Korkeimmalta hallinto-oikeudelta varainsiirtoverolain tulkintaa koskeva rajaus

Sulautumisten tai jakautumisten yhteydessä siirtyvistä kiinteistöistä ei ole suoritettava varainsiirtoveroa.

Sulautumisissa tai jakautumisissa siirtyvistä kiinteistöistä ei varainsiirtoveroa.

Korkein hallinto-oikeus (KHO) antoi 17. joulukuuta 2021 kaksi varainsiirtoverolain tulkintaa koskevaa päätöstä KHO:2021:182 ja KHO:2021:183. Molemmissa tapauksissa oli kyse varainsiirtoverolain 4.6 §:n toiminnan jatkamisen edellytyksen tulkinnasta yritysjärjestelyä koskevassa tilanteessa.

Tapauksessa KHO:2021:182 tavallisen kiinteistöyhtiö B:n oli tarkoitus sulautua osakeyhtiölain 16 luvussa tarkoitetulla tavalla kiinteistöyhtiö A:han, joka oli keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö.

Tapauksessa KHO:2021:183 tavallinen kiinteistöyhtiö B harjoitti vuokra-asuntojen rakennuttamista, omistamista ja vuokraamista. Kiinteistöyhtiö B omisti 11 kiinteistöä. Kiinteistöyhtiö B:n oli tarkoitus jakautua kokonaisjakautumisella elinkeinotulon verottamisesta annetun lain 52 c §:ssä ja osakeyhtiölaissa tarkoitetulla tavalla siten, että jakautumisen yhteydessä perustettaville vastaanottaville yhtiöille siirtyisi kullekin yksi kiinteistö. Vastaanottavien yhtiöiden oli tarkoitus olla ensin tavallisia kiinteistöosakeyhtiöitä, mutta jakautumisen toteuttamisen jälkeen niiden yhtiöjärjestyksiä oli tarkoitus muuttaa siten, että niistä tulisi asunto-osakeyhtiöitä tai keskinäisiä kiinteistöosakeyhtiöitä.

Korkeimman hallinto-oikeuden perustelut

KHO totesi päätöksen KHO:2021:182 perusteluissa, että varainsiirtoverolakia edeltänyttä leimaverolakia koskevassa oikeus- ja verotuskäytännössä sulautumistilanteet oli niiden yleisseuraantoluonteen vuoksi katsottu vapaiksi leimaverosta edellyttäen, että sulautuminen oli toteutettu kulloinkin sovellettavan yhtiöoikeudellisen lainsäädännön mukaisesti. 

Koska varainsiirtoverolain esitöistä ei ilmene, että tarkoitus olisi ollut tältä osin laajentaa kiinteistöjen omistusoikeuden veronalaisten luovutusten alaa, varainsiirtoverolain 4.6 §:n toiminnan jatkamista koskevalla viittauksella ei voitu katsoa tarkoitetun asettaa verovapaudelle aiemmasta oikeustilasta poikkeavia aineellisia edellytyksiä. Näin ollen kiinteistöyhtiö A:n ei ollut suoritettava varainsiirtoveroa kiinteistöyhtiö B:n sulautumisessa siirtyvästä kiinteistöstä. 

KHO viittasi päätökseen KHO:2021:182 myös päätöksen KHO:2021:183 perusteluissa ja totesi, että koska kiinteistöyhtiö B:n kokonaisjakautuminen toteutettaisiin asiassa soveltuvissa yhtiöoikeudellisissa säännöksissä tarkoitetulla tavalla, vastaanottavien yhtiöiden ei ollut suoritettava niille kokonaisjakautumisessa siirtyvistä kiinteistöistä varainsiirtoveroa varainsiirtoverolain 4.1 §:n ja 4.6 §:n perusteella. 

Koska kokonaisjakautumisella ja yhtiöjärjestysten muutoksilla ei ollut katsottava pyrittävän välttämään varainsiirtoverolain mukaista veropohjaa, vastaanottavien yhtiöiden ei myöskään ollut suoritettava niille kokonaisjakautumisessa siirtyvistä kiinteistöistä varainsiirtoveroa varainsiirtoverolain 37 §:n perusteella.

Loppupäätelmiä

KHO:n päätöksissä tehdään tärkeä varainsiirtoverolain tulkintaa koskeva rajaus, jonka mukaan yhtiöoikeudellisten säännösten puitteissa toteutettavien sulautumisten tai jakautumisten yhteydessä siirtyvistä kiinteistöistä ei ole suoritettava varainsiirtoveroa. Näin on erityisesti siitä syystä, että mainittujen yritysjärjestelyjen yleisseuraantoluonteen katsotaan täyttävän varainsiirtoverolain 4.6 §:ssä mainitun toiminnan jatkamisen edellytyksen. Huomionarvoista on lisäksi se, että yritysjärjestelyn jälkeen tapahtuvalla yhtiöjärjestyksen muutoksella ei ole vaikutusta asian arviointiin myöskään varainsiirtoverolain 37 §:n perusteella.

Mainittujen KHO:n päätösten perusteella on todennäköistä, että tavallinen kiinteistöyhtiö voisi jakautua kokonaisjakautumisella myös suoraan keskinäisiin kiinteistöosakeyhtiöihin ilman, että siirtyvistä kiinteistöistä aiheutuisi varainsiirtoverokustannuksia.

Ota yhteyttä

Seuraamme jatkuvasti verolainsäädännön ja oikeuskäytännön kehitystä ja autamme mielellämme sinua arviomaan niiden vaikutuksia. Olethan yhteydessä, mikäli mietit miten muutokset voivat vaikuttaa liiketoimintaasi.

Jussi Järvinen

+358 (0)20 760 3077

Joel Kuorikoski

+358 (0)50 570 7971