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Publié le 21 juin 2022


La société qui cède sans TVA un bien immobilier plus de cinq ans après son achèvement est tenue de procéder aux régularisations de TVA, lorsque l’acquéreur n’a pas l’intention d’exercer lui-même l’activité économique.

Par une décision en date du 31 mai 2022, le Conseil d’Etat estime que la cession d’un ensemble immobilier dont la construction est achevée depuis plus de cinq ans ne peut pas bénéficier de la dispense de TVA relative aux transmissions d’universalité de patrimoine prévue par l’article 257 bis du CGI. Dès lors, la Société cédante doit procéder aux régularisations de la TVA ayant grevé les dépenses relatives à la construction dudit ensemble, déduite antérieurement à la cession constatée (CE, 31 mai 2022, n° 451379, SA Anciens établissements Georges Schiever et fils).

Cette décision rappelle la condition tenant au bénéficiaire mais vient également préciser les conditions d’application de la dispense de TVA. Ce faisant, elle restreint le champ d’application de la dispense de régularisation de la TVA antérieurement déduite.

Rappel de la condition tenant au bénéficiaire : il est réputé continuer la personne du cédant

La dispense de régularisation de TVA ne peut avoir lieu que lorsque la cession est dispensée de TVA en vertu de l’article 257 bis du CGI relatif aux transmissions d’universalité de patrimoine, notamment à la condition que le bénéficiaire de cette transmission continue la personne du cédant. Concrètement, le bénéficiaire doit exercer lui-même l’activité économique transmise.

Un nécessaire assujettissement de la TVA à la cession

Pour être dispensée de régulariser la TVA antérieurement déduite relative à l’immeuble, la cession doit elle-même être dispensée de TVA. Pour cela, il est nécessaire que la cession soit soumise à la TVA.

Il affirme que si l’ensemble immobilier - objet de la cession - est achevé depuis plus de cinq ans, la cession est placée hors du champ de la TVA. Dès lors, elle ne peut bénéficier de la dispense de TVA et de facto la Société cédante doit procéder aux régularisations de TVA.

A contrario, cela signifie que pour bénéficier de la dispense de TVA, condition nécessaire pour que la Société soit dispensée de régularisation, la cession doit être soumise à la taxe, car comme le remarque le rapporteur général, « il n’y a aucun intérêt à dispenser de la TVA une opération exonérée ».

Par cette lecture restrictive du champ d’application de la dispense de taxation prévue à l’article 257 bis du CGI, le CE revient sur la doctrine de l’administration fiscale, créant ainsi de l’insécurité juridique

En effet, d’après la lecture du CE, la dispense de taxation ne trouve finalement à s’appliquer qu’aux opérations qui auraient été soumises à la TVA sans application de celle-ci.

Or, pour l’Administration, ainsi qu’il ressort des termes du rescrit de 2006 repris au BOFIP (BOI-TVA-DED-60-20-10, § 280 et s.), la dispense de taxation s’applique également aux opérations exonérées. Ce point est d’importance car ces opérations exonérées sont ainsi susceptibles de bénéficier de la dispense de régularisation de la TVA antérieurement déduite alors que pour le CE, tel n’est pas le cas (demeurerait alors néanmoins le mécanisme des transferts de droits à déduction, prévu à l’article 207-III- 3 de l’annexe II au CGI).

Une attention particulière devra dorénavant être portée aux transmissions d’universalité de patrimoine lorsqu’un bien immobilier y est inclus, afin de déterminer si la dispense de taxation trouve à s’appliquer et si celle-ci implique ou non la dispense de régularisation de la TVA antérieurement déduite.