Immobilien und Bau

Im Eigentum der Bistümer, Landeskirchen und Kirchengemeinden befindet sich eine Vielzahl an Gebäuden. Der überwiegende Teil der Gebäude dient unmittelbar kirchlichen, karitativen oder pastoralen Zwecken und muss fortlaufend verwaltet, instand gehalten oder modernisiert werden.

Vor dem Hintergrund der Demografie und der seit Jahren rückläufigen Entwicklung der Zahl der Kirchenmitglieder werden zukünftig Rückgänge der verfügbaren Finanzmittel zu erwarten sein. Auch der Rückgang der Priester und Pfarrer führt zu einer notwendigen Neuausrichtung der pastoralen Strukturen.

Diese Neuausrichtung der pastoralen Strukturen bedingt zwangsläufig eine Veränderung der Anforderungen an die Lage, die Größe, den Zuschnitt und die Ausstattung der benötigten Gebäude. Diese Anpassung des Gebäudebestands muss vor allem auch eine Optimierung der Raumqualitäten und Raumstrukturen, eine Reduzierung der Flächen, der Unterhaltungs- sowie Betriebskosten und eine Verbesserung der Nutzungsmöglichkeiten (flexible Nutzung, Mehrfachnutzung) zum Ziel haben. 

Vor diesem Hintergrund sollte die hohe strategische Bedeutung der Planung und Durchführung von Bau- und Instandhaltungsmaßnahmen betrachtet werden. Ausgangspunkt hierfür bilden die zu entwickelnden Bau- und Gebäudestrategien, in welchen grundsätzliche strategische Vorgaben, Zielsetzungen und Vorgehensweisen hinsichtlich des Gebäudebestandes dokumentiert werden. Zur Gewährleistung der notwendigen Transparenz ist einerseits der Gebäudebestand aufzunehmen und hinsichtlich seiner Bausubstanz und Instandhaltungsbedarfe zu analysieren (sogenannter „Bestand“) und andererseits die pastoralen, karitativen, kirchlichen Notwendigkeiten aufzunehmen (sogenannter „Bedarf“), um daraus eine aufeinander abgestimmte Bau- und Gebäudestrategie abzuleiten.

Zur Prüfung und Bewertung von Bauanträgen sind diese unter Berücksichtigung der Bau- und Gebäudestrategie in einem standardisierten Bewertungsbogen zu klassifizieren. Der Bewertungsbogen gewährleistet eine einheitliche und strukturierte Vorgehensweise und dokumentiert nachvollziehbar für alle Beteiligten die getroffene Entscheidung.

Zur Gewährleistung einer zielgerichteten Mittelverwendung sind zur Beurteilung von einzelnen Bau- und Instandhaltungsprojekten neben pastoralen insbesondere bau- und kunstfachliche, wirtschaftliche und nutzungsspezifische Aspekte zu berücksichtigen.

Der Wandel in Gesellschaft und Kirche sowie die sinkende Zahl der Kirchenmitglieder und des pastoralen Personals stellen die Kirche vor Herausforderungen. Es ist zu erwarten, dass diese Entwicklungen durch die Folgen der Covid-19-Pandemie zusätzlich verstärkt werden. Zudem verändern gesellschaftliche Trends wie die demographische Entwicklung und die Digitalisierung das Umfeld mit zunehmender Geschwindigkeit. Dennoch ist die Stimme der Kirche in öffentlichen Debatten nach wie vor gefragt, und die Kirche soll weiterhin als relevante gesellschaftliche Größe wahrgenommen werden. Daraus ergibt sich die Notwendigkeit, einen übergeordneten Veränderungsprozess aktiv zu gestalten und eine Gesamtstrategie für die mit ihr verbundenen Institutionen zu entwickeln. Vor diesem Hintergrund findet in vielen kirchlichen Organisationen derzeit ein Strategieprozess zur Neuausrichtung statt.

Diese Neuausrichtung hat enorme Auswirkungen auf den Immobilienbestand. Dieser ist sehr heterogen, in Teilen stark sanierungsbedürftig und befindet sich im Eigentum verschiedener Rechtsträger. Im Rahmen des Strategieprozesses gilt es zu analysieren, inwiefern der aktuelle Immobilienbestand sowie dessen Nutzung auf die definierten Ziele der zukünftigen Gesamtstrategie einzahlen und in welchen Bereichen Anpassungsbedarf besteht. Dabei ist es wichtig, von einer lokalen Einzelfallentscheidung hin zu einem funktionalen Gesamtkonzept zu kommen. Dies ist eine besondere Herausforderung, da jeder individuelle Nutzer von der Zukunftsfähigkeit „seiner Liegenschaft“ überzeugt ist und große emotionale Bindungen bestehen. Welche Gebäude sind strategisch relevant und nachhaltig finanzierbar? Zur Identifikation der strategisch relevanten Gebäude ist eine strukturierte und transparente Systematik erforderlich. Dazu ist es notwendig, die für die zukünftige Ausrichtung relevanten Kriterien zu definieren. Dies erhöht die Nachvollziehbarkeit der Entscheidungen und entlastet die Entscheidungsträger. Für die Entwicklung von relevanten Kriterien und einer Systematik können die in der folgenden Grafik dargestellten Fragen und Ziele/Chancen helfen.

Um einzelfallbezogenen Entscheidungen vorzugreifen, sollte proaktiv vorgegangen werden. Zudem ist es aufgrund des großen Immobilienumfangs sinnvoll, die Vorgehensweise in einer „Pilotregion“ zu erproben und danach auf das Gesamtgebiet auszuweiten.

Geeignete Business-IntelIigence-Lösungen helfen dabei, die Portfolioanalyse effizienter und benutzerfreundlicher umzusetzen. Dies erhöht zudem die Akzeptanz und Nachvollziehbarkeit der Ergebnisse.

Durch die transparente Darstellung der Kriterien und Schwerpunkte erhält der Nutzer bzw. Eigentümer Hinweise für die Optimierung seiner Immobilien (z. B. Mehrfachnutzung von Räumen).