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IFRS 16

IFRS 16

Bestimmung des Sicherheitenabschlags am Beispiel Immobilienleasing

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Viele Unternehmen beschäftigen sich gerade intensiv mit der Auswirkung des IFRS 16 auf die bilanzielle Abbildung ihrer Leasingverträge. Eine der größten Herausforderungen stellt dabei die Bestimmung einer sachgerechten Incremental Borrowing Rate (IBR) dar, da der spezielle Zinssatz des Leasingvertrags („interest rate implicit in the lease“) in der Regel durch die Leasinggesellschaft nicht offengelegt wird und daher die IBR durch den Leasingnehmer zu bestimmen ist.

Die IBR diskontiert die aus den Leasingverträgen resultierenden Zahlungsströme auf den Bilanzstichtag zwecks Bestimmung des Buchwerts der Leasingverbindlichkeit. Hierfür sind zunächst die zu berücksichtigenden Verträge und deren Vertragskonditionen zu ermitteln. Die IBR ist dabei nicht nur ein unternehmensspezifischer, sondern ein für den einzelnen Leasingvertrag spezifischer Kapitalkostensatz. Dieser ist als derjenige Zinssatz definiert, den der Leasingnehmer von einem Leasinggeber für die Gewährung eines vergleichbaren Kredits und unter Berücksichtigung des Nutzungsrechts („right of use asset“) als Sicherheit, erwarten würde. Die wesentlichen Determinanten sind dabei:

  • die Laufzeit des Leasingvertrags,
  •  die Währung, in der dieser abgewickelt wird,
  • die Kreditwürdigkeit des Leasingnehmers,
  • das ökonomische Umfeld, in dem der Leasinggegenstand zum Einsatz kommt,
  • die Besicherung durch das Leasingrecht („right of use asset“),
  • Spezifika des Leasinggegenstands wie Zahlungsstruktur und
  • der Bewertungsstichtag.

Es ist daher essentiell, sich auf belastbare Annahmen zu den genannten Determinanten festzulegen. Insbesondere sollte die Wirkung der Besicherung durch das Leasingrecht durch gute Argumente und möglichst stichhaltige Nachweise, nachvollziehbar und willkürfrei gewählt und dokumentiert werden. Im Folgenden werden wir daher die Wirkung einer solchen Besicherung am Beispiel einer in Deutschland gelegenen Immobilie, betrachten.

Das dargestellte Argument basiert auf der grundlegenden Idee, die beobachtbare Sicherungswirkung von Immobilien anhand verfügbarer Marktdaten von Hypothekenpfandbriefen auf den eigenen Leasinggegenstand zu übertragen.

Die Ausgangssituation sei daher ein Immobilienleasingvertag für eine Immobilie in Deutschland mit einem Loan-To-Value von 60%, analog der relativen Beleihungsgrenze für eine Refinanzierung durch einen Hypothekenpfandbrief. 

Für 40% des Leasingvolumens wird ein Zins angesetzt, der eine unbesicherte Geldaufnahme wiederspiegelt. Dieser setzt sich gewöhnlich aus einem risikofreien Zins, wie beispielsweise dem Euribor, und dem Credit Spread des Unternehmens zusammen, beide Komponenten laufzeitadäquat und zum relevanten Stichtag ermittelt. Für die besicherten 60% des Leasingvolumens wird als dritte Komponente zusätzlich der Sicherheitenabschlag abgezogen. 

Ein Hypothekenpfandbrief wird jeweils von einer Bank herausgegeben und ist vollständig durch Immobilien als Vermögenswerte gedeckt. Die Sicherungswirkung bzgl. eines einzelnen Hypothekenpfandbriefes kann durch Vergleich des Refinanzierungssatzes der emittierenden Bank und dem effektiven Zins des Hypothekenpfandbriefes zum relevanten Stichtag beobachtet werden. Die Differenz kann beispielsweise mittels Zero-Spread der Benchmark der Ratingklasse des Emittenten und dem Zero-Spread des Hypothekenpfandbriefes ermittelt werden. Durch Wiederholung dieses Vorgehens für mehrere Hypothekenpfandbriefe von verschiedenen Emittenten und unterschiedlichen Restlaufzeiten lässt sich eine Kurve für Sicherheitenabschläge bestimmen. Die Ermittlung des Zinssatzes für die besicherten 60% des Leasingvolumens ist somit vollständig. Mittels 60/40-Gewichtung ist die Ermittlung der Sicherungswirkung auf die IBR für das betrachtete Beispiel abgeschlossen.

Erfahrungswerte zeigen, dass beim Aufsatz der Dokumentation der getroffenen Annahmen und der Automatisierung der Berechnungen zahlreiche Detailfragen bestehen. Diese betreffen vor allem:

  • die länder- und assetspezifische Portfoliobildung
  • die Bestimmung der Laufzeit (Duration)
  • die Bestimmung des Loan-to-Value
  • den Marktdatenzugang für risikolose Zinsen, Credit Spreads und assetspezifische Marktdaten wie Hypothekenpfandbriefe
  • die Auswahl an Marktdaten zum jeweiligen Stichtag für die jeweilige Währung
  • die Inter- und Extrapolation der Zinskurven
  • der Umgang mit negativen Zinssätzen
  • die Automatisierung der Berechnungen für zukünftige Stichtage.

Da die Höhe der leasingspezifischen IBR für viele Unternehmen einen hohen quantitativen Effekt auf die Bilanzierung hat, ist eine stichfeste Herleitung und eine verlässliche Bestimmung der Diskontierungssätze unerlässlich. Um Ihre Planungs- und Prüfungssicherheit zu erhöhen lohnt es sich daher zeitnah die offenen Fragestellungen zu klären.

Quelle: KPMG Corporate Treasury News, Ausgabe 94, September 2019

KPMG Corporate Treasury News

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