Aktuelles Zinsumfeld stützt Immobilienmarkt - KPMG Deutschland
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Aktuelles Zinsumfeld stützt Immobilienmarkt

Aktuelles Zinsumfeld stützt Immobilienmarkt

Aber: Risiken für Investoren nehmen zu

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Die Immobilienwirtschaft befindet sich auch im 10. Jahr des „Superzyklus“ in starker Verfassung. Immobilienpreise und Mieten haben in fast allen Nutzungsarten Höchststände erreicht. Auch das Immobilienklima in Deutschland ist aktuell überwiegend positiv. Gleichwohl gibt es keine Entwarnung für Investoren und Finanzierer, im Gegenteil: Die Risiken nehmen zu und haben sich zudem spürbar verschoben.

Die KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft und die IREBS Immobilienakademie an der Universität Regensburg haben die Marktentwicklung analysiert und auf dieser Basis die weiteren Perspektiven einzelner Nutzungsarten unter die Lupe genommen.

Konjunkturelle Eintrübungen sind bereits erkennbar und könnten sich nach Einschätzung der Experten mittelfristig auf die Beschäftigungszahlen auswirken. Auch Deutschlands Position dürfte im zunehmenden internationalen Standortwettbewerb mittel- und langfristig erhebliche Auswirkungen auf die Beschäftigungszahlen entfalten. Laut KPMG und IREBS müssen Investoren diese konjunkturellen Risiken stärker in die Betrachtung einbeziehen.

Zinsumfeld stützt Immobilienmarkt

Die Zinsen in der Euro-Zone werden voraussichtlich bis weit in das Jahr 2020 nicht steigen. Auch die US-Zentralbank wird aufgrund konjunktureller Risiken in den USA die US-Leitzinsen in den kommenden Quartalen nicht weiter erhöhen. Das Risiko einer zinsinduzierten Preiskorrektur auf Immobilienmärkten ist folglich spürbar gesunken. Dies betrifft die Fremdfinanzierungsseite und noch stärker die Eigenkapitalseite.

Dr. Hans Volkert Volckens, Head of Real Estate bei KPMG, erklärt: „Das internationale Niedrigzinsumfeld als das „Schmieröl“ der Immobilieninvestmentmärkte wird somit voraussichtlich bis mindestens Ende 2020 das bereits erreichte hohe Preisniveau im Immobiliensektor stützen. Aufgrund mangelnder Alternativen bei festverzinslichen Kapitalanlagen wird es somit bei dem erheblichen Liquiditätsüberhang im Immobilieninvestmentmarkt bleiben.“

Mietsteigerungen können fallende Immobilienpreise kaum noch kompensieren

Bei dem aktuellen Immobilienpreisniveau korrelieren Immobilienwerte erheblich mit dem allgemeinen Zinsniveau. Mittelfristig bleibt das Risiko steigender Zinsen erhalten. Prof. Dr. Tobias Just, Geschäftsführer und wissenschaftlicher Leiter der IREBS Immobilienakademie: „Dies könnte Druck auf die Vervielfältiger auf Immobilienmärkten ausüben. Dann wäre das aktuelle Preisniveau nur über kompensierende Mietsteigerungen zu halten. Der Markt scheint anhaltende Mietsteigerungen in nahezu allen Immobilienklassen einzupreisen.“

Auf vielen Wohnungsmärkten sehen die Experten von KPMG und IREBS das Mietsteigerungspotenzial als begrenzt an. Tobias Just: „Erschwinglicher Wohnungsraum ist zum Politikum geworden, und der Gesetzgeber wird mit weiterer mietdämpfender Regulierung reagieren.“ Ökonomisch wiegt noch schwerer, dass wichtige Faktoren für die Mietsteigerungen, vor allem die Zuwanderung aus dem Ausland und durch jüngere Menschen, in den nächsten Jahren schwächer ausfallen wird. Steigende Immobilienpreise lassen sich dann immer seltener durch potenzielle Mietsteigerungen rechtfertigen.

Im Bereich der Büroimmobilien sind diejenigen Investoren im Vorteil, deren Immobilienbestände noch „historische“ Mieten aufweisen, die (teilweise deutlich) unterhalb der aktuellen Marktmieten liegen. Auslaufende Mietverträge bieten bei Neuverhandlung die Möglichkeit, fallende Immobilienpreise zu kompensieren.

Neu vermietete Büroimmobilien profitieren dagegen bereits von dem aktuellen Dreiklang aus (i) einer konjunkturell bedingten Rekordzahl an Bürobeschäftigten, (ii) einer noch immer moderaten Bautätigkeit und (iii) einem daraus resultierenden geringen Flächenangebot. Ausgehend von einem sehr hohen Beschäftigungsstand und einer getrübten weltweiten Industriegüternachfrage ist es indes unwahrscheinlich, dass dies nicht auf die Büronachfrage durchschlagen wird. Das Mietsteigerungspotenzial wird dadurch limitiert.

Wandel der Bürokonzepte führt bisher nicht zu geringerem Flächenbedarf

Der aktuelle Flächenbedarf ist trotz moderner Formen der Büroarbeit wie Desk Sharing, Home Office etc. in Summe nicht zurückgegangen, vielmehr setzt sich die Büroflächennutzung im Verhältnissen zu traditionellen Bürokonzepten anders zusammen. Die Geschäftsmodelle von Co-Working-Anbietern ermöglichen ihren Nutzern größere Flexibilität. Dies macht diese Konzepte zeitgemäß und gesamtwirtschaftlich sinnvoll.

Allerdings macht diese Form des „Flächenbanking“ Anbieter mit engem Kundenfokus in Zeiten einer Konjunkturschwäche anfällig. „Daher wird es hier im Zuge einer konjunkturellen Verschlechterung zu Bereinigungsprozessen unter den Anbietern kommen“, prognostiziert Hans Volckens.

Wohnungsmarkt stark beeinflusst durch Liquiditätsüberhang, Überregulierung und Zuwanderung in Ballungszentren

Bei der Entwicklung der Wohnimmobilienmärkte lässt sich eine Zweiteilung zwischen den Ballungszentren und dem ländlichen Raum erkennen. Denn vor allem in Ballungszentren und Universitätsstädten kann der akute Wohnbedarf aktuell nur durch umfangreichen Neubau gedeckt werden.

Die Preise wurden zusätzlich durch steigende Baukosten und den zögerlichen Ausweis von Bauland sowie zu langen Genehmigungsprozessen und gesetzlichen Überregulierungen im Baurecht nach oben gedrückt. Hinzu kommt, dass die Staatsquote im Wohnungsneubau, die sich unter anderem aus Grunderwerbsteuer und Umsatzsteuer zusammensetzt, die Mieten zusätzlich treibt.

Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang, dass die Zuwanderung in wirtschaftlich starke Städte in den vergangenen Jahren ein wesentlicher Treiber für die Entwicklung der Wohnimmobilienmärkte war.

„So verlieren viele Großstädte bei der Binnenmigration Einwohner, wenn man den internationalen Zuzug herausrechnet“, so Tobias Just. Aufgrund des erreichten Preisniveaus in Ballungszentren sind starke Ausweichbewegungen ins Umland zu verzeichnen. Dies entlastet zwar die städtischen Wohnimmobilienmärkte, führt aber zu erhöhten Pendlerzahlen und stellt die Verkehrsinfrastruktur vor enorme Herausforderungen.

Zunehmender Wettbewerb im Hotelsektor

Der Hotelimmobilienmarkt erlebt an vielen Standorten eine erhebliche Ausweitung der Bettenkapazitäten. Teilweise beträgt die Neuentwicklung der kommenden vier Jahre bis zu 40% des aktuellen Zimmerbestandes. Aus diesem Grund steht zu vermuten, dass der Wettbewerb im Hotelsektor deutlich zunehmen wird und den Druck auf die Leistungsergebnisse der Hotels erhöhen wird.

Hans Volckens: „Als Investor muss man bereits heute auf den richtigen Betreiber setzen, der mit einem wettbewerbsfähigen Konzept und starker eigener Bilanz den Wettbewerb für sich als Chance der Konsolidierung nutzen können wird. Der internationale Trend zu größeren Betreibern wird sich voraussichtlich auch in Deutschland durchsetzen.“

Der stationäre Einzelhandel im historischen Umbruch

Der stationäre Einzelhandel befindet sich nicht nur aufgrund des Wettbewerbs mit dem Onlinehandel in einem anhaltenden Umbruch. Doch die neuen Online- Wettbewerber haben sich bestehende Strukturanpassungen noch verschärft.

Die Herausforderungen im Bereich der Bekleidung haben dabei insbesondere Shopping Center in ihrer Breite erfasst. So sinkt aufgrund der Reduktion entsprechender Flächen die Flächenproduktivität nachhaltig. Shopping Center in zentralen Lagen mit ansprechender Architektur haben die Chance, durch Anpassung des Nutzungskonzeptes diesem Änderungsdruck entgegenzuwirken.

Fachmarktzentren erfreuen sich zurzeit noch erheblicher Attraktivität, da die Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs bei gleichzeitig guter Verkehrsanbindung noch immer das Konsumbedürfnis am besten befriedigt. Tobias Just rät dennoch zur Wachsamkeit: „Gleichwohl ist die Wettbewerbslage mit dem Internet und deren Auswirkungen auch auf diesen Bereich des Einzelhandels genau zu beobachten. Änderungen des Einkaufsverhaltes können sich schnell vollziehen und auch diesen Teilmarkt geradezu disruptiv erfassen.“

Gesamtbeurteilung und Ausblick

Der Immobilienmarkt befindet sich nach wie vor in starker Verfassung. Bis auf den Einzelhandel setzt sich der seit Jahren positive Trend in allen Nutzungsarten fort. Dabei stützt insbesondere das Niedrigzinsumfeld den Immobilienmarkt in seiner gesamten Breite. Eine Zinswende ist zwar für die kommenden vier Quartale nicht zu erwarten, mittelfristig bleibt das Risiko aber latent.

Mietsteigerungen zur Kompensation der Auswirkungen von Zinsänderungsrisiken können wesentlich nur noch im Bürosektor realisiert werden. Allerdings rücken mit zunehmender Mietlaufzeit konjunkturelle Risiken in den Vordergrund, die erhebliche Auswirkungen auf die Beschäftigungszahlen und damit den Flächenbedarf entfalten können.

Systemische Risiken auf den Immobilienfremdfinanzierungsmärkten sind aktuell noch nicht zu erkennen. So haben Kreditinstitute im Vergleich zu den Krisenjahren 2008 und 2009 deutlich konservativere Finanzierungen mit niedrigeren Beleihungsausläufen abgeschlossen. Allerdings müssen auch die Finanzierer bei sinkender Marge zunehmend Risiken eingehen (mehr Projektentwicklungen, mehr Betreiberkonzepte und mehr Randlagen).

Schwerer könnten die Risiken für institutionelle Investoren wiegen (u.a. Versicherungen, Versorgungswerke, Pensionskassen). Ihnen fehlt nicht nur zunehmend die zur Erfüllung ihrer Verpflichtungen erforderliche Verzinsung ihrer Vermögensanlagen. Auch die Notwendigkeit, weitere Liquidität im späten Immobilienzyklus zu investieren, erhöht das Risiko des überteuerten Erwerbs von Immobilienbeständen. Hohe Diversifikation im Portfolio und eine sorgfältige Auswahl von Asset Managern kann dieses Risiko begrenzen.

Immobilienmärkte erfordern wirtschaftlich wettbewerbsfähige Standorte. Insofern wirkt jede Stärkung der Wettbewerbsfähigkeit des Standortes Deutschland unmittelbar positiv auf den Immobilienmarkt. Hans Volckens: „Deutschland muss in diesem Zusammenhang dringend dafür Sorge tragen, die den Standort tragenden Schlüsselindustrien zu schützen und Investitionen in Zukunftstechnologien zu fördern. Hier besteht akuter Handlungsbedarf seitens der Politik.“

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