Den momsmæssige behandling af salg af bygninger bestemt til nedrivning har de seneste år været omskiftelig og genstand for megen polemik.

Skattestyrelsen har offentliggjort et nyt styresignal på baggrund af EU-Domstolens dom i sag C-71/18, KPC Herning, også kendt som KPC-dommen. I styresignalet erkender Skattestyrelsen, at den hidtidige praksis om moms på salg af bygninger bestemt til nedrivning er blevet underkendt. Styresignalet åbner derfor op for genoptagelse bagudrettet.

Siden der 1. januar 2011 blev indført nye regler omkring moms på nye bygninger og byggegrunde, har det været Skattestyrelsens holdning, at såfremt det var aftalt, at en bygning skulle nedrives af sælger, eller såfremt det fremgik af købsaftalen, at bygningen blev erhvervet med henblik på nedrivning af køber, skulle leverancen anses som salg af en momspligtig byggegrund.

Denne praksis blev underkendt af EU-Domstolen i 2019. 

Levering af en grund, hvorpå der er opført en bygning på leveringstidspunktet, vil som følge af EU-Domstolens dom som udgangspunkt være fritaget for moms. Det er en forudsætning herfor, at der ikke er tale om en ny bygning, samt at den eksisterende bygning er fuldt funktionsdygtig.

Afgørelsen gør dermed op med Skattestyrelsens praksis, hvor parternes hensigt med bygningen ofte blev tillagt afgørende vægt ved vurderingen af, om der skulle betales moms af salget eller ej.  

Fremadrettet vil det springende punkt således ikke længere være, hvorvidt køberen har til hensigt at rive bygningen helt eller delvist ned, men hvorvidt bygningen, der overdrages, er fuldt funktionsdygtig. 

Hvorvidt en bygning er (fuldt) funktionsdygtig, skal ifølge styresignalet bero på en konkret vurdering, som tager udgangspunkt i, om bygningen reelt kan anvendes som bygning frem til leveringstidspunktet. Hvis bygningen frem til leveringstidspunktet på lovlig vis har været anvendt som bygning, må bygningen anses for at være fuldt funktionsdygtig på leveringstidspunktet. 

Det er ikke afgørende, om bygningen inden leveringen bliver anvendt til andre formål end bygningens oprindelige formål, eller om bygningen har stået tom umiddelbart inden leveringen, f.eks. fordi udlejer ikke har fornyet erhvervslejemål grundet et påtænkt salg.

Hvis bygningen har stået ubenyttet i længere tid og derfor ikke har været opvarmet eller vedligeholdt, skal sælger dog kunne dokumentere bygningens funktionsdygtighed, f.eks. ved hjælp af en uvildig sagkyndig i forbindelse med leveringen. 

Mangler ved bygningen

Enkelte mangler ved bygningen betyder ikke, at bygningen ikke kan anses for at være funktionsdygtig. Eksempelvis vil knuste ruder mv., der efter enkelte småreparationer kan udbedres, ikke udgøre en mangel, der medfører, at bygningen ikke vil vurderes som værende funktionsdygtig.

Andre mangler kan dog være så markante, at bygningen ikke vurderes som funktionsdygtig. Det vil eksempelvis være tilfældet, hvis der er påbudt nedrivning eller kondemnering, eller der er store skader efter brand, storm eller vandskade. Det samme vil gøre sig gældende, hvis en større renovering af væsentlige bestanddele er nødvendig, inden bygningen atter kan tages i brug.

Skattestyrelsen fastholder, at levering af en eksisterende bygning efter omstændighederne i nogle tilfælde fortsat vil blive anset som levering af en byggegrund. Dette er tilfældet, hvor sælger er involveret i nedrivningen, eller hvor levering af bygningen er så nært forbundet med sælgers levering af andre ydelser, eksempelvis nedrivningen, at de sammensatte leverancer udgør én enkelt momspligtig transaktion.

Skattestyrelsens styresignal medfører mulighed for genoptagelse af momstilsvaret for transaktioner, hvor der er opkrævet moms for salg af bygninger på baggrund af Skattestyrelsens hidtidige praksis. Der kan søges om genoptagelse af momstilsvaret til og med den momsperiode, der var aktiv den 9. december 2012.

Ansøgningen skal indsendes til Skattestyrelsen senest 6 måneder fra den 10. juni 2020, dvs. den 10. december 2020.

Vi står naturligvis til rådighed for en drøftelse af styresignalet og for vurdering af tidligere ejendomstransaktioner i jeres virksomhed med henblik på eventuel genoptagelse af momstilsvaret.

Senior Manager i Indirect Tax Line Høvring Lassen

Manager i Indirect Tax Morten Roland Egesberg