Steuertipp: Immobilienschenkung und Nießbrauch

Die Schenkung einer Immobilie gegen Einräumung eines Nießbrauchs zugunsten des Schenkenden ist in Familien gängige Praxis. Aktuell erfährt der Nießbrauch aufgrund der hohen Immobilienwerte größte Beliebtheit, da er als Sonderform des Nutzungsrechts den Wert der Schenkung erheblich reduzieren kann.

Überträgt die 60-jährige Mutter eine vermietete Immobilie mit einem steuerlichen Verkehrswert von 800.000 Euro und jährlichen Mieterträgen von 29.000 Euro auf den Sohn, so entsteht unter Berücksichtigung eines Freibetrags von 400.000 Euro eine Schenkungsteuer in Höhe von 60.000 Euro. Wird der Mutter jedoch ein lebenslanges Nießbrauchsrecht eingeräumt, entfällt die Schenkungsteuer, da der Nießbrauchswert die 400.000 Euro überschreitet und damit bei der Schenkung abzugsfähig ist. In der Folge stehen der Mutter als Nießbraucherin lebenslang die Mieteinkünfte zu. Außerdem kann sie auch weiterhin die bisherige Abschreibung des Gebäudes ansetzen. 

Doch wie ist die Rechtslage, wenn die Mutter verstirbt oder nach ein paar Jahren feststellt, dass sie auf die Mieterträge aus dem Nießbrauch nicht angewiesen ist und sie deshalb auf diesen verzichten möchte?

Im Todesfall sieht das Gesetz in Abhängigkeit vom Alter des Schenkenden bestimmte Mindestlaufzeiten für den Nießbrauch vor. Der Nießbrauch entfällt, wenn die Mutter später als sieben Jahre nach dem Übertrag der Immobilie verstirbt, in unserem Beispiel also im Alter von über 67 Jahren. Auch eine Nachversteuerung der Schenkung wird dann nicht fällig.

Verstirbt die Mutter früher, beispielsweise bereits mit 63 Jahren, wird der Nießbrauch anteilig für drei Jahre angerechnet. Folglich muss für die verbleibenden vier Jahre eine Schenkungsteuer von ca. 43.000 Euro entrichtet werden. 

Bei Verzicht auf den Nießbrauch zu Lebzeiten greift immer die Regelung einer weiteren, nachgelagerten Schenkung. 

Verzichtet die Mutter nach etwas mehr als zehn Jahren auf den Nießbrauch, weil der Sohn die Mieterträge zum Lebensunterhalt benötigt, stellt der Verzicht wiederum eine Schenkung der Mutter an den Sohn dar. Der Nießbrauchswert beträgt dann ca. 324.000 Euro. Da diese zweite Schenkung aber nach mehr als zehn Jahren der Immobilienschenkung erfolgt, hat der Sohn Anspruch auf einen neuen Freibetrag in Höhe von 400.000 Euro. Dementsprechend fällt keine Schenkungsteuer an, da der Wert der Schenkung niedriger ist als der Freibetrag. Der Verzicht hat zudem keine Auswirkungen auf die ursprüngliche Schenkung der Immobilie an den Sohn.