrementar su rentabilidad.

 

1. Ciencia compartida
Un ejemplo de lo anterior es BioLabs, un ecosistema norteamericano de start-ups enfocado en emprendedores en la industria de la biotecnología. Creada en 2016, en conjunto con Biocom, la red de laboratorios equipados y oficinas compartidas inició con un espacio de casi 1,500 m2 en San Diego. Ahora, en 2019, cuenta con ubicaciones en Carolina del Norte, Boston, Nueva York, Los Ángeles, Cambridge y San Francisco. Sus espacios incluyen los servicios estándar de un laboratorio, el equipo de calidad necesario, acceso a cuartos de cultivo compartidos y autoclaves.

2. Incubadoras gastronómicas
De acuerdo con el American Comunities Trust and Urbane Development, una cocina incubadora se define como un “espacio de producción culinaria que permite alojar a múltiples inquilinos y se dedica a un negocio en crecimiento enfocado a la venta de alimentos al por mayor, al por menor, o al servicio de catering”.Nueva York, Chicago y los Ángeles son las ciudades con mayor número de espacios culinarios compartidos dentro de Estados Unidos.

3. Co-working industrial
Compañías norteamericanas como Union ofrecen espacios destinados a las start-ups industriales, incluyendo maquinaria esencial (CNC, soldadoras, cortadoras láser, formadores de vacío) para el desarrollo de productos especializados dentro de laboratorios de metales, impresión y carpintería. Adicionalmente ofertan laboratorios de cómputo con acceso a software de diseño.

 

Sin embargo, la disrupción mayor se encuentra en el sector de manufactura de China. Smart Factory Kunshan (SFK) fue creada en 2017 por el gobierno de la provincia de Jiangsu en colaboración con la firma alemana Startup Factory con el fin de integrar y demostrar la tecnología de ambos países en un entorno productivo , llevando el co-working al terreno de las líneas de producción en espacios compartidos.

 

Administración compartida, tecnología en edificios inteligentes, brokerage sencillo, flexibilidad de espacios y espacios ready-to-use.

 

Los factores que definen el éxito de los modelos de co-working ejercen una influencia directa en el mercado inmobiliario, forzándolo a reinventarse. Compartir un espacio no significa únicamente compartir la oficina y los pagos se dividen entre los inquilinos, traduciéndose en un ahorro significativo en comparación con la renta de un edificio completo.

 

El encanto clave de los espacios compartidos reside en la propuesta clásica del PropTech: El diferenciador entre estos nuevos modelos de negocio y la gestión inmobiliaria tradicional es la verticalidad de la operación. A través de la disolución del esquema consumidor – gestor – producto, se fortalece la idea de libertad de elección en el mercado.


Es posible notar una trasformación en la industria de la construcción, partiendo de la preocupación por el consumo energético enfocado en el aire acondicionado y re direccionando el diseño arquitectónico hacia edificios inteligentes, echando mano de los recursos del IoT y el Smart-living. Los edificios verdes comienzan su camino hacia la obsolescencia para abrir paso a construcciones que involucran además, entre otras cosas, domótica, termostatos autónomos y control de calidad del aire. Pero estos elementos son meramente el punto de partida. Con el machine learning, estos sistemas podrán predecir cambios en la población de las construcciones en determinados momentos y realizar los ajustes pertinentes.


Los gigantes del software para construcción, en su modalidad de modelado integral de la construcción, son parte del recientemente definido Constech (Construction Technology) y comparten campo con la inteligencia artificial y las estructuras cifradas de datos como Blockchain. Estas tecnologías se implementan en el proceso de diseño de las edificaciones para maximizar su eficiencia y reducir las probabilidades de error de cálculo, diseño, estimación de costos o transacciones.


Como respuesta al dinámico paso de la tecnología, la construcción y las estrategias de gestión de activos, las firmas globales comienzan a adoptar nuevos enfoques para la determinación de valor de los activos, considerando la diversificación tecnológica para redefinir, mejorar y reinventar los servicios inmobiliarios.
 

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