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Öffentlicher Wohnungsbau: Was tun bei Mietgrenzen?

  • Dr. Barbara Buhr, Senior Manager |

Gastbeitrag*

Keyfacts

  • Mietpreisbremsen und Mietendeckel setzen die Geschäftsführer öffentlicher Wohnungsbauunternehmen in ein Spannungsfeld.

  • Maßstab für rechtskonformes Verhalten ist die Business Judgement Rule.

  • Über die wirtschaftlichen Auswirkungen muss ein vollständiges Bild vorliegen, um haftungsbefreiende Tatbestände berücksichtigen zu können.

Angesichts des angespannten Wohnungsmarktes in Berlin ist dort zum 23. Februar 2020 der „Mietendeckel“ in Kraft getreten, der die Mieten im Berliner Stadtgebiet für fünf Jahre einfriert. Zudem hat der Bundestag kürzlich die Verlängerung und Verschärfung der Bundesgesetze zu Mietpreisbremsen beschlossen.

Die damit verbundenen Verpflichtungen für Wohnungsbauunternehmen sind vielgestaltig  - sie reichen von der Formulierung gesellschaftsrechtlicher Rahmenbedingungen bis hin zur Einhaltung landesrechtlicher gesetzlicher Bestimmungen. Beispiele hierfür sind das Verbot, über bestimmte Zeiträume die Mieten von Bestands- oder Neubauten zu erhöhen oder sogar  - wie im aktuellen Fall des Landes Berlin  - das Recht der Mieter, Mieten rückfordern zu können, die gemäß des Gesetzes überhöht sind. Zu typischen Maßnahmen im öffentlichen Wohnungsbau gehören außerdem Bindungsverlängerungen für Mietpreis- und Belegungsmodelle sowie Vorgaben zur Modernisierungsumlage.

Geschäftsführer haften - mit Ausnahmen

All diesen Fällen ist gemein, dass sie die Geschäftsführer öffentlicher Wohnungsbauunternehmen in ein Spannungsfeld setzen: Diese sind  - wie auch privatwirtschaftliche Unternehmen  - dem Wohle ihrer Organisation verpflichtet, die sie wirtschaftlich und gewinnorientiert führen müssen. Gleichzeitig müssen sie Beschlüsse ihrer Gesellschafter oder gesetzliche Regularien umsetzen, die ihnen Beschränkungen bei Mieteinnahmen auferlegen. Das führt dazu, dass die Firmen häufig mit geringeren Einnahmen konfrontiert sind, die zu einer wirtschaftlichen Schieflage führen können.

Zu den Pflichten des Geschäftsführers gehört es, die Vermögensinteressen der Gesellschaft zu betreuen. Übt er diese Pflicht nicht ordnungsgemäß aus, kann er für den dadurch entstehenden Schaden haftbar gemacht werden. Zwingende gesetzliche Vorgaben oder gesellschaftsrechtliche Anweisungen können dabei haftungsbefreiend wirken.

Diese müssen allerdings stets im Einzelfall gewürdigt werden, eine pauschale Haftungsfreistellung gibt es nicht. Zu berücksichtigen sind die verbleibenden Entscheidungskompetenzen der Geschäftsführung sowie ihr Handlungsspielraum angesichts gesellschaftsrechtlicher Beschlusslagen und gesetzlicher Bestimmungen. Je größer Handlungsspielraum und Entscheidungskompetenzen sind, desto wichtiger ist es für Geschäftsführer, die Rahmenvorgaben zu kennen, die das zulässige Handeln im Hinblick auf eine ordnungsgemäße Vermögensbetreuung beschreiben. 

Wann verhalten sich Geschäftsführer pflichtwidrig?

Orientierung bietet die Business Judgement Rule. Ihr zufolge sollte unternehmerisches Handeln verantwortungsbewusst sein, sich ausschließlich am Unternehmenswohl orientieren und auf sorgfältiger Ermittlung der Entscheidungsgrundlagen beruhen. Demzufolge handelt pflichtwidrig, wer diese Grenzen deutlich überschreitet und dabei unverantwortliche unternehmerische Risiken eingeht.

Für Geschäftsführer heißt das: Sie sollten die Wechselwirkungen der für sie geltenden Vorgaben mit gesellschaftsrechtlichen Regularien kennen (beispielsweise Informationspflichten von Aufsichtsräten) sowie über die Auswirkungen von Mietpreisbremsen auf die Finanz- und Wirtschaftsplanung ihres Unternehmens im Bilde sein.

Auch Mechanismen zur regelmäßigen Kontrolle und Überprüfung können im Einzelfall erforderlich sein, um nachzuweisen, dass die Geschäftsführung rechtskonform und wirtschaftlich handelt. Außerdem gilt es, gesetzliche Entwicklungen sowie die Entscheidungen zu gerichtlichen Verfahren im Auge zu behalten.

*Dies ist ein Gastbeitrag der Expertin Dr. Barbara Buhr. Als Senior Manager der KPMG Law Rechtsanwaltsgesellschaft mbH betreut sie u.a. Privates Bau- und Architektenrecht, Öffentliches Baurecht (BauGB) und Immobilienbezogene Dienstleistungsverträge.