EXPERIENCE ECONOMY
Interview de David Bourla, Partner, Chief Economist & Head of Research chez Knight Frank France et Régis Chemouny, FRICS Associé responsable du Secteur Real Estate & Hotels chez KPMG.
Quels sont les principaux effets de la crise sanitaire sur le marché immobilier ? Comment le secteur fait-il face ?
David Bourla : Je préfère parler non pas d’un mais de plusieurs marchés immobiliers, qui diffèrent selon les typologies d’actifs, la partie locative et l’investissement. Le marché locatif a subi de plein fouet le confinement, avec un arrêt presque total de l’activité transactionnelle lié aux mesures de restriction. Le marché du commerce souffre quant à lui du manque de visibilité des enseignes. Nombre d’entre elles ont dû mettre leurs projets en stand-by même si des négociations se sont poursuivies et que certains secteurs restent dynamiques (alimentaire, restauration rapide, mobilité urbaine, etc.).
Sur le marché de bureaux, le ralentissement avait commencé avant le Covid avec une diminution des volumes pris à bail dès 2019. Si le contexte reste très incertain, nous pourrions atteindre 1,5 millions de m² de bureaux commercialisés en Ile-de -France sur l’ensemble de 2020, comparés à une moyenne de 2,3 millions de m² sur les 10 dernières années. Là encore, les effets dépendent du type d’entreprises et des secteurs. Par exemple, l’impact a été moins marqué sur les secteurs « prime ». Cela s’explique par un taux de vacance très faible - sous les 2% dans le QCA à Paris - et une concurrence pour prendre à bail ces surfaces. Ainsi, la récente prise à bail de Goldman Sachs sur le 83 Marceau place de l’étoile frappe par la taille des surfaces et le niveau des valeurs.
La crise sanitaire pourrait également jouer en faveur de certains marchés de report en 1ère couronne, offrant de grandes surfaces de bureaux de qualité et bien placées à de grandes entreprises soucieuses d’améliorer leur outil immobilier tout en réduisant leurs coûts. De son côté le marché de l’investissement a enregistré des records l’an dernier et un excellent 1er trimestre 2020. Si une baisse des volumes investis est attendue sur l’ensemble de l’année en cours, celle-ci devrait néanmoins être amortie par des taux d’intérêt encore très bas et un appétit des investisseurs toujours important. On note cependant des différences selon les typologies d’actifs : les bureaux restent très prisés notamment sur le « core », tandis que la prudence est plus marquée sur les segments « core + » et « value added ». Enfin, la crise confirme l’intérêt pour l’immobilier logistique et le résidentiel, tandis que l’hôtellerie et le commerce souffrent plus.
Régis Chemouny : J’ajouterai qu’en ce qui concerne les marchés du retail, bureaux ou investissements, la crise a creusé les écarts entre les acteurs solides institutionnels et les indépendants, déjà fragiles ou plus sujets aux enjeux de trésorerie. En outre, de nombreux exemples illustrent les réactions positives du marché face à la crise. Nous citerons les aménagements de loyers notamment pour les TPE, ou encore les efforts sanitaires des centres commerciaux, comme Westfield qui a conclu un accord avec Veritas pour sécuriser le passage des clients dans ses centres.
La distanciation physique et le télétravail ouvrent-ils de nouvelles opportunités pour l’immobilier de bureaux ?
Régis Chemouny : Plusieurs raisons s’opposent à une fin radicale des bureaux. À la différence de l’Allemagne, il n’y a en France ni homogénéité dans les modes de transport ni égalité numérique, condition sine qua non du télétravail. En ce sens les grandes métropoles et Paris resteront par exemple des hubs d’affaires. La seconde raison est la porosité de plus en plus forte entre vie privée et vie professionnelle qui se traduit par le besoin de vivre différentes expériences dans une même journée : travail en équipe, flex office, coworking,…
Il ne faut donc pas opposer le monde du flex office au bureau traditionnel, mais au contraire miser sur leur complémentarité, qui permet plus de souplesse et d’agilité. À l’instar de l’« expérience client » dans le retail, nous devrions parler d’une « expérience équipe » permettant de développer une intelligence émotionnelle, créative et décisionnelle.
Régis Chemouny,
FRICS Associé responsable du Secteur Real Estate & Hotels chez KPMG
Le phénomène du flex office n’est d’ailleurs pas nouveau. L’offre est mature et les produits qualitatifs sont de plus en plus rares. Quelques chiffres : Paris représente 25,6% de la demande de flex office, Londres 23%, et Barcelone : 15%.
David Bourla : Il s’agit en effet plus d’une évolution que d’une révolution. Malgré le « bureau bashing » actuel, je ne crois pas à la disparition du bureau mais bien à une organisation du travail plus souple, plus hybride, mêlant télétravail, co-working et flex office et bureaux traditionnels. Les opportunités pour l’immobilier de bureaux naissent donc de cette nouvelle approche de l’organisation du travail, moins standardisée, qui va obliger les acteurs de l’immobilier de bureau à s’adapter aux différentes stratégies d’entreprises en fonction des secteurs d’activités, de leur résistance au choc économique, etc.
À plus ou moins long terme, les entreprises vont tendre vers le « moins mais mieux », c’est-à-dire moins de surface de bureaux, mais mieux aménagés, plus accessibles, qui permettront aux entreprises de promouvoir leur identité et de donner envie aux collaborateurs de se retrouver. Elles mettront ainsi d’avantage l’accent sur le bien-être et la convivialité, grâce à des espaces qui emprunteront de plus en plus aux codes de l’hôtellerie et de plus en plus ouverts sur la ville.
David Bourla,
Partner, Chief Economist & Head of Research chez Knight Frank France
Cette tendance s’observe depuis quelques années dans les programmes immobiliers avec des bureaux qui s’insèrent dans des ensembles hybrides, mixant loisirs, commerces, co-working, conciergerie…
Quels sont les nouveaux enjeux pour les acteurs du conseil par rapport à ces tendances ?
David Bourla : Il y a quelques années, le rôle des conseils relevait principalement d’une approche de « brokerage ». Il s’agissait d’assister les clients sur la prise à bail ou l’acquisition de surfaces de bureaux bien plus standardisées qu’elles ne le sont aujourd’hui. Dans le contexte d’incertitude actuel, l’approche des conseils doit être beaucoup plus fine, pour proposer des solutions qui s’adaptent à toutes les stratégies d’entreprises, que ce soit en matière d’organisation du travail, de choix entre bureaux « classiques » et flex office, d’accompagnement à la réduction des espaces de bureaux, etc.
Régis Chemouny : D’un point de vue contractuel, il y aura des jeux de négociations sur la durée des baux, sur les caractères facturables des charges. Les intérêts entre bailleurs et locataires vont diverger plus que jamais et il faudra trouver un terrain d’entente pour le bien être de l’ensemble de la communauté. Les entreprises vont également se porter sur une analyse approfondie des coûts de l’immobilier d’exploitation, qui représente souvent le second poste de dépenses après les salaires. En période d’atonie économique, la corrélation entre la création de valeur de l’entreprise et le prix des loyers va s’accentuer.
Comment les Proptech peuvent-elles tirer leur épingle du jeu dans ce contexte et quelle sera la stratégie des acteurs traditionnels ?
Régis Chemouny : Il y a 3 ans, nous avions lancé ce mouvement des Proptech. Nous en recensons aujourd’hui près de 450 en France. Il ne faut pas opposer les Proptech aux acteurs traditionnels mais plutôt envisager une approche complémentaire entre ces deux types d’acteurs, et une « cross-fertilization ». Tandis que les Proptech incubent les tendances et se distinguent par leur agilité et leurs investissements dans la recherche, les institutionnels rassurent et se caractérisent par leur stabilité. Ils sont pour certains actionnaires de ces PropTech ou disposent de leur propre Lab de PropTech. C’est d’autant plus vrai dans le contexte actuel, où les institutionnels vont permettre à ces acteurs de surmonter leurs difficultés de trésorerie, en travaillant ensemble et tenter de passer le cap de la récession annoncée.
David Bourla : Il y aura en effet une conciliation du marché entre Proptech et acteurs institutionnels. Ces derniers mois, plusieurs opérations de rapprochement ont déjà été menées, de la prise de participation majoritaire de Nexity dans BAP (Morning coworking), aujourd’hui devenu un acteur majeur du marché du coworking, à l’acquisition par le groupe Axel Springer de MeilleursAgents.
En outre, le contexte de crise actuel va intensifier le besoin de solutions innovantes permettant plus de réactivité, c’est justement ce que peuvent apporter les Proptech. C’est en particulier le cas dans le domaine du traitement de la donnée, d’outils de recherche et de prospection. Dores et déjà, les solutions virtuelles se mettent au service du monde réel de l’immobilier.
Par exemple, MeilleureSCPI.com a lancé l’initiative « J’aime mes locataires », qui a pour objectif de soutenir les commerçants locataires de SCPI et de favoriser l’économie réelle en encourageant la consommation dans ces commerces de proximité.
Quelle innovation vous a marqué et pourrait venir disrupter le marché immobilier dans les prochaines années ?
David Bourla : Les bouleversements technologiques sont les plus flagrants dans le secteur du commerce, déjà disrupté depuis plusieurs années par le digital. Parmi les innovations pendant la crise, nous pouvons citer par exemple les solutions technologiques utilisées par les centres commerciaux pour gérer le retour des clients dans les commerces, les systèmes de gestion de files d’attentes, ou encore de contrôle en temps réel de trafic dans les magasins. La nécessité de relations sociales et commerciales sans contact a aussi conduit à l’accélération des tests menés dans le domaine de l’intelligence artificielle et de la robotique, à l’exemple des robots serveurs développés par LG Electronics ou des tests menés par quelques géants de la distribution en matière de livraison par drones. Cependant, la disruption se trouve plus dans l’adoption massive des solutions technologiques et les nouveaux usages que dans les performances technologiques.
Régis Chemouny : Il n’y a pas de disruption technologique profonde, mais une disruption d’usage par des mouvements sociétaux forts. En investissements, la tendance du « fly to quality » se renforce, avec un recentrage sur des actifs core. C’est aussi le cas sur la consommation, qui bascule vers le « dépenser moins mais mieux » avec le développement de nouvelles tendances comme celle du « At home economy» ou Do It Yourself. Enfin nous notons un véritable réveil écologique, et c’est peut être le seul point positif de cette pandémie. Il est désormais incontournable de réfléchir sur les enjeux ESG, qui dans la plupart des cas deviennent des éléments d’analyse pour les investisseurs. Un challenge de taille notamment lorsque l’on sait que les actifs immobiliers sont responsables de plus du tiers des gaz à effets de serre.
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