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Haben sich die Einschätzungen hinsichtlich der Inanspruchnahme von Verlängerungs- und Kündigungsoptionen sowie der Ausübung von Kaufoptionen verändert?

Die Coronavirus-Pandemie beeinträchtigt die wirtschaftlichen Aktivitäten und die Stimmung in der Wirtschaft weltweit erheblich und führt zu Störungen von Geschäftsbetrieben, Lieferketten und Produktionen.

Als Reaktion auf die durch das Coronavirus verursachte Unsicherheit treffen Unternehmen Geschäftsentscheidungen, die sich auch auf ihre Leasingverträge auswirken. Infolgedessen müssen Leasingverträge, die Verlängerungs- und Kündigungsklauseln enthalten, möglicherweise neu bewertet werden, um festzustellen, ob eine Änderung der Leasingdauer zu berücksichtigen ist. Jegliche Änderung der Leasingdauer kann erhebliche Auswirkungen auf den Buchwert des Nutzungsrechts und der Leasingverbindlichkeiten haben.

Unter bestimmten Umständen müssen auch Leasingverträge mit Kaufoptionen neu bewertet werden, wenn der Leasingnehmer anfangs zu dem Schluss gekommen war, dass die Ausübung der Kaufoption hinreichend sicher ist.

Was ist bei Neueinschätzungen hinsichtlich der Inanspruchnahme von im Mietvertrag bestehenden Optionen zu beachten?

Neubeurteilung der Optionen

Nach IFRS 16 Leasingverhältnisse muss der Leasingnehmer bestimmen, ob er mit hinreichender Sicherheit davon ausgeht:

  • eine Option zur Verlängerung der Laufzeit des Leasingvertrages auszuüben;
  • eine Option zum Kauf des zugrunde liegenden Vermögenswerts am Ende des Leasingvertrags auszuüben; oder
  • eine Option zur vorzeitigen Beendigung des Mietvertrags nicht auszuüben. 

Dabei berücksichtigt der Leasingnehmer alle relevanten Fakten und Umstände, die einen wirtschaftlichen Anreiz für ihn schaffen, eine Option auszuüben oder nicht (IFRS 16.19).

Ein Leasingnehmer bewertet seine Leasingverbindlichkeit dann neu, wenn er aufgrund eines wesentlichen Ereignisses oder einer wesentlichen Änderung der Umstände, die in seiner Kontrolle liegen, seine Einschätzung darüber ändert, ob er eine Verlängerungs- oder Kaufoption ausübt oder eine Option zur vorzeitigen Beendigung des Leasingvertrags nicht ausübt.

Die Identifikation signifikanter Ereignisse oder signifikanter Änderungen von Umständen, die eine Neubeurteilung solcher Optionen auslösen, ist ermessensbehaftet. Der Leasingnehmer beurteilt dann anhand der Auswirkungen der gegenwärtigen wirtschaftlichen Anreize, ob er mit hinreichender Sicherheit davon ausgehen kann, die jeweilige Option auszuüben oder nicht.

Wenn z.B. ein Einzelhändler aufgrund der wirtschaftlichen Folgen der Coronavirus-Pandemie seine Geschäftsstrategie ändert und infolgedessen auch einige Ladenlokale schließt, ist die Ausübungswahrscheinlichkeit von Verlängerungsoptionen für die entsprechenden Ladenmietverträge neu zu bestimmen. Bei der Beurteilung der Frage, ob die Ausübung der Verlängerungsoptionen mit hinreichender Sicherheit erfolgen wird, berücksichtigt der Einzelhändler die zum Zeitpunkt der Neubewertung bestehenden wirtschaftlichen Verhältnisse.

Bilanzierung von Neubeurteilungen von Leasingverhältnissen bzw. -laufzeiten

Ändert ein Leasingnehmer seine Einschätzung, ob er mit hinreichender Sicherheit eine Verlängerungs- oder Kaufoption ausüben wird oder eine Option zur vorzeitigen Beendigung des Leasingvertrages nicht ausüben wird, dann bewertet er seine Leasingverbindlichkeiten unter Verwendung des aktuellen Zinssatzes (impliziter Zinssatz oder falls dieser nicht verfügbar ist, Grenzfremdkapitalzinssatz) neu. Er passt den Buchwert des Nutzungsrechts um den Betrag der Neubewertung der Leasingverbindlichkeit an. Wenn der Buchwert des Nutzungsrechts auf Null reduziert wird, werden alle über den Buchwert hinausgehenden Verringerungen der Leasingverbindlichkeit im Gewinn oder Verlust erfasst (IFRS 16.39, 40(a)-(b)).

Folglich kann eine Neubeurteilung einen erheblichen Einfluss auf den Buchwert des Nutzungsrechts und der Leasingverbindlichkeit haben. Dies wiederum kann sich auf die Höhe und das Profil der künftig zu erfassenden Abschreibungen und Zinsaufwendungen auswirken.

Angenommen, ein Unternehmen, das z.B. ein Fahrzeug least, hat ursprünglich eingeschätzt, dass es mit hinreichender Sicherheit eine Option zum Kauf des Fahrzeugs am Ende der Leasingdauer ausüben würde. Entsprechend hat es den Ausübungspreis der Kaufoption in den anfänglichen Buchwert seines Nutzungsrechts und seiner Leasingverbindlichkeit einbezogen und das Nutzungsrecht über die Nutzungsdauer des Fahrzeugs abgeschrieben. Heute kommt das Unternehmen aufgrund eines wesentlichen Ereignisses innerhalb seiner Kontrolle zu dem Schluss, dass es nicht mehr mit hinreichender Sicherheit davon ausgehen kann, die Kaufoption auszuüben. Daher bewertet es das Nutzungsrecht und die Leasingverbindlichkeit neu und schreibt das angepasste Nutzungsrecht nun über die verbleibende, neu ermittelte Leasingdauer ab.

Was passiert bei den Leasinggebern?

Leasingnehmer und Leasinggeber verwenden die gleichen Kriterien, um zu beurteilen, ob sie bei Mietbeginn mit hinreichender Sicherheit davon ausgehen, Optionen ausüben zu können. Im Gegensatz zu Leasingnehmern beurteilen Leasinggeber jedoch im Allgemeinen ihre anfänglich festgelegte Leasinglaufzeit und Ausübungswahrscheinlichkeit einer Kaufoption nicht neu.

Änderungen der unkündbaren Mietzeit eines Leasingvertrages

Entscheidungen, die Unternehmen im Zuge der Corona-Krise treffen, können sich auch auf die unkündbare Dauer eines Mietvertrages auswirken, z.B. wenn:

  • der Leasingnehmer eine Option ausübt, die zuvor nicht in die Bewertung der Leasingverbindlichkeit einbezogen wurde;
  • der Leasingnehmer eine Option nicht ausübt, die zuvor in der Bewertung der Leasingverbindlichkeit enthalten war;
  • ein Ereignis eintritt, das den Leasingnehmer zur Ausübung einer Option verpflichtet, die zuvor nicht in die Bewertung der Leasingverbindlichkeit einbezogen wurde; oder
  • ein Ereignis eintritt, das es dem Leasingnehmer vertraglich untersagt, eine Option auszuüben, die zuvor bei der Bewertung der Leasingverbindlichkeit berücksichtigt wurde (IFRS 16.21, 40(a)).

IFRS 16 verlangt vom Leasingnehmer, dass er die Leasingdauer neu einschätzt und die Leasingverbindlichkeit unter Verwendung eines aktuellen Grenzfremdkapitalzinssatz neu bewertet, wenn sich die unkündbare Periode eines Leasingvertrags ändert.

Welche Überlegungen sollten jetzt vom Management im Hinblick auf Änderungen bei Mietverträgen angestellt werden?

  • Überlegen Sie, ob Ereignisse und Umstände im Zusammenhang mit dem Coronavirus eine Neubewertung von Verlängerungs-, Kündigungs- oder Kaufoptionen erforderlich machen.
  • Prüfen Sie die Auswirkungen von Änderungen der wirtschaftlichen Anreize darauf, ob Ihre Einschätzung, vertraglich vereinbarte Optionen mit hinreichender Sicherheit auszuüben oder nicht auszuüben, weiterhin valide ist.
  • Machen Sie klare und aussagekräftige Angaben zu den Beurteilungen und Schätzungen, die bei der Neubeurteilung von Leasingoptionen und Leasingbedingungen vorgenommen wurden.

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Wie sollen Unternehmen Mieterleichterungen berücksichtigen?

Aufgrund der Auswirkungen des Coronavirus-Ausbruchs auf den eigenen Geschäftsbetrieb streben viele Leasingnehmer Mieterleichterungen von den Leasinggebern an. Mieterleichterungen können in Form einer einmaligen Mietsenkung, einer Reduzierung für einen bestimmten Zeitraum oder einer Änderung der Art der Miete - z.B. indem feste Mietzahlungen variabel werden - erfolgen. So streben z.B. insbesondere Einzelhändlern eine Senkung der Immobilienmieten an.

Die bilanziellen Auswirkungen einer vereinbarten Änderung der Mieten können sehr unterschiedlich sein, je nachdem, ob die Änderung im ursprünglichen Mietvertrag vorgesehen war oder nicht:

  • eine im ursprünglichen Mietvertrag nicht vorgesehene Mietminderung ist häufig eine Änderung des Leasingverhältnisses, die den Leasingnehmer verpflichtet, das Nutzungsrecht und die Leasingverbindlichkeit neu zu bewerten, und den Leasinggeber verpflichtet, seine Einnahmen aus dem operativen Leasing über die verbleibende Laufzeit des Mietvertrags anzupassen; 
  • Die Anwendung eines bestehenden vertraglichen Mechanismus zur Anpassung der Miete kann dagegen eine variable Mietzahlung sein, die zu einer Anpassung der Mieteinnahmen/-ausgaben in der Periode führt, in der sie anfällt.

Andere Erwägungen können gelten, wenn der Leasingnehmer mit der Miete in Verzug gerät oder Regierungen eingreifen, um Leasinggeber oder Leasingnehmer zu entlasten.

Was ist bei Mieterleichterungen zu beachten?

Bestimmung, ob eine Änderung des Mietvertrags vorliegt

Um eine Mieterleichterung nach den Vorschriften des IFRS 16 Leasingverhältnisse zu berücksichtigen, müssen Unternehmen zunächst die Art der Mieterleichterung bestimmen.

Viele Mietanpassungen werden voraussichtlich die Definition einer Mietvertragsänderung erfüllen - d.h. eine Änderung des Umfangs oder der Gegenleistung, die nicht Teil des ursprünglichen Mietvertrags war. Wenn dies der Fall ist, müssen Unternehmen die detaillierten Richtlinien in IFRS 16 zur Bilanzierung von Mietvertragsänderungen anwenden (siehe unten).

Berücksichtigung einer Mieterleichterung, die eine Mietvertragsänderung darstellt

Ein einfaches Beispiel: Ein Einzelhändler hat in der Vergangenheit ein Geschäft von einem Vermieter für eine bestimmte Zeit zu einer festen monatlichen Miete angemietet. Der Vermieter hat den Mietvertrag als Operating Lease klassifiziert. Heute verhandeln der Einzelhändler und der Vermieter eine Änderung der Mietbedingungen, so dass die feste Miete für die nächsten 12 Monate um 50% reduziert wird. Es gibt keine weiteren Änderungen des Mietvertrags. 

Der Einzelhändler und der Vermieter bilanzieren diese Vertragsänderung wie folgt:

Der Einzelhändler berechnet seine Leasingverbindlichkeit neu, indem er die neue Miete mit dem Grenzfremdkapitalzinssatz, der zum Zeitpunkt der Vereinbarung der Mietvertragsänderung erneut zu ermitteln ist, abzinst. Anschließend passt er das Nutzungsrecht um den Betrag, der aus der Änderung der Leasingverbindlichkeit resultiert, an.

Der Vermieter bilanziert die Änderung eines Operating-Leasingverhältnisses ab dem Zeitpunkt der Vereinbarung der Änderung als neues Leasingverhältnis und bezieht dabei alle im Rahmen des ursprünglichen Leasingverhältnis im Voraus geleisteten oder abgegrenzten Leasingzahlungen als Teil des neuen Leasingverhältnisses ein.

Berücksichtigung einer Mieterleichterung, die keine Mietvertragsänderung darstellt

Die ursprünglichen Leasingbedingungen können aber auch einen Mechanismus zur Anpassung der Mieten enthalten, wenn bestimmte Ereignisse eintreten. In diesem Fall liegt keine Änderung der vertraglichen Vereinbarungen vor, sondern bei der angepassten Miete handelt es sich um eine variable Mietzahlung. Solche variablen Mietzahlungen werden im Allgemeinen als Ertrag oder Aufwand in der Periode, in der sie anfallen, erfasst.

Andere Fragen

In einigen Ländern greift evtl. die Regierung ein, um Pächter oder Vermieter zu unterstützen. Wenn dies der Fall ist, ist evtl. IAS 20 Bilanzierung und Darstellung von Zuwendungen der öffentlichen Hand zu berücksichtigen.

Darüber hinaus sollten Leasinggeber prüfen, ob:

  • Forderungen aus Finanzierungs-Leasingverhältnissen wertgemindert sind;
  • zugrunde liegende Vermögenswerte, die zu Anschaffungskosten bewertet werden, wertgemindert sind; und
  • zugrunde liegende Vermögenswerte, die zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden - z.B. als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, die zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden - angemessen bewertet werden.

Welche Angaben müssen im Anhang gemacht werden?

Unternehmen sind verpflichtet, Informationen über die Auswirkungen von Leasingverträgen auf ihre Finanz- und Ertragslage und ihren Cashflow anzugeben - einschließlich Informationen über variable Leasingzahlungen, die in der Periode als Ertrag bzw. Aufwand verbucht wurden. (IFRS 16.51, 89).

Welche Überlegungen sollten jetzt vom Management im Hinblick auf die Vereinbarung von Mieterleichterungen angestellt werden?

  • Überprüfen Sie bestehende Mietverträge, um festzustellen, ob sie Mietanpassungsklauseln enthalten, die unter den aktuellen Bedingungen genutzt werden können.
  • Entwickeln Sie Prozesse für Immobilienteams, um Mietminderungen bzw. -anpassungen an die Finanzabteilung zu melden, wenn sie ausgehandelt und vereinbart bzw. Mieterleichterungen der Regierung in Anspruch genommen wurden. 
  • Dokumentieren Sie die wichtigsten Ermessensentscheidungen, die getroffen wurden - z.B. bei der Beurteilung der Art der Mietminderung und gegebenenfalls der Bestimmung des aktuellen Grenzfremdkapitalzinssatzes des Leasingnehmers.
  • Erwägen Sie, ob weitere Anhangangaben zu den bilanziellen Auswirkungen von Mietzugeständnissen infolge des Ausbruchs von Covid-19 erforderlich sind.

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