Bauarbeiter auf einer Baustelle

MwSt-Senkung: Bau & Immobilien

  • Prof. Dr. Gerhard Janott, Partner |

Keyfacts

  • Leistungsempfänger, die nicht oder eingeschränkt zum Vorsteuerabzug berechtigt sind, profitieren von niedrigeren Kosten infolge der Steuersatzsenkung

  • Vermieter müssen Dauermietrechnungen bzw. Verträge anpassen

  • Es ist prozessual und systemseitig sicherzustellen, dass eine zutreffende umsatzsteuerliche Behandlung erfolgt

  • Es bleibt wenig Zeit, um branchenspezifische Themen zu identifizieren und rechtssicher abzubilden

Senkung der Mehrwertsteuersätze im 2. Halbjahr 2020

Die generelle Senkung der Mehrwertsteuersätze in Deutschland von 19% auf 16% und von 7% auf 5% für den Zeitraum vom 1. Juli bis zum 31. Dezember 2020 ist einer der Eckpunkte des Konjunkturpakets. 

Besondere Relevanz haben die Neuregelungen für Leistungsempfänger, die nicht oder eingeschränkt zum Vorsteuerabzug berechtigt sind, weil die Umsatzsteuer für diese einen Kostenfaktor darstellt: private Bauherren, Vermieter von Wohnraum oder anderen Flächen, die „vorsteuerschädlich“ verwendet werden. 

Das bedeutet die Steuersenkung für Grundstückslieferungen und Mietverhältnisse

Bei Grundstückslieferungen und Vermietungen fällt grundsätzlich keine Umsatzsteuer an. Unter bestimmten Voraussetzungen kann aber zur Steuerpflicht „optiert“ werden. Für die Anwendung des zutreffenden Steuersatzes ist dann entscheidend, wann die Leistung ausgeführt wird. Grundstücklieferungen gelten als ausgeführt, wenn der Leistungsempfänger die Verfügungsmacht erlangt, die sonstigen Leistungen im Zeitpunkt ihrer Vollendung. Dauerleistungen können als Teilleistungen erbracht werden, wenn dies vereinbart ist und wirtschaftlich trennbare Leistungen vorliegen, zum Beispiel monatliche Mietzahlungen. Die Steuersatzsenkung ist für Teilleistungen anwendbar, die nach dem 30. Juni 2020 und vor dem 1. Januar 2021 ausgeführt werden, während davor und danach der bisherige Regelsteuersatz von 19% gilt. 

Anpassung von Dauermietrechnungen bzw. Mietverträgen

Dauermietrechnungen müssen sowohl zu Beginn als auch zum Ende des relevanten Zeitraums angepasst werden, um den jeweils gültigen Umsatzsteuersatz auszuweisen. Mietverträge, die die Rechnungsanforderungen erfüllen und als Rechnungen anzusehen sind, müssen aus Sicht der Finanzverwaltung angepasst werden.

Operative Herausforderungen für Vermieter, Asset Manager und Immobilienverwalter

Buchhalterisch sind die neuen Umsatzsteuersätze sowohl bei der Umsatzsteuer als auch bei der Vorsteuer separat zu erfassen. Im ERP-System müssen zusätzliche, neue Steuerkennzeichen eingerichtet und ggf. Konditionssätze angepasst werden. Zumindest anteilig zum Vorsteuerabzug berechtigte Unternehmer sollten zumindest temporär eine höhere Kontrolldichte für Eingangsrechnungen vorsehen, um zu vermeiden, dass versehentlich überhöhte Vorsteuerbeträge abgezogen werden. Dies gilt insbesondere auch bei Outsourcing der Eingangsrechnungsverarbeitung – beispielsweise an ein Shared Service Center im Ausland. Bei teil- oder vollautomatisierter Eingangsrechnungsverarbeitung dürften Systemanpassungen unumgänglich sein.

Was bedeutet die Steuersenkung für Bauleistungen?

Erstreckt sich eine (Bau-)Leistung über Zeiträume mit unterschiedlichen Steuersätzen, ist für die Anwendung des Steuersatzes entscheidend, wann die (Teil-)Leistung als erbracht gilt. In der Regel werden Bauleistungen als einheitliche Leistungen im Zeitpunkt der Abnahme eines Bauprojekts erbracht. Unter bestimmten Voraussetzungen können Teilleistungen vereinbart werden, die dann unterschiedlichen Umsatzsteuersätzen unterliegen können, sodass der Bauherr zumindest teilweise in den Genuss der Steuersatzsenkung kommen kann.

So können wir helfen

Die Auswirkungen der temporären Absenkung der Steuersatzänderungen sind vielfältig. Stellen Sie deshalb jetzt prozessual und systemseitig sicher, dass eine zutreffende umsatzsteuerliche Behandlung erfolgt. Gerne unterstützen wir Sie mit unserem branchenerfahrenen Team bei der Identifikation des konkreten Handlungsbedarfs sowie gegebenenfalls  erforderlichen Abstimmungen mit der Finanzverwaltung, Definition von neuen Prozessen oder weiteren denkbaren Schritten, die sich aus der temporären Absenkung der Steuersätze ergeben können.