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Die Immobilienblase im Rahmen der Finanzkrise 2007 hat den Finanz- und Wirtschaftssektor nachhaltig erschüttert. Steigende Preise infolge günstiger Kredite führten zu steigenden Spekulationen, besonders bei Wohnimmobilien. Eine ähnliche Entwicklung zeichnet sich aktuell erneut ab, denn trotz der anhaltenden Covid-19-Krise setzt sich der Anstieg der Immobilienpreise mit unverminderter Geschwindigkeit fort. Dies zeigt der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Im 3. Quartal 2020 lagen die Preise für Wohnimmobilien durchschnittlich um 7,8 Prozent über denen des gleichen Zeitraums des Vorjahres. 

Diese Entwicklung birgt Gefahren für die Finanzstabilität. Um dem entgegenzuwirken, sind am 2. Februar 2021 zwei neue Verordnungen zur Regulierung und Überwachung von Immobiliendarlehen final in Kraft getreten:

  • Die Wohnimmobiliendarlehensrisikoverordnung ermächtigt die BaFin, Kreditvergabestandards zu erhöhen und beispielsweise Schwellenwerte für das Neugeschäft zu erlassen. 
  • Die Finanzstabilitätsdatenerhebungsverordnung sieht Datenanforderungen mit detaillierten Auskünften vor.

Bereits 2019 wurde bei Banken, durch die EZB bei signifikanten Instituten und bei ausgewählten weniger signifikanten Instituten durch die BaFin, im Rahmen von ad-hoc-Datenerhebungen Informationen über die Kreditvergabestandards abgefragt, inklusive Wohnimmobiliendarlehen. Durch die Covid-19-bedingte Prioritätenverschiebung im BMF wurde das Vorhaben kurzfristig pausiert. Allerdings ist gerade durch die Covid-19-Pandemie die Wahrscheinlichkeit möglicher Kreditausfälle bei Wohnimmobilien drastisch gestiegen, beispielsweise durch Einkommensverluste durch Kurzarbeit oder Insolvenzen, was die Dringlichkeit des Vorhabens stark erhöhte.

Neue regulatorische Anforderungen an die Datenübermittlung und mögliche Herausforderungen in der Portfoliosteuerung

Mit der Verordnung zu den Risiken von Wohnimmobiliendarlehen verfolgt die Finanzaufsicht vor allem das Ziel, die Risiken für die Stabilität und/oder Funktionsfähigkeit des Finanzsystems durch eine systemische Risikolage durch die Darlehensvergabe zum Bau oder Erwerb von Wohnimmobilien zu vermeiden und dieser entgegenzuwirken. Die Verordnung ermöglicht, eine Allgemeinverfügung für die Anordnung von Maßnahmen zu veröffentlichen, die für die Darlehensgeber (nach KWG, KAGB und VAG) zu befolgen sind. Die möglichen Maßnahmen betreffen die Einführung von Beschränkungen bei der Kreditvergabe von Wohnimmobilien sowie die Einführung von Schwellenwerten und Obergrenzen. Nach Beginn der Beschränkungen prüfen Bundesbank und BaFin mindestens alle sechs Monate, ob und inwieweit eine Risikolage fortbesteht. 

Die Meldeverordnung zu Wohnimmobiliendarlehen (FinstabDEV) soll für die Ermittlung des Risikos und der festzulegenden Restriktionen die notwendige Datengrundlage schaffen. Die FinStabDEV definiert dabei die Rahmenbedingungen zur Datenerhebung. Ein erster Bundesbank Entwurf umfasste 29 Meldeschemata mit >5.000 Datenpunkten zu Wohnimmobiliendarlehen (u.a. zu Beleihungswert, Alter, Loan-to-Value Ratio, Debt-to-Income, Zinssätze, PD etc.). 

Regulierungsumfang der Verordnungen

Die Regulierungen betreffen alle Darlehen für inländische Wohnimmobilien von gewerblichen Darlehensgebern. Das sind im Speziellen: Banken, Bausparkassen, Versicherungen, Pensionsfonds und Kapitalverwaltungsgesellschaften, welche Darlehen an eine oder mehrere natürliche Personen vergeben. Insbesondere die Meldeverordnung (FinStabDEV) für Versicherungen und Kapitalverwaltungsgesellschaften ist ein bisher im regulatorischen Reporting unbekanntes Format, mit einer bislang unbekannten Detailtiefe, welche nicht zu vernachlässigende Herausforderungen für IT-Systeme mit sich bringt. Dies bedeutet für Banken und Bausparkassen, welche in der ersten Jahreshälfte oft noch mit den CRR-II-Anforderungen beschäftigt sein dürften, eine neue Umsetzungsherausforderung, für welche die Aufsicht den Darlehensgebern mindestens 18 Monate einzuräumen hat.

Veränderungen im Vergleich zum Referentenentwurf der Verordnungen

Ein Entgegenkommen für die Finanzbranche bzw. Meldepflichtigen ist die Verlängerung der Umsetzungspflicht im Vergleich zum Verordnungsentwurf von 12 auf 18 Monate. Weiterhin wurde in der finalen Meldeverordnung auf Informationen zur Zinsdeckungsquote, Miet-Erlösen und Lage der Immobilien verzichtet. Andererseits wurden ergänzende Attribute für den Meldeumfang definiert, u.a. Fremdwährungsinformationen, Prolongation und etwaige Restschuldversicherungen. Der Bundesbank wurde weiterhin eingeräumt den betroffenen gewerblichen Darlehensgebern differenzierte Schemata vorzugeben, um damit den Spezifika der jeweiligen Geschäftsmodelle Rechnung zu tragen.