Türgriffe an Glastür

  • Marianne Roth, Senior Manager |

Keyfacts

  • Der Einzelhandel hat die Folgen des Lockdowns vom Frühjahr noch nicht überwunden.

  • Viele Kunden weichen auf den Onlinehandel aus, darunter leiden die Geschäfte des stationären Einzelhandels. Dadurch sind Insolvenzen und leerstehende Ladengeschäfte zu befürchten.

  • Besitzer von Einzelhandelsimmobilien sollten jetzt detaillierte Analysen durchführen und Alternativkonzepte entwickeln.

Obwohl der Einzelhandel durch den aktuellen „Lockdown light“ nicht betroffen ist, führt er für große Teile der Branche erneut zu tiefgreifenden Umsatzverlusten. Einzelhandelsimmobilien benötigen ein umfassendes, aktives Management und die Entwicklung alternativer Konzepte um die Immobilien auch mittel- bis langfristig attraktiv nutzen zu können. 

Die Folgen des ersten Lockdowns sind noch nicht überwunden

Die Covid-19 Pandemie führte im März 2020 zu einem ersten, harten Lockdown von Wirtschaft und Handel mit umfangreichen Geschäftsschließungen. Der Umsatzverlust wird allein für den betroffenen stationären Einzelhandel auf rund 30 Milliarden Euro beziffert. Die einsetzenden Lockerungen und die Erholung der Gesamtwirtschaft führten zu einer langsamen Erholung des Einzelhandels.

Direkte Auswirkungen eines Lockdowns ohne Ladenschließungen

Mit steigenden Infektionszahlen folgte der Beschluss zum „Lockdown light“ ab dem 2. November, zunächst bis Jahresende. Der erneute Lockdown umfasst die Schließung von gastronomischen Einrichtungen, Freizeitangeboten und der Mehrzahl der kosmetischen Dienstleistungen. Obwohl der stationäre Einzelhandel nicht direkt betroffen ist, sind enorme Folgen zu erwarten. Die ersten Analysen des Handelsverbandes HDE zeigen im November einen Umsatzrückgang von durchschnittlich mehr als 30 Prozent gegenüber den Vorjahreswerten. Besonders schwer betroffen ist demnach die Bekleidungsbranche, welche bei geöffneten Geschäften und laufenden Kosten mit Umsatzrückgängen von rund 40 Prozent kämpft. 

Da der „Lockdown light“ nun bis Jahresende verlängert wurde, fürchtet der Einzelhandel weiter niedrige Umsätze und dass auch das so dringend benötigte Weihnachtsgeschäft die Erwartungen nicht erfüllen wird. Aktuelle Umfragen von Verizon Media gehen davon aus, dass mehr als 70 Prozent der Deutschen trotz der aktuellen wirtschaftlichen Unsicherheit Weihnachtsausgaben in vergleichbarer oder gestiegener Höhe planen. Allerdings bevorzugt online.

Erwartete Folgen des erneuten Lockdowns

Damit verstärkt der zweite Lockdown, die ohnehin anhaltende Tendenz der Verschiebung von Marktanteilen hin zum Onlinehandel. Beispielsweise ist der Onlineanteil im Bereich „Fashion & Accessoires“ in den letzten fünf Jahren um rund 50 Prozent auf einen Marktanteil von rund 30 Prozent angestiegen. Dieser Anstieg führte dazu, dass der stationäre Einzelhandel schon vor Covid-19 mit deutlichen Umsatzverlusten zu kämpfen hatte.

Covid-19 führt nun zu einer Beschleunigung des laufenden Strukturwandels und damit auch zu einer weiteren Reduktion der stationären Einzelhandelsumsätze mit stark rückläufigen Flächenproduktivitäten. Bereits im laufenden Jahr war ein deutlicher Anstieg der Insolvenzen im Einzelhandelssegment erkennbar und es ist davon auszugehen, dass ein unterdurchschnittliches Weihnachtsgeschäft zu einem weiteren Anstieg der Insolvenzen führen wird, insbesondere im Modeeinzelhandel. Um rückläufigen Flächenproduktivitäten zu begegnen sind ein Großteil der Einzelhändler gezwungen, einerseits das Filialnetz zu konsolidieren und andererseits die Kosten der einzelnen Flächen zu reduzieren. 

Ich gehe davon aus, dass die Entwicklung zu einer starken Segmentierung des Marktes führen wird: Während in den 1A-Lagen in großen Städten eine Veränderung des Angebotes und in Teilen rückläufige Mieten zu erwarten sind, rechne ich damit, dass die Flächen außerhalb der 1A-Lagen bzw. in Shopping-Centern aufgrund der fehlenden Nachfrage perspektivisch vermehrt nicht mehr als Einzelhandelsflächen genutzt werden können. 

Erste Analysen zeigen, dass Shoppingcenter durch Covid-19 verstärkt leiden. Demnach gibt mehr als die Hälfte der Händler an, dass die Geschäfte in den Shopping-Centern schlechter bzw. viel schlechter laufen als die Geschäfte in den Innenstädten. Die Analyse zeigt weiterhin, dass außerstädtische, von Lebensmittelanbietern dominierte Center, die Krise vergleichsweise erfolgreich meistern. Die Betreiber innerstädtischer Center mit hohem Modeanteil sind dagegen deutlich unzufriedener.

Vorausschauendes Handeln hilft, Cash-Flows zu sichern

Aufgrund des zu erwartenden Anstiegs von Insolvenzen und Leerständen sollten Immobilieneigentümer nun vorausschauend handeln und mögliche Folgen für ihre Immobilien antizipieren. Frühzeitige und kontinuierliche Gespräche sowie eine laufende Überwachung der Mieterumsätze ermöglichen den Eigentümern ein tiefgehendes Verständnis von Performance und Ausfallwahrscheinlichkeit der einzelnen Mieter. 

Ich empfehle Eigentümern die frühzeitige Erstellung eines angepassten Gesamtkonzeptes, welches die zu erwartende Reduktion der Gesamtfläche im Bereich Einzelhandel berücksichtigt. Mögliche ergänzende Nutzungen für Nicht-Erdgeschossflächen umfassen einerseits Büro- und Dienstleistungsnutzungen, können aber beispielsweise auch Nutzungen aus dem Gesundheitsbereich (Arztpraxen, Physiotherapie- und Massagepraxen, etc.) umfassen. Ziel sollte es immer sein, ein klares, erkennbares und stringentes Konzept für die jeweilige Immobile zu entwickeln und dieses dann auch konsequent umzusetzen. 

Was ebenfalls notwendig ist, ist eine frühzeitige und partnerschaftliche Zusammenarbeit mit den relevanten Behörden, um gegebenenfalls notwendige Planungsrechtsänderungen schnell in die Wege zu leiten und Möglichkeiten für neue Nutzungen, wie beispielsweise Wohnen, zu schaffen.