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区域开发全周期动态评估,助力政企合作共赢

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城市夜景

从20世纪70年代末中国第一个对外开放的工业园区——蛇口工业园创立,到如今各类总部基地、智能制造园、养老地产、医疗地产、产业综合体等各类的园、区、体、镇、城等层出不穷。

在探索中不断前进与发展的历程中,以政府为引导、市场为主体的政企合作模式取得了长足发展,但产业地产的周期长、回收慢、投入高等特性,导致该模式如今亦呈现出政企双方在以下三个方面的双方博弈(如下图1所示):

图表——博弈的三个方面

图1 博弈的三个方面

(一) 政策博弈:

产业地产的发展对于地方政策的敏感性较高,因而在开发过程中合作协议许诺的支持政策能否落地,政策落地实施效果如何,政府领导班子换届带来的政策持续性等问题将是产业地产开发商重点关心的问题。如不能形成良好的互通互信机制,企业利益及政府形象都会受损,继而影响到项目正常有序推进。

(二) 招商博弈:

招商工作历来是各产业地产项目的关键环节,而招商工作又因其专业性和不确定性,极易造成政企双方信息的不对称。产业的发展是长期工作,但招商工作的考核往往是以季度和年度为标准的短期业绩,企业为满足招商业绩考核,对于招商企业实力、产业匹配度、区域匹配度等方面把控力度放松,进而形成政企双方对于招商环节的攻守博弈,长此以往将对项目发展产生不利影响。

(三) 开发博弈:

产业地产开发商进行园区开发和运营过程中往往会因为市场行为而追逐利润最大化,从而打破产业发展与城市发展的平衡。一方面加快城市建设步伐,降低产业发展比重,过度开发房地产项目,形成“未产先城”的局面;另一方面在产业发展过程中大幅降低自持比例减少资金占用,导致对产业引导的把控力度下降,域内产业鱼龙混杂、各自为政、独立发展,产业升级和产业集聚难以实现。

面对当前政企双方在政策、招商以及开发等问题上面临的境遇,引用第三方基于公平公正与信息透明的动态评估机,为双方的调整、改进、延续等提供决策基础(如下图2所示)。

(一) 基于预设目标的总体评估,从产业地产项目层面出发,针对政策力度、政策落地、招商进展、落地企业、产业进度、城市建设等多个维度,对比先期规划目标,进行客观公正的评估。

(二) 基于不同开发阶段的评估。前期评估客观诊断项目可行性,以供项目投资决策参考;中期评估呈现发展现状,以供策略动态调整依据;后期评估产城发展成果,以供项目验收交付结算。

图表:动态评估机制

图2 动态评估机制

关于我们

毕马威政府咨询为政府部门、产业地产商、行业龙头企业提供基于区域开发和产业落地的链条式服务,帮助政府、企业在推动区域发展、综合开发、产业落地等方面提供整体规划、投资测算、开发节奏等以下咨询服务(如下图)。

图表——区域开发相关服务体系

图3 区域开发相关服务体系

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