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Anmerkungen zur Neuregelung der Grundsteuer

Anmerkungen zur Neuregelung der Grundsteuer

Was Unternehmen über die geplante Neuregelung wissen sollten.

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Nach langem Ringen hat der Bundesrat am 8. November 2019 die Gesetze zur Grundsteuerreform angenommen, die der Bundestag am 18. Oktober 2019 verabschiedet hatte. Ab dem 1. Januar 2022 gelten demnach neue Grundsteuerwerte, die ab dem 1. Januar 2025 die neue Bemessungsgrundlage darstellen. Geeinigt hat man sich auf ein wertabhängiges Modell. Gleichzeitig räumt eine Grundgesetzänderung den Ländern das Recht ein, von der Bundesregelung abzuweichen und einen eigenen Weg zu gehen.

Wertabhängiges Modell oder Flächenmodell: Gerechtigkeitsdebatte

Ist das wertabhängige Modell oder das Flächenmodell gerechter? Das ist letztlich Ansichtssache und hängt davon ab, wie man die Grundsteuer betrachtet – als Sollertragsteuer oder als Äquivalenzsteuer, das heißt als Gegenleistung für die Infrastrukturleistungen (zum Beispiel Straßen, Schwimmbäder und Grünanlagen) der Gemeinden. 

Fraglich ist auch, ob das Bundesmodell die vom Verfassungsgericht geforderte „realitätsgerechte Wertrelation“ umsetzt. Hier geht es darum, dass die Relation der Grundsteuerwerte zweier Immobilien auch der Relation ihrer Verkehrswerte entspricht. Im aktuellen Modell können aber etwa offensichtliche Baumängel oder Bauschäden nicht berücksichtigt werden. Daher ist nicht ausgeschlossen, dass das Gesetz wiederum vor dem Bundesverfassungsgericht landen wird.

Öffnungsklausel für die Länder: Mehraufwand für die Unternehmen

Mit der Öffnungsklausel für die Länder hatte sich zuerst Bayern gegen das wertabhängige Modell des Bundesfinanzministeriums durchgesetzt; das Bundesland will ein vereinfachtes Flächenmodell einführen. Seit Anfang September werben Niedersachsen und Hamburg für einen Kompromissvorschlag, nämlich ein Fläche-Lage-Modell. Dabei soll die Grundsteuer-Bemessungsgrundlage um einen Lagefaktor für die Lage innerhalb der Kommune ergänzt werden, angedacht in der Bandbreite von 0,4 bis 2,0. Der Lagefaktor soll dabei abhängig von den Bodenrichtwerten einzelner Viertel/Stadtteile ermittelt werden.

Aus Sicht der Wirtschaft kann die Öffnungsklausel für die Länder bei deutschlandweiten Standorten zu einem erheblichen Verwaltungsaufwand führen. Es ist zwar nicht davon auszugehen, dass jedes einzelne Bundesland einen individuellen Weg zur Bemessung der Grundsteuer geht. Deutschlandweit tätige Unternehmen sollten sich aber voraussichtlich auf mehr als zwei unterschiedliche Modelle und die damit verbundenen Berechnungen bzw. Steuererklärungen einstellen. 

Ziel „Vereinfachung“ nur sehr schwer realisierbar 

Ziel der Reform war ein gerechtes, einfaches und aufkommensneutrales Vorgehen. Gegenüber einer früheren Version hat man sich zumindest auf eine Vereinfachung verständigen können. Bei Nichtwohngrundstücken – also insbesondere Geschäftsgrundstücken – kommt grundsätzlich das sogenannte Sachwertverfahren zur Anwendung. Hierbei ermittelt sich der Wert aus dem Gebäudewert. Der wird anhand von Normalherstellungskosten, Nutzflächen und Baujahr berechnet – und anhand des Bodenwerts, der sich aus der Multiplikation von Grundfläche und Bodenrichtwert ergibt. Die Ermittlung üblicher Mieten ist somit nicht notwendig.

Im Gegensatz dazu stellt das sogenannte Ertragswertverfahren auf pauschalisierte Mieten ab. Innerhalb von Gemeinden wird nicht unterschieden. Da Berechnungen gezeigt haben, dass die Wertsteigerungen in den Ballungsgebieten – im Vergleich mit den gegenwärtigen Belastungen – zu erheblich höheren Grundsteuerbelastungen führen, wurde auf einen Großstadtzuschlag verzichtet.  Trotz der Einigung und der weiteren Vereinfachungen lässt sich festhalten: Der Arbeitsaufwand für Immobilienbesitzer zur Ermittlung der Daten für etwa 36 Millionen Immobilien sollte weiterhin nicht unterschätzt werden. Dabei ist davon auszugehen, dass die erforderlichen Erklärungen in den Jahren 2022 bzw. 2023 abzugeben sind.

Selbst Flächenangaben bergen Herausforderungen. Sowohl das wertabhängige als auch das Flächenmodell fußen auf Flächenangaben von Grund und Boden sowie der Wohn- oder Nutzfläche. Die Flächenangaben für Grund und Boden können den Grundbüchern entnommen werden und sind in der Regel einfach zu ermitteln. 

Schwieriger gestaltet sich dies bei Gebäudeflächen. Mal wird im Rahmen der Berechnungsmodelle auf Wohn- oder Nutzfläche, mal auf Brutto-Grundfläche abgestellt. Beide sind aber in vielen Fällen nicht unmittelbar vorhanden und müssen unter Umständen sogar neu vermessen werden. Dabei sind aktuelle DIN-Normen bzw. die Wohnflächenverordnung zu berücksichtigen, weswegen nicht automatisch auf historische Werte zurückgegriffen werden kann. 

So ergeben sich bei Wohnflächen Abgrenzungsfragen – etwa für Keller- und Abstellräume, Fuß- und Sockelleisten, Türnischen, Schornsteine und Treppen mit über drei Steigungen. Ähnlich verhält es sich bei der Ermittlung der Brutto-Grundflächen bei Geschäftsgrundstücken. Hier sind die Angaben der lichten Höhen, das Vorhandensein von Überdachungen oder Dachschrägen von Relevanz. Zu wünschen wäre in diesem Zusammenhang die Möglichkeit einer pauschalen Überleitungsrechnung: von den bei den Finanzämtern vorliegenden Kubikmeter-Werten auf die Brutto-Grundflächen.

Eine Herausforderung für Immobilienbesitzer ist auch die Angabe der Baujahre – insbesondere, wenn Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen bis hin zu Kernsanierungen durchgeführt wurden. 

Unternehmen sollten frühzeitig handeln, um Aufkommensneutralität sicherzustellen

Die proklamierte Aufkommensneutralität erfordert vom Steuerpflichtigen eine frühzeitige eigene Ermittlung der Grundsteuerwerte, um das Thema „Anpassung des Hebesatzes“ bei dem jeweils zuständigen Stadtkämmerer ansprechen zu können. Dafür müssen die relevanten Daten ermittelt bzw. zusammengetragen, Wertungen getroffen und die neuen Grundsteuerwerte automatisiert vorab berechnet werden. Deshalb unser Rat: Setzen Sie sich frühzeitig mit diesen Themen auseinander und bereiten Sie sich entsprechend vor.

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