close
Share with your friends

Koronan vaikutuksista vuokrasuhteisiin – kantokykyä toiminnan haasteisiin

Koronan vaikutukset vuokrasuhteisiin

Keskustelunavaukset ja vaatimukset vuokranmaksuun liittyvistä helpotuksista ovat olleet viime aikoina kestoaiheena laajasti esillä. Tulovirtojen heikentyessä, myös paine toiminnan kiinteiden kulujen karsimiseen kasvaa. Useissa yrityksissä olennainen osa näistä kuluista muodostuu tilavuokrista.

Jaska Ikäheimonen

Liikejuridiikan asiantuntija

KPMG Oy Ab

Lähetä viesti

Aiheeseen liittyvää sisältöä

Koronavirusepidemia on aiheuttanut ja tulee myös jatkossa aiheuttamaan taloudellisia haasteita yrityksille. Epäsuotuisan tilanteen, asiakaskadon ja jopa toiminnan suoranaisen estymisen seurauksena osa vuokranantajista on myöntänyt omaehtoisesti vuokranalennuksia ja vapautuksia vuokranmaksuista. Annetut helpotukset ovat vallitsevissa oloissa kaikin puolin kannatettavia, mutta samalla ne ovat lisänneet painetta koko vuokranantajakuntaa kohtaan, ja luoneet mielikuvaa siitä, että vastaavaa voidaan edellyttää jokaiselta vuokranantajalta. Useissa tapauksissa vuokraustoimintaa on kuitenkin voitu rakentaa ja kehittää vakaiden ja ennakoitujen tulovirtojen varaan, jolloin vuokranmaksun muutokset voivat olla yhtä kriittisiä vuokranantajalle kuin maksuhelpotuksia toivovalle vuokralaisellekin. 

Vuokranantajien intressissä ei ole ajaa vuokranmaksuvelvoitteensa ennen koronaa asianmukaisesti hoitaneita yrityksiä vaikeuksiin tai irtisanoa sopimuksia, mikäli yhteistyön jatkamiselle vain on olemassa edellytyksiä. Vuokralaisten ensisijaisena tavoitteena puolestaan voidaan olettaa olevan toiminnan jatkaminen tätä varten jo kertaalleen varustelluissa tiloissa ja sijainneissa heti tilanteen salliessa. Käytäessä keskusteluja tämän mahdollistamiseksi, olisi osapuolten tärkeää hahmottaa tilanteen oikeudellinen ja sopimuksellinen viitekehys. Kun osapuolet sisäistävät toistensa oikeudellisesti perustellut odotukset ja näihin vaikuttavat olosuhteet, edesauttaa tämä myös aitoa kompromissihakuista keskustelua, joka voi mahdollistaa tilanteesta puolin ja toisin aiheutuvien haittojen minimoimisen. 

Yksiselitteisen oikeusohjeen puuttuminen asettaa haasteita

Juridisen raamin toimitilojen vuokraamiselle asettaa laki liikehuoneiston vuokrauksesta. Lähtökohtana vuokrauksessa on kuitenkin sopimusvapaus. Sopimussuhteisiin ja -vapauteen kuuluu osapuolten itsenäinen riski sopimusvelvoitteiden täyttämiseen vaikuttavista ennalta-arvaamattomista tapahtumista. Riskeihin voidaan pyrkiä varautumaan Force Majeure eli ns. ylivoimaiseen esteeseen liittyvillä sopimusehdoilla, jotka voivat soveltuessaan jopa vapauttaa osapuolen velvoitteiden täyttämiseltä. 

Force Majeure -tilanteella tarkoitetaan osapuolista riippumatonta, odottamatonta ja poikkeuksellista tapahtumaa, johon varautumista osapuolelta ei ole voitu kohtuudella edellyttää sopimukseen  sitouduttaessa, ja joka estää sopimusvelvoitteen täyttämisen. Liikehuoneiston vuokrasopimuksiin Force Majeure -ehtoja ei useinkaan ole sisällytetty, eikä Force Majeuresta ole mainintaa myöskään  sovellettavassa laissa. Yleisenä sopimusoikeudellisena periaatteena ja suorituksen esteperusteena sen on kuitenkin katsottu olevan voimassa Suomessa ilman nimenomaista sopimusviittaustakin.

Nyt esille nousseet joustotarpeet vuokranmaksuvelvoitteisiin ovat siten sopimustasolla usein määrittelemättä ja muutosten oikeutusta joudutaan arvioimaan yleisten periaatteiden varassa. Lisäksi asiassa voidaan tukeutua liikehuoneiston vuokrausta koskevan lain yleiseen sovittelusäännökseen, jolla on mahdollistettu puuttuminen sopimusehdon sitovuuteen. 

Käytännössä ongelmaksi muodostuu se, että yksiselitteistä oikeusohjetta, jonka pohjalta ylivoimainen este tai vuokranmaksuun velvoittavan sopimusehdon kohtuuttomuus voitaisiin todeta, ei ole. Jos kysymys sopimuksen mukaisesta vuokranmaksusta on tällöin aidosti kriittinen molemmille osapuolille, voivat keskinäiset neuvottelut asiasta jäädä tuloksettomiksi ja nopea ratkaisu tilanteeseen löytymättä

Vallitsevan tilanteen tulkinnanvaraisuus

Tilanteissa, joissa vuokrasuhteen osapuolten oikeuksia ja velvoitteita on punnittu tuomioistuimissa, on elinkeinonharjoittajien väliselle sopimukselle, sopimusvapaudelle ja riskille liiketoiminnan normaalina elementtinä laitettu varsin suuri painoarvo sovittelusäännösten soveltumattomuutta puoltavina seikkoina. Pelkästään vuokralaisen liiketoiminnan muodostumista tappiolliseksi, ei ole pidetty sovittelun mahdollistavana yllättävänä ja ennakoimattomana seikkana. Nyt käsillä olevan kaltaisessa tilanteessakin joudutaan kysynnän muutosta, sen syitä ja tosiasiallista merkitystä vuokralaisen vuokranmaksukykyyn arvioimaan myös suhteessa koronaepidemiaa edeltävään aikaan. Oma sijansa arvioinnissa on lisäksi sillä, minkälaisiin järjestelyihin vuokralaisen voidaan kohtuudella edellyttää ryhtyvän muuttuneissa oloissa maksuedellytyksiä ylläpitääkseen tai niitä parantaakseen.

Viranomaismääräysten seurauksena estynyt ravintolaliiketoiminta on esimerkki tilanteesta, jossa sovittelu voisi tulla kyseeseen. Toisaalta myös ravintolatoiminnassa on nähty useita tapauksia, joissa toimintaa on pystytty jatkamaan toimintatapoja poikkeusolojen vaatimuksiin sopeuttamalla. Tällaiset esimerkit osoittavat, että johtopäätöksiä vuokranmaksuvelvollisuudesta tai oikeudesta saada siitä vapautus, ei voida tehdä kategorisesti. Lisäksi tulee huomata, että kohtuusharkintaan edettäessä sovitteluratkaisu voi myös asettua normaalin maksuvelvollisuuden tai täyden maksusta vapautumisen välimaastoon. Käsillä olevan kaltaisessa tilanteessa puolin tai toisin esitettävät ehdottomat täysimääräiset vaatimukset voivat siten osoittautua perusteettomiksi myös Force Majeure todettaessa.

Vuokranmaksuvelvollisuudelle tai sen keventämiselle voidaan esittää vuokrasuhteen molempien osapuolten kantoja tukevia argumentteja. Perusasetelma, jonka sisällä keskustelua käydään, on kuitenkin yksinkertainen. Vuokranantajan päävelvoitteena on luovuttaa sovittu tila vuokralaisen käyttöön sovitussa kunnossa sovittuna aikana ja pitää tila käyttökuntoisena. Vuokralaisen päävelvoitteena on maksaa sovittua vuokraa sovitun aikataulun mukaisesti. Liikesuhteissa osapuolen vapautuminen omasta päävelvoitteesta tilanteessa, jossa toinen osapuoli edelleen täyttää oman velvoitteensa, voi tulla kyseeseen vain hyvin poikkeuksellisesti.

Jos tila on sinällään vuokralaisen hallinnassa, eikä sopimusehtoa esteen varalta ole, määräytyy vuokranmaksuvelvollisuus normaalisti vuokrasopimuksen pohjalta. Vuokranantaja voi tällöin olla jopa oikeutettu sopimuksen purkamiseen maksut laiminlyötäessä, kunhan asiasta on ensin kirjallisesti varoitettu. Tämä peruslähtökohta ja sovittelusäännösten soveltumisen tulkinnanvaraisuus huomioitaessa koronavirusepidemian seurauksia tullaan todennäköisesti selvittämään vielä laajasti myös tuomioistuimissa. Tällöin on realistista odottaa, että näennäisen samankaltaisissakin tapauksissa voidaan nähdä toisistaan poikkeavia lopputulemia ainakin alioikeustasolla. Tästä oikeudellisesta epävarmuudesta, tuomioistuinprosessien kestosta ja kuluista sekä olemassa olevan vuokrasuhteen jatkuvuuteen liittyvistä eduista johtuen, vuokrasuhteen säilyttämisen mahdollistavien ratkaisujen hakeminen on usein molempien osapuolten etujen mukaista.

Miten toimia vuokrasuhteiden muutostilanteissa?

Mitä sitten tulisi tehdä tilanteessa, jossa ulkoisista tekijöistä johtuva vuokralaisen liiketoiminnan häiriintyminen vaikuttaa vuokranmaksukyyn, vaarantaa vuokrasuhteen jatkumisen ja altistaa osapuolet jopa riitautumisen riskille? 

Välittömänä toimena – näin etenkin maksuvaikeuksien jo aktualisoiduttua – on tilanteeseen liittyvistä menettelytavoista sopiminen tilanteen rauhoittamiseksi ja sen ongelmien tasolle eskaloitumisen välttämiseksi. Sopimisen kohteena voivat olla esim. tilapäiset maksun lykkäykset, muutokset vuokran määrään ja maksuaikoihin sekä sovittavien helpotusten takaisinmaksamiseen liittyvät käytännöt ja aikataulut. Ottaen huomioon, että sovittavien muutosten taustalla olevat olosuhteet vaikuttavat osapuolten toimintaan myös jatkossa, tulisi huomiota lisäksi suunnata mahdollisuuksiin ylittää haastavat ajat haitat minimoiden. Optimitilanteessa tämä taustatyö tehdään jo ennakolta varautumisena ongelmien mahdollisuuteen, jolloin se auttaa tasaamaan kuoppia niiden kohdalle osuessa ja toisaalta tuottaa hyötyjä silloinkin, kun pahimmat skenaariot jäävät lopulta toteutumatta. 

Kyse on tällöin pohjimmiltaan siitä, miten voidaan puolin ja toisin luoda edellytyksiä kestää heikentynyttä tulovirtaa ja siinä mahdollisesti myös jatkossa ilmeneviä uusia häiriöitä niin, että omat sopimusvelvoitteet pystytään – ennemmin tai myöhemmin – hoitamaan sovitusti ja miten tätä osoittava tahtotila pystytään uskottavasti viestimään myös sopimussuhteen toiselle osapuolelle. Tällöin vuokrasopimussuhteen ylläpitämisen voidaan nähdä vaativan myös molempien osapuolten itsenäisiä toimia ja aktiivista pyrkimystä sekä hallita että rajoittaa vallitsevan tilanteen omalle toiminnalleen synnyttämiä haittoja.

Kuinka voimme auttaa

KPMG:llä on pitkät perinteet tehokkaiden ratkaisumallien hakemisesta asiakkaidemme toimintaa tukemaan. Laaja-alainen osaaminen on asiakkaidemme apuna myös vallitsevassa tilanteessa, jossa tehostamisen tarpeet ja ylimääräisten riskien hallinta ovat korostuneen tärkeässä asemassa. Olemme kehittäneet ja jatkojalostaneet palveluitamme tilanteen vaatimukset huomioiden ja luoneet laajan ja olosuhteiden muuttuessa jatkuvasti edelleen kehitettävän keinovalikoiman asiakkaidemme avuksi.

Kantokykyä haastavien aikojen yli voidaan hakea mm. verotuksen, rakennejärjestelyjen, työsuhde- ja henkilöstöhallinnon sekä sopimustoiminnan saralta. Yrityskohtaisesti soveltuva keinovalikoima rahavirtojen kierron ja pääomien käytön tehostamiseen ja kustannussäästöjen hakemiseen ja sopimusriskien hallitsemiseen voi olla hyvinkin laaja. Tarvittaessa myös erimielisyystilanteiden ratkaisemiseen erikoistunut riitapraktiikkamme on apuna, mikäli osapuolten keskinäiset neuvottelut tilanteessa lukkiutuvat.

Ota siis yhteyttä asiantuntijoihimme, niin kartoitetaan yrityksenne tilanteeseen parhaiten sopivat ratkaisut!

© 2020 KPMG Oy Ab, a Finnish limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative (“KPMG International”), a Swiss entity. All rights reserved.

KPMG International Cooperative (“KPMG International”) is a Swiss entity.  Member firms of the KPMG network of independent firms are affiliated with KPMG International. KPMG International provides no client services. No member firm has any authority to obligate or bind KPMG International or any other member firm vis-à-vis third parties, nor does KPMG International have any such authority to obligate or bind any member firm.

Ota yhteyttä

 

Kuinka KPMG voi auttaa?

 

loading image Jätä tarjouspyyntö