随着经济的高速发展，全国多个地区土地的供应已经无法满足当前的需求，因而城市更新（或称“三旧改造”）模式越来越成为未来土地供应和房产开发的主流方式。土地用途的改变或出售，可能涉及复杂的税务处理和高额的税款。如果企业事先了解有关的税务法规，及早做好税收筹划，将有利于降低税负，减少税企争议，取得最大的收益。

A公司是一家非居民企业，在广东S市持有一块土地及一家全资子公司B公司。近日某房地产开发商提出收购以上土地的意愿，并提出以下的初步转让方案：

1. A公司将土地投入B公司，B公司取得土地的产权；
2. B公司以土地出资，成立一家新的公司C公司；
3. 买方收购C公司的股权，以间接取得土地产权。

那么，上述方案的的优势和劣势如何？是否具备较高的税务效率？有无更好的替代方案？

首先，在上述案例中A公司需缴纳企业所得税、增值税、印花税等，承担较高的税负，并且非居民企业以不动产增资或投资是否能免缴土地增值税存在一定的不确定性；其次，以上方案涉及两次以房地产增资/投资公司，需符合法律的规定；再次，非居民企业/外资企业以房地产增资或投资在各地的操作实例不多，在实务中可能需要就不同政府部门提出的意见作出应对。

鉴于以上因素，A公司可考虑利用S市的三旧改造政策，改善收购方案，以享受三旧改造有关的多项优惠政策。

在土地交易的过程中，需要考量的因素及疑难问题很多，一方面是因为政策层面上税务处理的具体规定不够明确，另一方面是因为各地税务局对政策的理解不一致，在实务中的具体要求各不相同。包括应采用资产转让还是股权转让的交易模式？土地持有人应否参与后续开发？是自行开发还是合作开发？采取何种合作开发模式？转让土地和开发环节存在什么税务影响和风险？如何充分利用三旧改造有关的土地增值税、增值税的免税政策、企业所得税的递延政策？如何适用改制重组有关的土地增值税政策？企业异地搬迁是否能适用政策性搬迁企业所得税优惠？开发商如何在各税种下抵扣拆迁补偿款？如何确认回迁房视同销售的计税收入及成本？因此，想要合理降低三旧改造过程的税负，必须提早进行有效的税收筹划，和当地税务机关进行良好的沟通。

毕马威团队跨越专业协同合作，在房地产领域拥有丰富的经验和卓越的表现，同时与各地税务机关保持着紧密沟通和良好合作关系。我们可以提供的服务包括：房地产交易税务风险应对、三旧改造税务事项咨询与筹划、协助企业与税务机关沟通协商、解决争议等。毕马威愿意随时为您提供有力支持，助您降低整体税负，提高房地产交易收益率。