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Wo stehen wir bei der Grundsteuer?

Im April 2018 hatte das Bundesverfassungsgericht das Bewertungssystem der Grundsteuer bis dato für verfassungswidrig erklärt. Um eine neue Regelung zu finden, räumte das Gericht in seiner Entscheidung eine Frist bis Ende 2019 ein. Am 2. Dezember 2019 wurde das Gesetz zur Reform der Grundsteuer verkündet (BGBl. I 2019, S. 1794). Die Reform sieht eine Besteuerung nach einem wertabhängigen Grundsteuermodell in Form des Ertrags- und Sachwertverfahrens vor. Grundstücke sowie land- und fortwirtschaftliche Betriebe sind erstmals auf den Stichtag 1.1.2022 nach den neuen Regeln zu bewerten (§ 266 BewG). Die neuen Grundsteuerwerte gelten dann erstmals für die Besteuerung im Jahr 2025. 

Was bedeutet die Öffnungsklausel?

Ein wesentliches Element der Grundsteuerreform ist eine weitgehende grundgesetzliche Öffnungsklausel für die Bundesländer (Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7, Art. 125b Abs. 3 GG): Dadurch kommt den einzelnen Ländern das Recht zu, von den Regelungen auf Bundesebene ganz oder teilweise abzuweichen und eigene Bewertungsmodelle einzuführen. Dies bedeutet, dass einzelne Bundesländer eigene Grundsteuergesetze bereits beschlossen bzw. Eckpunkte angekündigt haben. Auch diese müssten dann Anfang des Jahres 2025 angewendet werden.

Welchen Weg gehen die Länder?

Derzeit ergibt sich folgende Sachlage: 

Land

Bundesmodell

Landesmodell

Baden-Württemberg

 

Bodenwertmodell (Gesetz)

Bayern

 

Flächenmodell (Gesetzentwurf)

Berlin

x

 

Brandenburg

x

 

Bremen

x

 

Hamburg

 

Flächen-Lage-Modell (Gesetzentwurf)

Hessen

 

Flächen-Faktor-Verfahren (Gesetzentwurf)

Mecklenburg-Vorpommern

 x

 

Niedersachsen

 

Flächen-Lage-Modell (Gesetz)

Nordrhein-Westfalen

 x

 

Rheinland-Pfalz

x

 

Saarland

x

Bundesmodell mit angepassten Steuermesszahlen

Sachsen

 x

Bundesmodell mit angepasster Steuermesszahl

Sachsen-Anhalt

x

 

Schleswig-Holstein

x

 

Thüringen

x

 

Die Landesregierung Baden-Württemberg hat bereits 2020 als erste ein eigenständiges, vollumfängliches Steuergesetz auf den Weg gebracht. Das modifizierte Bodenwertmodell basiert auf zwei Faktoren: Grundstücksfläche und Bodenrichtwert. Für die Bewertung werden beide miteinander multipliziert. Anschließend wird eine gesetzlich festgelegte Steuermesszahl angewandt, die nach der jeweiligen Nutzung des Grundstücks modifiziert wird. Für zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke gibt es einen Abschlag, um das Steigen von Wohnpreisen zu unterbinden. 

Bayern ermittelt die Bemessungsgrundlage auf der Basis der Grundstückfläche und Gebäudefläche und multipliziert diese jeweils mit einem Äquivalenzfaktor, wobei der Gebäude-Äquivalenzwert bei zu Wohnzwecken genutzten Grundstücken ermäßigt wird. Hamburg, Hessen, Niedersachsen orientieren sich am Bayern-Modell, erweitern dieses aber um einen Lagefaktor.

Sachsen hat beschlossen, auf der 1. Stufe bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts von bebauten Grundstücken an die bundesgesetzliche Regelung anzuknüpfen. Auf der 2. Stufe werden für Wohn- und Geschäftsgrundstücke „sachsen-spezifische“ Steuermesszahlen festgelegt. Das Saarland plant entsprechendes.

Welche Konsequenzen ergeben sich daraus für Immobilienhalter?

Aus der neuen Rechtslage ergibt sich für Grundstückseigentümer und damit die gesamte Immobilienwirtschaft ein erheblicher Verwaltungsmehraufwand. Für ca. 36 Mio. Immobilien sind ab Juli 2022 Steuererklärungen einzureichen. Es werden auskunftsgemäß keine vorausgefüllten Steuererklärungen zur Verfügung gestellt. Bei Portfolien mit Grundstücken in verschiedenen Bundesländern wird es aufgrund der voneinander abweichenden Bewertungsmethoden besonders kompliziert. Daher ist es jetzt Zeit, sich auf die neuen Rechtslagen einzustellen und die für die Wertermittlung relevanten Daten, die nicht immer leicht zu beschaffen sind, vorzuhalten. Unsere Expertinnen und Experten unterstützen Sie dabei und zeigen Ihnen die intelligente IT-Lösung „KPMG Grundsteuer Digital“, mit der Sie bereits jetzt die zukünftig zu erwartende Grundsteuerbelastung für Ihr Portfolio berechnen können und die gleichzeitig eine erhebliche Arbeitserleichterung darstellt.

Für Fragen diesbezüglich stehen wir Ihnen bei KPMG mit unserer Expertise jederzeit zur Verfügung. 

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