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Wo stehen wir bei der Grundsteuer?

Im April 2018 hatte das Bundesverfassungsgericht das Bewertungssystem der Grundsteuer bis dato für verfassungswidrig erklärt. Um eine neue Regelung zu finden, räumte das Gericht in seiner Entscheidung eine Frist bis Ende 2019 ein. Am 2. Dezember 2019 wurde das Gesetz zur Reform der Grundsteuer verkündet (BGBl. I 2019, S. 1794). Die Reform sieht eine Besteuerung nach einem wertabhängigen Grundsteuermodell in Form des Ertrags- und Sachwertverfahrens vor. Grundstücke sowie land- und fortwirtschaftliche Betriebe sind erstmals auf den Stichtag 1.1.2022 nach den neuen Regeln zu bewerten (§ 266 BewG). Die neuen Grundsteuerwerte gelten dann erstmals für die Besteuerung im Jahr 2025. 

Was bedeutet die Öffnungsklausel?

Ein wesentliches Element der Grundsteuerreform ist eine weitgehende grundgesetzliche Öffnungsklausel für die Bundesländer (Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7, Art. 125b Abs. 3 GG): Dadurch kommt den einzelnen Ländern das Recht zu, von den Regelungen auf Bundesebene ganz oder teilweise abzuweichen und eigene Bewertungsmodelle einzuführen. Dies bedeutet, dass einzelne Bundesländer derzeit dabei sind, eigene Grundsteuergesetze zu entwerfen. Auch diese müssten dann Anfang des Jahres 2025 angewendet werden.

Welchen Weg gehen die Länder?

Infolge der geplanten Öffnungsklausel für die Bundesländer ist theoretisch denkbar, dass zukünftig bundesweit bis zu 16 verschiedene Regelungsmodelle für die Grundsteuer bestehen. Tendenziell ergibt sich derzeit folgende Sachlage: 

Land Bundesmodell Keine Tendenz Tendenz Landesmodell
Baden-Württemberg     Modifiziertes Bodenwertmodell
Bayern     Flächenmodell
Berlin x    
Brandenburg   x  
Bremen x    
Hamburg     Flächen-Lage-Modell
Hessen     Flächenmodell mit einfachem Faktorverfahren
Mecklenburg-Vorpommern   x  
Niedersachsen     Flächen-Lage-Modell
Nordrhein-Westfalen   x  
Rheinland-Pfalz x    
Saarland x    
Sachsen     Bundesmodell mit angepassten Steuermesszahl
Sachsen-Anhalt   x  
Schleswig-Holstein x    
Thüringen x    

Die Landesregierung Baden-Württemberg hat bereits Ende Juli den Entwurf eines Landesgrundsteuergesetzes zur Anhörung freigegeben. Damit brachte sie als erste ein eigenständiges, vollumfängliches Steuergesetz auf den Weg. Das modifizierte Bodenwertmodell basiert auf zwei Faktoren: Grundstücksfläche und Bodenrichtwert. Für die Bewertung werden beide miteinander multipliziert. Anschließend wird eine gesetzlich festgelegte Steuermesszahl angewandt, die nach der jeweiligen Nutzung des Grundstücks modifiziert wird. Für zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke gibt es einen Abschlag, um das Steigen von Wohnpreisen zu unterbinden. 

Auch Sachsen hat bereits einen Gesetzentwurf zur Grundsteuerreform freigegeben, der ein einfaches Modell mit regionaler Komponente vorsieht. Im Ergebnis wird auf der 1. Stufe bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts von bebauten Grundstücken an die bundesgesetzliche Regelung angeknüpft. Auf der 2. Stufe werden für Wohn- und Geschäftsgrundstücke „sachsen-spezifische“ Steuermesszahlen festgelegt. Bei unbebauten Grundstücken ist keine Abweichung vom Bundesmodell geplant. Gleiches gilt für die Bewertung der Land- und Forstwirtschaft.

Welche Konsequenzen ergeben sich daraus für Immobilienhalter?

Aus der neuen Rechtslage ergibt sich für Grundstückseigentümer und damit die gesamte Immobilienwirtschaft ein erheblicher Verwaltungsmehraufwand. Für ca. 36 Mio. Immobilien sind ab Juli 2022 Steuererklärungen einzureichen. Es werden keine vorausgefüllten Steuererklärungen zur Verfügung gestellt. Bei Portfolien mit Grundstücken in verschiedenen Bundesländern wird es aufgrund der voneinander abweichenden Bewertungsmethoden besonders kompliziert. Daher ist es jetzt Zeit, sich auf die neuen Rechtslagen einzustellen und die für die Wertermittlung relevanten Daten, die nicht immer leicht zu beschaffen sind, vorzuhalten. Unsere Experten unterstützen Sie dabei und rechnen Ihnen vor, wie sich die Grundsteuer in Zukunft für Ihr Portfolio darstellt und zeigen Ihnen intelligente IT-Lösungen („KPMG Grundsteuer Digital“), die eine erhebliche Arbeitserleichterung darstellen

Für Fragen diesbezüglich stehen wir Ihnen bei KPMG mit unserer Expertise jederzeit zur Verfügung. 

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