close
Share with your friends

Rakennusurakoiden jatkaminen ja aloitus poikkeusoloissa – ehkäise riitatilanteet ennakoimalla

Rakennusurakoiden jatkaminen ja aloitus poikkeusoloissa

Suomea tällä hetkellä ravistelevan koronaviruspandemian aiheuttamista poikkeusoloista huolimatta rakentaminen jatkuu. Vaikka ennen poikkeusoloja aloitetut rakennusurakat jatkuvat, uusiin aloituksiin on tullut lisääntyvää varovaisuutta.

Aiheeseen liittyvää sisältöä

Vielä tällä hetkellä kohtuulliselta näyttävän tilanteen arvioidaan heikkenevän loppuvuotta kohden ja projekteja uhkaavat siirtymiset ja jopa peruuntumiset. Rakennusala kuuluu toimialoihin, joilla on erityistä syytä jatkuvasti ja erityisesti poikkeusoloissa kiinnittää huomiota asianmukaisiin menettelytapoihin sekä kirjalliseen ja riittävään dokumentointiin mahdollisesti myöhemmin aktualisoituvien erimielisyystilanteiden ehkäisemiseksi. 

Olemme koonneet alle tiivistetysti seikkoja, joihin suosittelemme kiinnittämään huomiota käynnissä olevien urakoiden jatkuessa ja toisaalta uusia rakennusprojekteja aloitettaessa. Peilaamme tulkintaamme rakennusalalla yleisesti käytössä oleviin YSE 1998 -ehtoihin perustuviin urakkasopimuksiin.

Käynnissä olevat urakat

Lähtökohtana urakkasopimusten osalta on poikkeusoloista huolimatta, että sopimukset on pidettävä. Koronaviruspandemia voi muodostaa rakennusalalla yleisesti käytössä olevien YSE 1998 -ehtojen mukaisen urakkasuoritusta estävän tai vaikeuttavan ylivoimaisen esteen (force majeure), joka oikeuttaa urakoitsijan urakka-ajan pidennykseen (YSE 20 §) tai osapuolen purkamaan sopimuksen (YSE 80 §, 85 §). Ylivoimaiseen esteeseen vetoavalla on kuitenkin näyttötaakka siitä, miten koronaviruspandemia estää tai vaikeuttaa urakkasopimuksen mukaisen suorituksen. Koronaviruspandemialla tulee olla todellisia vaikutuksia urakkasuoritukseen, jotta osapuolet voivat pätevästi vedota YSE 1998-ehtojen mukaisiin force majeure-lausekkeisiin. 

Koronaviruspandemian aiheuttamia vaikutuksia voivat olla esimerkiksi vaikeudet saada urakkakohteeseen työntekijöitä tai rakennustavaroita poikkeusolojen vuoksi. Oikeutta urakka-ajan pidennykseen ei kuitenkaan ole, mikäli urakoitsija voi urakkasopimuksen edellyttämässä ajassa tehdä rakennustavaroiden hankinnan muualta ilman sanottavaa lisäkustannusta. Sopimuksen purkaminen YSE-ehtojen 80 §:n ja 85 §:n mukaisesti edellyttää, että rakennustyö on puolustus- tai valmiuslaissa tarkoitettujen poikkeuksellisten olojen tai vastaavan ylivoimaisen esteen vuoksi pakko keskeyttää pitkäksi, epämääräiseksi ajaksi.

Koronaviruspandemian keskelläkin on syytä muistaa, että urakan keskeyttäminen tai sen viivästyminen sekä urakkasopimuksen oikeudeton purkaminen ilman ylivoimaisen esteen tilanteen käsillä oloa muodostaa lähtökohtaisesti esteeseen vetoavan osapuolen puolella sopimusrikkomuksen siitä aiheutuvine sanktioineen. Tyypillisesti ylivoimaisella esteellä tarkoitetaan osapuolista riippumatonta poikkeuksellista seikkaa, jota osapuoli ei ole voinut ennakoida ja jonka tuottamaa haittaa osapuoli ei ole kohtuudella voinut poistaa. Yleisissä ehdoissa on usein määritelty ylivoimaisen esteen olosuhteet. Huomionarvoista on, että osapuolet ovat voineet urakkasopimuksessa määritellä ylivoimaisen esteen tilanteet yleisistä ehdoista poikkeavalla tavalla tai kyseessä voi olla sopimussuhde, jossa yleisiä ehtoja ei sovelleta. Pitkäaikaisten sopimusten osalta on syytä tarkastaa sopimusasiakirjojen sisältö huolellisesti ja tarvittaessa päivittää sopimusasiakirjat vastaamaan muuttuneita olosuhteita.

Urakkavelvoitteiden suorittamista vaikeuttavien ylivoimaisen esteen tilanteiden uhatessa on syytä pitää sopimuskumppanit ajan tasalla vallitsevasta tilanteesta ja osapuolen kohtaamista ongelmista. Urakoitsijan puolelta tämä tarkoittaa esimerkiksi sopimuskumppaneiden asianmukaista tiedottamista sekä sopimusehdoissa edellytetyn menettelyn oikea-aikaista noudattamista mm. lisäaika- ja kustannustenvaateiden osalta. Osapuolen tulee reagoida viipymättä myös tilanteissa, joissa rakennustyötä uhkaa toisen osapuolen toimesta tapahtuva urakan keskeyttäminen, viivästyminen tai sopimuksen purkaminen, jos osapuoli katsoo, että käsillä oleva tilanne ei täytä sopimusehdoissa edellytettyä ylivoimaisen esteen tilannetta. Mahdollisten riitatilanteiden välttämiseksi aktiivinen yhteydenpito ja yhteisymmärryksen löytäminen poikkeuksellisessa tilanteessa voi vahvistaa osapuolten välistä yhteistyösuhdetta ja säästää osapuolet aikaa vievän oikeudenkäynnin aiheuttamilta kustannuksilta. 

Tiivistetysti urakkasopimusten osalta tulisi poikkeuksellisessa tilanteessa kiinnittää huomioita erityisesti seuraaviin seikkoihin: 

• Urakkasopimuksen ehtojen tarkastaminen – mitä urakkasopimuksessa ja osapuolten välillä sovellettavissa yleisissä ehdoissa on sovittu ylivoimaisen esteen tilanteista?

• Informointi- ja huomautusvelvollisuus – sopimuskumppaneille tulee ilmoittaa viipymättä ja sovittuja menettelytapoja noudattaen, mikäli rakennustyössä kohdataan ongelmia.

• Esteen välttäminen tai poistaminen – osapuolten on syytä pyrkiä etukäteen varautumaan mahdollisiin ongelmatilanteisiin ja huomioitava, että ylivoimaisen esteen lausekkeet sisältävät tyypillisesti vaatimuksen siitä, ettei estettä ole kohtuudella voitu välttää tai sen tuottamaa haittaa poistaa.

• Dokumentointi – osapuolten on tärkeää huolehtia kirjallisesta kommunikoinnista, menettelytapojen noudattamisesta haastavissakin olosuhteissa, esteen vaikutusten todisteellisesta osoittamisesta (myös alihankintaketjun osalta), sopimusehtojen päivittämisestä vastaamaan muuttuneita olosuhteita sekä oikea-aikaisesta kirjallisesta reklamoinnista oikeudenmenetysten estämiseksi.

Uudet urakkasopimukset

Poikkeusolojen keskellä uusia urakkasopimuksia solmittaessa on syytä huomioida, että koronaviruspandemian mahdollisesti aiheuttamat vaikeudet urakkaan eivät lähtökohtaisesti vallitsevasta tilanteesta johtuen tule yllättävänä ja ennakoimattomana ylivoimaisena esteenä, vaan niiden voidaan todeta olevan käsillä tai ennakoitavissa jo sopimusta solmittaessa. Uusia urakkasopimuksia solmittaessa on syytä kirjata selkeästi menettelytavat siitä, miten koronaviruspandemian mahdollisesti urakkaan aiheuttamat vaikeudet käsitellään (mm. aikataulut, kustannusten jakautuminen). Koronavirustilanteen aiheuttamat vaikeudet voivat kohdata niin tilaajaosapuolta kuin urakoitsijaakin, joten sopimusneuvottelut ovat otollinen hetki poikkeuksellisiin tilanteisiin varautumiseksi ennakolta. Jälkikäteinen arviointi voi aiheuttaa tulkintaerimielisyyksiä osapuolten välillä ja johtaa pitkiin ja haastaviin riitatilanteisiin.

Ennakollisesta varautumisesta huolimatta urakkaa kohtaavat yllättävät poikkeukselliset olosuhteet voivat johtaa erimielisyyksiin, joihin ei saavuteta sovinnollista ratkaisua osapuolten välillä. Erimielisyystilanteissa dokumentaation merkitys korostuu. Urakkariidoissa asiakirja-aineisto on tyypillisesti laaja ja tulkintaerimielisyydet monivivahteisia.

KPMG:n asiantuntijat avustavat niin riitojen ennaltaehkäisyssä, konfliktitilanteita koskevissa neuvotteluissa, asiakirja-aineiston laatimisessa kuin erimielisyyksiä koskevissa oikeudenkäynneissä ja välimiesmenettelyissä. Varhainen varautuminen olosuhdemuutoksiin ja nopea reagointi poikkeuksellisissa olosuhteissa mahdollistavat usein parhaan ratkaisun löytämisen haastavissakin tilanteissa.

Lisätietoja:

Minna Poutiainen
+358 20 760 3208
etunimi.sukunimi@kpmg.fi

Ulla-Maija Poutiainen
+358 20 767 2002
etunimi.sukunimi@kpmg.fi

© 2020 KPMG Oy Ab, a Finnish limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.

KPMG International Cooperative (“KPMG International”) is a Swiss entity.  Member firms of the KPMG network of independent firms are affiliated with KPMG International. KPMG International provides no client services. No member firm has any authority to obligate or bind KPMG International or any other member firm vis-à-vis third parties, nor does KPMG International have any such authority to obligate or bind any member firm.

Ota yhteyttä

 

Kuinka KPMG voi auttaa?

 

loading image Jätä tarjouspyyntö