Communiqué de presse: Marché des placements immobiliers - KPMG Suisse
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La pénurie des placements stabilise le marché immobilier

Communiqué de presse: Marché des placements immobiliers

Les prévisions de prix des acteurs sur le marché suisse des placements immobiliers se sont légèrement atténuées par rapport à l’année précédente. Les attentes en matière de prix ont en outre fléchi pour toutes les qualités d’emplacement. Pourtant, près de la moitié des participants au sondage d’une étude réalisée par KPMG Suisse table sur des prix stables pour les douze prochains mois.

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Andreas Hammer

Director, Responsable Communication d'entreprise

KPMG Suisse

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Dans le cadre du Swiss Real Estate Sentiment Index (sresi), KPMG Suisse a interrogé pour la septième fois consécutive des investisseurs immobiliers et des entreprises d’évaluation au sujet du marché suisse des placements immobiliers. Le Sentiment Index atteint, pour tous les groupes de participants, 0,8 pt, ce qui correspond à une baisse de 14,4 pts sur un an. L’indice est en recul depuis 2016 et se situe actuellement sur l’axe de stabilité.

KPMG Swiss Real Estate Sentiment Matrix

KPMG Swiss Real Estate Sentiment Matrix

Des perspectives économiques toujours optimistes

L’économie suisse a connu, comme on s’y attendait, une évolution positive. Cela se reflète dans l’évaluation de la situation pour les douze prochains mois: avec 16,5 pts, les participants au sondage anticipent à nouveau une amélioration de la conjoncture même si les attentes sont en recul par rapport à l’an passé.

L’indice de prévision des prix pour les immeubles de rendement a baissé par rapport à l’année précédente (10,3 pts) et se situe à nouveau légèrement en territoire négatif, avec -3,1 pts, pour la première fois depuis 2014. Pourtant, près de la moitié des sondés tablent sur des prix stables dans l’ensemble. Les gros investisseurs institutionnels en particulier s’attendent à des hausses de prix. Plus d’un quart des personnes interrogées (27%) prédisent des évolutions de prix plutôt négatives.

Les zones centrales sont toujours prisées

Bien que l’indice ait baissé de 3,8 pts pour les emplacements centraux, des augmentations de prix sont clairement attendues dans les centres, avec un indice de 61,7 pts. Un recul de l’indice peut également être constaté pour les centres moyens, dont la valeur retombe de 6,6 pts à -12,3 pts. Pour les périphéries, on s’attend, avec un indice de -100,8 pts sur une échelle de 200, à une nette baisse des prix. Dans l’ensemble, un léger recul peut être constaté par rapport à l’année précédente pour toutes les qualités d’emplacement.

Les investissements restent ainsi focalisés sur les emplacements centraux. Ces attentes de prix se reflètent aussi dans la segmentation par centres économiques: à l’exception de Lugano et de St-Gall, les participants au sondage anticipent, comme l’année dernière, une nouvelle hausse des prix dans six des huit centres économiques. L’indice a de nouveau baissé pour Lugano et se situe désormais, avec -50,3 pts (variation -22,3 pts), au niveau le plus bas depuis le début du recensement. À St-Gall, la tendance négative se poursuit avec un indice de -45,8 pts (-12,8 pts).

Des attentes de prix majoritairement en baisse

L’indice de prévision des prix pour les immeubles résidentiels a de nouveau baissé en 2018 et a atteint, avec 18,7 pts, le niveau le plus bas depuis 2012. Tandis que 38% des sondés tablent sur une hausse des prix dans l’immobilier résidentiel et que 40% d’entre eux attendent des prix stables, 22% anticipent un recul des prix.

L’indice de prévision des prix pour les surfaces de vente, en revanche, est négatif depuis le premier recensement du sresi. Avec -115,5 pts, l’indice se trouve au même faible niveau que l’année précédente (-3,8 pts.). Dans le segment de l’immobilier de bureau, l’indice a certes atteint, avec -51,2 pts, la valeur la plus élevée depuis la première enquête, mais il se situe encore en territoire modérément négatif.

Les taux, les réglementations et les corrections de valeur sont considérés comme des risques

Après le niveau plancher de l’année précédente, la perception moyenne des risques a de nouveau légèrement augmenté en 2018. Ce sont les investisseurs professionnels qui perçoivent le risque actuel de la façon la plus marquée. Ces participants évaluent les risques de variations des taux et d’un renforcement des réglementations ainsi que les risques de baisse des valeurs immobilières comme modérément élevés. L’année dernière, les assurances, les entreprises d’évaluation et les sociétés immobilières étaient les plus sensibles aux risques. Ce glissement dans la perception des risques devrait s’expliquer entre autres par le fait que les investisseurs professionnels ont davantage recours à des financements de tiers. Mais ils s’entendent tous à indiquer que la baisse de valeurs immobilières représente un risque modéré.

50% des participants au sondage s’attendent, pour les douze prochains mois, à une augmentation du risque de marché. L’estimation du risque de marché par les sondés est inférieure de 3 points de pourcentage à celle de l’année précédente. 41% des participants tablent sur une situation stable alors que 9% d’entre eux attendent une baisse du risque.

Les possibilités d’investissement adéquates dans l’immobilier résidentiel restent rares, avec un indice de -104,4 pts (2017: -133,5 pts). Après le résultat négatif de l’année précédente (-7,8 pts), l’indice de l’offre de surfaces de bureau est à nouveau légèrement positif en 2018 avec 3,3 pts. Au moins 70% des sondés pensent que la demande de surfaces de bureau se réduira de 10% dans les dix prochaines années et que la demande de surfaces logistiques augmentera dans les centres urbains. L’offre de surfaces de vente est estimée tout juste suffisante, avec 22,6 pts.

La mobilité et la Sharing Economy boostent le changement structurel

Plus de 90% des participants au sondage voient l’évolution démographique et la mobilité croissante comme un moteur de demande accrue de logements d’une ou deux personnes. Les évolutions futures de la mobilité profiteront essentiellement aux emplacements centraux. Près de 30% des sondés attribuent à la périphérie des valeurs immobilières en hausse en raison de l’évolution de la mobilité, et 42% tablent sur une baisse des valeurs.

La conduite autonome n’est pas considérée comme un élément modifiant la donne pour les marchés immobiliers: 38% des sondés ne s’attendent pas à un changement au niveau de la disponibilité des terrains à bâtir dans les centres urbains en conséquence de l’évolution de la conduite autonome. Un tiers d’entre eux seulement y voit un potentiel pour 10% de surfaces constructibles supplémentaires dans les centres urbains.

La Sharing Economy constitue également une nouvelle tendance. Deux tiers des personnes interrogées (67%) sont d’avis que ce modèle s’établira aussi dans le segment résidentiel.

27% des sondés prévoient que le registre foncier sera organisé sur la base de la technologie blockchain d’ici à 2028. 44% d’entre eux s’attendent certes à un changement, mais ils partent du principe que celui-ci prendra du temps. 20% des personnes interrogées se montrent relativement peu impressionnées par la technologie blockchain. Elles ne s’attendent pas à un transfert des registres fonciers sur une blockchain.

Méthodologie

Le KPMG Swiss Real Estate Sentiment Index (sresi) sert d’indicateur précoce pour les évolutions attendues sur le marché suisse des placements immobiliers. L’indice principal est généré sur la base de l’évaluation de l’évolution économique et de l’évolution des prix sur le marché des placements immobiliers. Les sous-indices reflètent les évaluations des acteurs de l’immobilier pour certains segments de marché et d’utilisation. Le recensement des données a eu lieu pour la première fois en 2012 et est renouvelé chaque année pour la génération de l’indice, ce qui permet de comparer les estimations du marché sur la durée. Ce sondage est complété par des investisseurs et des entreprises d’évaluation du marché suisse des placements immobiliers. Celui-ci contient également des informations sur certains thèmes actuels présentant un intérêt pour la branche. Cette année a été consacrée aux tendances futures sur le marché immobilier suisse.

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